Les types de logements étudiants
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Les aides au logement de la CAF : APL et ALS
Certaines formalités sont spécifiques à la location étudiante, d'autres sont communes à tous les types de location, quel que soit le statut du locataire.
La première chose à faire avant de penser aux formalités elles-mêmes est souvent la plus oubliée : calculer le budget logement (loyer, charges, eau, électricité, assurances, frais d'installation, impôts, aides au logement, etc.).
L'état des lieux est aussi important que le bail, et pourtant il est trop souvent considéré comme une formalité sans importance.
C'est pourtant ce document qui protègera le mieux le locataire étudiant lorsqu'il quittera le logement car c'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie qui donnera au propriétaire le droit de conserver ou non tout ou partie du dépôt de garantie.
L'état des lieux doit être établi lors d'une visite complète et détaillée, si ce n'est minutieuse, du logement.
Tout doit y être noté, pièce par pièce : la nature des revêtements des sols, des murs, leur état exact, l'état de fonctionnement des appareils électriques s'il y en a (réfrigérateur, radiateurs, mais aussi et par exemple la hotte). Il faut employer des mots précis et éviter le trop classique « état normal » qui peut prêter à confusion et dont l'interprétation est trop large.
Si le locataire constate des anomalies, des tâches, des salissures ou des fêlures (carrelage de la salle de bain ou vitre par exemple), il doit les mentionner sur l'état des lieux d'entrée pour que cela ne puisse pas lui être imputé lorsqu'il quittera le logement.
Si, dans les jours qui suivent son installation, le locataire constate un défaut important qui n'a pas été noté, il doit aussitôt prendre contact avec le propriétaire pour émettre des réserves sur l'état des lieux.
De la même façon, le locataire dispose du 1er mois de la période de chauffe pour apporter des précisions sur les radiateurs ou la chaudière : les propriétaires et les locataires n'ont pas nécessairement le réflexe d'allumer le chauffage lors des visites en août pour la rentrée de septembre.
L'état des lieux est établi de façon contradictoire et amiable : cela signifie que le locataire et le propriétaire (ou son représentant) sont présents lors de son établissement et qu'ils sont d'accord sur les constatations faites.
Depuis le 22 décembre 2010, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de prendre à sa charge tout ou partie des frais d'établissement de l'état des lieux si celui-ci est établi à l'amiable.
Si l'état des lieux est établi par un huissier parce que les parties ne parviennent pas à s'entendre, alors les frais sont répartis 50/50 entre le propriétaire et le locataire.
Lorsque le locataire quitte le logement, un état des lieux de sortie est établi, qui doit être aussi précis et détaillé que l'état des lieux d'entrée. Il est généralement établi lorsque le locataire remet les clés au propriétaire. C'est en comparant les 2 états des lieux (entrée et sortie) que le propriétaire pourra justifier d'éventuelles dégradations et effectuer des retenues sur le dépôt de garantie afin de financer la remise en état.
La caution est la personne ou l'organisme (organisme du 1 % logement ou banque par exemple) qui s'engage à payer le loyer à la place du locataire si ce dernier n'était plus en mesure de le faire. On parle également de garant.
Ce sont le plus souvent les parents de l'étudiant qui se portent garants pour lui. Parfois c'est un ami ou un membre de la famille qui prend cet engagement qui peut être lourd de conséquences.
La caution n'est pas obligatoire, c'est-à-dire que les propriétaires sont en droit de la demander mais ils ne sont pas obligés de le faire. Rares sont les bailleurs qui ne le font pas, surtout lorsque le locataire est étudiant.
Depuis le 25 mars 2009, un propriétaire qui a souscrit une assurance couvrant les impayés de loyer n'a plus le droit de demander de caution à son locataire sauf s'il est étudiant ou apprenti.
A noter : un propriétaire qui a souscrit une assurance GRL (et non une assurance Garantie des Loyers Impayés) ne peut pour sa part pas demander de caution à son locataire, même s'il est étudiant ou apprenti.
L'engagement écrit du garant envers le propriétaire s'appelle l'acte de cautionnement. Il doit respecter un certain formalisme, sous peine de nullité. Un exemplaire du bail et de l'acte de caution doit être remis au garant.
La garantie LOCA-PASS est une forme de caution. Elle n'est accessible qu'aux étudiants boursiers d'Etat ou aux étudiants de moins de 30 ans salariés ou stagiaires rémunérés et dont le logement fait l'objet d'une convention APL ou ANAH.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le propriétaire peut demander au locataire lors de la signature du bail. Il n'est pas obligé de le faire, mais en a simplement le droit. Comme pour la caution, rares cependant sont les propriétaires qui n'en demandent pas.
Le dépôt de garantie permet au propriétaire de se garantir contre les risques liés à la location : dégâts matériels, arriéré de loyer principalement.
Pour un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges alors qu'il peut être de 2 mois ou plus pour un logement loué meublé.
Le dépôt de garantie sera restitué au terme du bail, dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés.
Le propriétaire a le droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie si le locataire a des loyers ou des charges impayés (y compris la taxe des ordures ménagères), des réparations locatives ou des dégradations à sa charge. Les retenues effectuées doivent pouvoir être justifiées. Les dégradations sont essentiellement justifiées par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie.
L'avance LOCA-PASS permet de financer le dépôt de garantie. C'est un prêt sans intérêt remboursable en 25 mois maximum. Cette aide est attribuée sur dossier qui doit être déposé, au plus tard, dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.
Déjà testé en Aquitaine, le « passeport logement étudiant » va également concerner les académies de Lyon et de Lille avant d'être étendu par la suite à l'ensemble du territoire.
Ce passeport est composé d'un fonds qui prend en charge le montant du dépôt de garantie demandé aux étudiants qui emménagent dans un nouveau logement. Ce fonds verse donc le dépôt de garantie aux propriétaires à la place de l'étudiant. Il se porte également caution solidaire à la place des parents. L'étudiant locataire contribue pour sa part de 3 à 5 euros par mois.
Le « passeport logement étudiant » a donc un champ d'application plus vaste que celui du Loca-pass actuel car il concerne tous les étudiants et pas seulement les étudiants boursiers. De plus, il concernera à terme tous les logements et donc les logements privés mais aussi ceux sur CROUS alors que ne sont actuellement concernés par le Loca-pass que les logements sociaux conventionnés.
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