Le préavis pour les logements étudiants

Le préavis étudiant lorsque c'est le locataire qui veut résilier le bail

Certains étudiants peuvent se retrouver dans une situation nécessitant un départ anticipé, c'est-à-dire avant la fin prévue du contrat de locationt. Ils en ont tout à fait le droit : le contrat de location, qu'il ait été signé dans le cadre d'un bail étudiant (9 mois), d'un bail mobilité ou d'un bail classique (meublé ou vide), peut être résilié à tout moment. Mais le bail ne se résilie pas du jour au lendemain : il faut en effet respecter un délai de préavis qui est le même que pour les locataires "classiques".

• Préavis de 3 mois pour la résiliation d'un logement non meublé, sauf quelques cas de figure pouvant donner droit à un préavis de 1 mois, par exemple :
  • Si le logement actuel est situé en zone tendue ;
  • Si l'étudiant doit déménager car il vient d'obtenir son premier emploi ;
  • Si l'étudiant a un problème de santé (certificat médical à l'appui) l'obligeant à quitter son logement.

A noter que le cas du départ en stage n'est pas pris en compte pour obtenir un préavis réduit à un mois. L'étudiant partant pour son stage de fin d'études devra donc respecter le délai de préavis classique.

• Préavis de 1 mois pour la résiliation d'une location meublée, ce qui est en général le cas dans les résidences étudiantes ;
• Préavis de 1 mois pour la résiliation d'un bail étudiant ou d'un bail mobilité.

Dans tous les cas, le locataire doit impérativement envoyer son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres ou éventuellement par voie d'huissier (voir nos modèles de lettres de congé).

Lorsqu'un locataire a donné son congé et qu'il quitte le logement pendant la durée du préavis (donc avant le terme officiel de son occupation), il doit régler le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis. Sauf s'il s'est entendu avec le bailleur et qu'un autre locataire est déjà entré dans les lieux : dans ce cas, l'obligation de payer le loyer cesse le jour où le contrat du nouveau locataire démarre. Rappelons qu'il est interdit d'appliquer la règle du "tout mois commencé est dû" : aucune clause ne peut obliger un locataire à régler le loyer du mois entier même si son préavis s'est terminé à la moitié. Le loyer du dernier mois doit toujours être calculé au prorata.

Le préavis étudiant lorsque c'est le propriéraire qui veut résilier le bail

Ce paragraphe ne concerne pas les locations en bail étudiant (9 mois) ou en bail mobilité car ces contrats s'éteignent d'eux-mêmes à leur date d'échéance. Il n'y a pas de reconduction tacite.

Pour les autres contrats, le bailleur peut lui aussi résilier le bail mais, pour protéger le locataire, il ne peut le faire que dans des cas très précis, et pas avant la date d'échéance (la date à laquelle le bail est censé être reconduit). Pour les locations non meublées, il doit donner son congé au locataire avec un préavis d'au moins 6 mois avant cette date, ou 3 mois pour les locations meublées. S'il ne respecte pas ce délai, le locataire a le droit de réclamer que le contrat se reconduise et de rester dans le logement jusqu'à l'échéance suivante. Les trois motifs recevables légalement sont :

• S'il souhaite occuper lui-même le logement ou s'il souhaite le faire occuper par son conjoint, ses ascendants et/ou descendants.
• S'il souhaite vendre le logement.
• S'il a un motif légitime et sérieux (retards répétés dans le règlement des loyers, défaut d'entretien du logement par le locataire, troubles du voisinage, ...).

Lorsqu'un bailleur a donné son congé à l'étudiant et que ce dernier quitte le logement avant la fin du préavis, il ne paye le loyer et les charges que pendant la période d'occupation du logement, toujours au prorata.

Si le propriétaire veut mettre en jeu une clause résolutoire

Les clauses résolutoires sont les clauses légales prévues dans le bail et dont la mise en œuvre implique la résiliation automatique du contrat de location.
Les clauses résolutoires ne peuvent concerner que les cas suivants :

• Lorsque le locataire ne paye pas le loyer et/ou les charges.
• Lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie alors qu'il est prévu dans le bail.
• Lorsque le locataire ne souscrit pas l'assurance obligatoire.
• Lorsque le locataire ne respecte pas son obligation d'utiliser les lieux paisiblement.

Quel que soit le cas de figure, le propriétaire doit mettre le locataire en demeure de régulariser la situation pour pouvoir ensuite, et en l'absence de régularisation par le locataire, demander la mise en jeu de la clause résolutoire et donc faire résilier le bail sans attendre son échéance.