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Les aides au logement de la CAF : APL et ALS
La colocation est le fait de réaliser une location en commun.
La colocation est de plus en plus recherchée par les étudiants car elle permet de réduire les coûts du logement.
Elle est régie par les mêmes lois que la location « classique ».
Pour être considéré comme colocataire, il faut avoir signé le bail.
C'est une des formalités essentielles : un occupant d'un logement en colocation qui n'a pas signé de bail n'est pas un colocataire mais un occupant sans titre, et donc sans droits sur le logement.
Les colocataires cosignataires du bail ont tous les mêmes droits et obligations. Chacun peut quitter le logement lorsqu'il le souhaite, en respectant les mêmes délais et formalités que pour la location classique. Si les colocataires décident souvent ensemble de créer une colocation ou d'accepter un nouveau colocataire, un colocataire qui souhaite quitter la colocation n'a pas besoin de l'accord des autres pour partir.
Chaque colocataire peut bénéficier des allocations d'aide au logement. Toutefois, pour l'ALS et l'APL, seules deux personnes de même sexe peuvent être considérées comme colocataires, sinon elles sont considérées comme vivant en couple. Dans le calcul des droits, la CAF tient compte des ressources du colocataire qui demande une aide et du montant total du loyer divisé par le nombre de colocataires inscrits dans le bail.
Le bail d'une colocation comporte généralement une clause de solidarité car elle constitue une garantie de paiement pour le propriétaire.
Cette clause rend les colocataires solidaires du paiement du loyer et des charges jusqu'au terme du bail :
• « solidaires du paiement du loyer et des charges » : si un colocataire ne verse pas sa part, ce sont tous les autres colocataires qui devront le faire pour lui. Et en cas de défaillance de l'un des colocataires, le propriétaire peut s'adresser à un seul des autres colocataires pour lui demander le règlement de la totalité de la dette.
• « jusqu'au terme du bail » : la durée d'un bail est de 3 ans pour un logement vide et de 1 an pour un logement meublé ; renouvelable dans les deux cas. Ce qui signifie qu'un colocataire qui quitte le logement avant le terme du bail alors que les autres colocataires restent dans le logement peut être tenu pour responsable de leurs manquements, même après son départ.
Donc, donner son congé ne signifie pas mettre fin immédiatement à cette solidarité.
Concrètement : un bail de colocation a été signé le 01/09/2009, pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction et avec une clause de solidarité. Un colocataire qui entre dans la colocation le 01/09/2010 et qui la quitte le 30/06/2011 reste solidaire du loyer jusqu'au renouvellement du bail le 01/09/2012.
Sauf si le propriétaire accepte (c'est assez rare cependant) de procéder par résiliation du bail en cours et établissement d'un nouveau bail à chaque changement de colocataire, ou si le propriétaire estime que les garanties du nouveau colocataire sont suffisantes et qu'il accepte de mettre fin à la clause de solidarité du colocataire sortant par avenant au bail (encore faut-il que le colocataire sortant soit instantanément remplacé et que le propriétaire soit conciliant).
La solidarité n'existe que si la clause est expressément prévue dans le bail. Donc, si cette clause de solidarité n'est pas prévue dans le bail, alors chaque colocataire n'est engagé que pour sa part et, en cas d'impayés de loyers, le propriétaire devra se retourner contre chacun des colocataires individuellement pour récupérer l'intégralité des sommes dues.
La clause de solidarité généralement prévue dans un bail rend tous les colocataires responsables des dégradations et dommages causés par l'un d'entre eux.
Toutefois, le colocataire qui a donné son congé et quitté la colocation ne peut pas être tenu pour responsable des dégradations et dommages causés après son départ.
Tous les colocataires doivent signer le bail lors de la création de la colocation. Des avenants sont établis pour chaque départ et arrivée d'un colocataire.
Un avenant au bail modifie le bail en cours, il ne l'arrête pas. Par conséquent, si une clause de solidarité était inscrite dans le bail, la signature d'un avenant lors d'un changement de colocataire ne la supprime pas. Et le colocataire sortant reste solidaire du loyer : il n'est pas remplacé à ce titre par le colocataire entrant. Au contraire, chaque nouveau colocataire s'ajoute à la liste des personnes auxquelles le propriétaire serait en droit de s'adresser pour demander le règlement de l'intégralité des dettes en cas d'arriérés de loyers et de charges.
C'est d'ailleurs pour cela que les propriétaires qui acceptent de résilier un bail et d'en faire un autre à chaque changement de colocataire sont rares.
Le bail d'une colocation est soumis aux mêmes règles et formalités qu'un bail « classique ».
L'état des lieux, comme son nom l'indique, est le document dans lequel est décrit et noté l'état dans lequel se trouve le logement lorsque les clés sont remises aux 1ers colocataires.
L'état des lieux doit obligatoirement être joint au bail.
Il convient d'y décrire tout le logement, l'état précis de chaque pièce, de chaque équipement (lavabo, robinets, volets, hotte de cuisine, ...) et des meubles lorsque le logement est loué meublé. Il est tout à fait possible de distinguer sur l'état des lieux les pièces communes des pièces « privatives » (la chambre, pour l'essentiel), même si chaque colocataire est responsable des dommages causés dans le logement en entier par les autres colocataires et pas seulement pour les pièces « privatives » ou au prorata du nombre de locataires. Il n'est donc pas possible de dire qu'un colocataire qui règle 1/4 du loyer ne devra prendre en charge qu'un 1/4 des frais de remise en état.
Proscrire autant que possible les formules « en bon état » qui peuvent être interprétées différemment : en bon état, d'accord, mais par rapport à quoi et selon quels critères ?
Pour un logement meublé, l'état des lieux comporte également un inventaire des meubles fournis. Aussi bien les meubles « meublants » que la vaisselle, le linge, le micro-onde, la cafetière, ... Tout ce qui est fourni avec le logement doit être inventorié.
En colocation, il faut veiller à ce qu'un état des lieux soit établi à chaque entrée et à chaque sortie de colocataire. Il peut s'agir d'un simple additif à l'état des lieux initial, mais cet additif doit être joint à l'avenant au bail établi pour le nouvel arrivant.
Un état des lieux « final » et de sortie est établi lorsque la colocation cesse. Il sera comparé à l'état des lieux d'entrée joint au bail et, en cas de dégradations et dommages constatés, le propriétaire sera en droit de demander aux derniers colocataires en place de remettre les lieux en l'état ou de financer la remise en état. Il sera également en droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour régler les travaux qu'il aura fait faire.
Le propriétaire ne peut s'adresser qu'aux derniers colocataires en place qui sont seuls responsables au titre des dommages occasionnés au bien du propriétaire (donc au logement occupé) : lorsqu'un colocataire donne son congé au bailleur et que d'autres colocataires restent en place ou arrivent, il est dégagé de sa responsabilité pour les dommages causés après son départ effectif alors que la clause de solidarité maintient quant à elle son engagement et sa responsabilité dans le paiement du loyer et des charges.
Dans une colocation étudiante comme dans une location classique, le propriétaire a le droit de demander une caution à chacun des colocataires. Sauf s'il a souscrit une assurance couvrant les impayés de loyer et que les colocataires sont étudiants ou apprentis.
La caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage envers le bailleur à payer le loyer et les charges à la place du colocataire qui ne serait plus en mesure de le faire. On parle également parfois de garant.
Compte tenu de la clause de solidarité généralement prévue dans le bail, il est important de noter qu'une personne qui accepte de se porter caution pour un colocataire s'engage en fait pour tous les colocataires. En effet, la clause de solidarité rend chaque colocataire responsable du paiement de l'intégralité du loyer, pas seulement de sa quote-part. Et par conséquent, la personne qui se porte garant d'un colocataire prend le même engagement.
Les conséquences de cet engagement peuvent donc être très lourdes pour la caution, encore plus que pour une location « classique ».
Par exemple, un étudiant prend une colocation avec deux autres étudiants, ses parents se portent caution pour lui et payent même le loyer pour lui. Les deux autres étudiants arrêtent de payer leur part du loyer. Les parents de cet étudiant peuvent être amenés à devoir payer la totalité des arriérés des deux autres étudiants même s'ils ont continué de payer normalement le loyer et les charges pour leur enfant.
Une caution qui ne souhaite pas s'engager pour tous les colocataires et qui souhaite s'engager sur la seule quote-part d'un colocataire peut demander à être « caution simple » et non « caution solidaire ». Si le propriétaire accepte, alors cette caution ne s'engage que pour la quote-part du colocataire garanti.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le propriétaire est en droit de demander aux colocataires lors de la signature du bail.
Elle ne peut pas représenter plus d'un mois de loyer (hors charges) pour une location vide mais peut être plus importante pour une location meublée.
Cette somme est versée au bailleur lors de la signature du bail et restituée aux colocataires à la fin du bail. Par conséquent :
• Si le colocataire est un des signataires du bail initial :
Il verse sa quote-part du dépôt de garantie au propriétaire.
Lorsqu'il quitte la colocation, il ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa quote-part si d'autres colocataires restent dans les lieux puisque le bail continue sans lui.
Il peut demander aux colocataires restants de lui restituer la somme versée, et ils la demanderont à leur tour au colocataire qui le remplacera.
Si tous les colocataires créateurs de la colocation mettent ensemble un terme au bail, ils récupèrent chacun leur quote-part dans les 2 mois qui suivent la restitution des clés.
• Si un nouveau colocataire entre dans une colocation déjà existante :
Les colocataires déjà en place lui demandent de leur verser un dépôt de garantie équivalent à la quote-part restituée au colocataire sortant.
S'il quitte la colocation alors que d'autres colocataires restent dans les lieux, ce sont les autres colocataires qui lui restituent la somme versée au titre du dépôt de garantie.
S'il quitte la colocation parce qu'elle s'arrête, le propriétaire lui restitue une des quotes-parts perçues lors de la signature du bail.
Bail avec clause de solidarité :
• La sortie d'un colocataire ne met pas fin à la clause de solidarité
• Le bail se poursuit entre les autres colocataires
• Le colocataire sortant reste responsable après son départ de toutes les sommes qui seraient dues au propriétaire, jusqu'à la prochaine échéance du bail
• La caution du colocataire reste engagée après le départ, jusqu'à la prochaine échéance du bail
• Le colocataire sortant reste responsable des dégradations et dommages jusqu'à la fin de son préavis
Bail sans clause de solidarité :
• Le bail se poursuit entre les autres colocataires
• Le colocataire qui donne son congé reste responsable du paiement du loyer et des charges jusqu'à la fin de son préavis
• La caution du colocataire sortant est dégagée à la fin effective du préavis
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