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Le contrat de location : le bail

Pourquoi rédiger un bail

Le bail appelé également contrat de location permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Son écrit obligatoire a limité les malentendus et diminué le nombre de litiges.

Qui doit le remplir ?

Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Le bailleur peut le rédiger sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires. Cependant, il est préférable de se procurer des contrats types. Vous trouverez des baux pré imprimés auprès des associations de locataires ou de propriétaires, en libraire et dans les journaux spécialisés.
Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.
Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, ...), les frais de dossier sont divisés entre propriétaire et locataire.

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À quelle loi se référer ?

La loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d'habitation : elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. Certaines clauses sont obligatoires, d'autres facultatives, d'autres enfin interdites.

Cette loi a été modifiée par la loi Alur du 27 mars 2014 qui instaure entre autres le contrat-type de location, c’est-à-dire une uniformisation des baux de location.

Le contrat-type de location mis en place par la loi Alur

Depuis le 1er août 2015, dans le cadre de la loi Alur du 27 mars 2014, les baux d’habitation doivent respecter la forme d’un contrat-type dont les éléments ont été listés dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015

Il s’agit d’un cadre de référence, à partir duquel il est possible d’ajouter des clauses particulières, du moment qu’elles ne sont pas abusives (voir chapitre suivant). Le contrat-type s’applique aux locations nues (cf annexe 1 du décret), aux locations meublées (cf annexe 2 du décret), et aux colocations à bail unique (un bail pour tous les colocataires). Il ne s’applique pas aux locations du parc social et à la colocation à bail multiple, pour lesquelles un texte distinct sera pris.

Le contrat-type contient de nouvelles mentions obligatoires comme la liste des équipements, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires, les modalités de récupération des charges, ou encore le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire. 

Toutes les mentions qui étaient obligatoires avant la mise en place de ce contrat-type (nom et adresse du bailleur et du locataire, nature de la location, durée du bail, adresse du logement,...) restent toujours obligatoires. 

Parmi les nouveautés, ce décret indique qu’une notice d’information rappelant les principaux droits et obligations du bailleur et du locataire doit être désormais annexée au bail. 

Quelles sont les clauses abusives d'un bail ?

Vous trouverez ici un récapitulatif des principales clauses dites abusives ou illicites. Il ne s'agit pas de prendre parti pour le locataire ou le propriétaire mais d'informer au mieux les deux parties des exigences de la loi afin d'éviter les litiges.
Lorsque par erreur, un contrat de bail contient une clause abusive, elle est considérée comme nulle. Cela signifie que le locataire n'en tient pas compte. Il n'a pas à la respecter. Il n'a pas non plus besoin d'intenter une action en justice pour en demander l'annulation. Ces clauses sont réputées inexistantes.

Les clauses abusives sont énumérées par l'article 4 de la loi de 1989. Est réputée non écrite toute clause qui :
• Autorise le propriétaire à prélever le loyer directement sur le salaire du locataire.
• Impose le règlement du paiement du loyer par prélèvement bancaire automatique sur le compte courant ou par la signature de traites ou de billets à ordre.
• Oblige le locataire, en vue de la vente ou d'une relocation à laisser visiter le logement les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables.
• Engage la responsabilité collective du locataire en cas de dégradation des éléments communs de l'immeuble.
• Engage le locataire, par avance, à rembourser au titre des réparations locatives, des sommes estimées unilatéralement par le bailleur.
• Impose au locataire la souscription d'un contrat auprès d'une compagnie d'assurances choisie par le propriétaire.
• Prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un autre motif que le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ou la non souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
• Autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer sans contrepartie des prestations indiquées au contrat.
• Autorise le propriétaire à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat.
• Interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative, …
• Oblige le locataire à installer des équipements à ses frais (compteur d'eau, de gaz, d'électricité).
• Interdiction au locataire, sous peine de résiliation, d'utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière.
• Porte atteinte à la libre jouissance : interdiction d'usage de l'ascenseur, de l'escalier principal, obligation d'utiliser l'escalier de service pour les livraisons, de donner les clefs à un tiers en cas d'absence car il s'agit de discrimination.
• Remet en cause la fin du bail en fonction d'évènements extérieurs et impose au locataire de poursuivre le paiement du loyer sans contrepartie.

Quelles sont les clauses facultatives ?

Les clauses facultatives permettent de prévoir d'autres dispositions, conformes à la loi et signées par les deux parties.
Ces mentions sont très diverses et peuvent porter par exemple sur l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation par le locataire, sur le règlement d'avances sur charges. Le bail peut aussi prévoir une durée de location plus longue que celle fixée par la loi.

Quelles est la durée du bail ?

La durée du contrat de location va être déterminée par la qualité du propriétaire :
Un bail de 6 ans : lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée minimale du contrat est fixée à six ans.
Un bail de 3 ans : lorsque le bailleur est une personne physique* il s'agit là de la majorité des baux de location.
Un bail de 1 an : Si le propriétaire est une personne physique* et qu'il justifie de raisons privées ou professionnelles l'obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans, on parle alors d'un bail «de courte durée». Les raisons doivent être précisées dans le contrat:
• Retour en France prévu lorsque le propriétaire est installé à l'étranger.
• Attente d'une mutation dont on connaît la date à l'avance ou d'une mise à la retraite programmée.
• Permettre à un enfant de suivre ses études dans le logement.
• Le bailleur doit alors confirmer deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l'évènement et le locataire devra partir. Si l'événement ne s'est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans.

* Sont considérés comme personnes physiques les propriétaires à titre individuel mais aussi les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au 4e degré.

Quels sont les documents à annexer au contrat ?

Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location :

Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant :

La situation de famille du locataire

Un couple marié :
Le bail appartient aux deux époux même s'il est signé par un seul des époux (également si le bail est antérieur à la date du mariage). Ainsi si l'un des époux décède ou abandonne le domicile conjugal, l'autre reste bénéficiaire du contrat de location. Le bail se poursuit. Les époux sont aussi solidaires du paiement du loyer et des charges et de toutes les obligations incombant aux locataires. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de divorce.
Un couple non marié :
L'union libre :
Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont possibles :
• soit les deux noms sont sur le bail, ils sont alors colocataires et bénéficient des mêmes droits sur le logement.
• soit un seul d'entre eux a signé le bail, il est par conséquent le seul locataire en titre, l'autre étant hébergé. En cas de décès ou d'abandon de domicile si la cohabitation existe depuis plus d'un an le locataire restant bénéficie de la poursuite du bail, si la cohabitation est inférieure à un an, le bail peut être résilié.
PACS (Pacte Civil de Solidarité) :
Les locataires signataires d'un PACS ont deux possibilités :
• Les 2 noms sont sur le bail, ils sont colocataires et disposent chacun des droits d'occupation des lieux.
• Un seul d'entre eux signe le bail, il sera considéré comme l'unique locataire. Cependant, le partenaire pacsé est tout de même responsable du paiement du loyer et des charges.
En cas de décès ou d'abandon de domicile le locataire restant a droit au maintien dans les lieux et ce, quel que soit la durée du PACS.

Les frais divers :

La loi n'autorise pas la facturation au locataire des frais de rédaction d'actes lors de la signature du bail. Seul le cas d'intervention d'un huissier en cas de désaccord sera facturé entre le propriétaire et le locataire (forfait de 115€)
La quittance mensuelle doit être gratuite (ni frais de rédaction, ni frais d'envoi) Aucun frais de relance ne peut être facturé. L'état des lieux est gratuit.
Sont considérés illégaux les frais de facturations pour :
• encaissement des chèques
• visite technique annuelle
• honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location
• frais de clôture du dossier
• frais de réservation de location

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