L'encadrement des loyers - Loi Alur / Loi Elan

Il ne faut pas confondre cette mesure avec le décret d'encadrement des loyers à la relocation, qui, lui, a pour but de limiter les hausses de loyer lors des renouvellements de bail ou des changements de locataires dans les zones tendues. Les deux mesures peuvent cependant se cumuler.

Historique de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers a été initialement créé par la loi ALUR du 27 mars 2014 pour réguler les loyers dans les agglomérations dont le marché locatif est tendu. Sa mise en application dépendait de la présence d'un observatoire des loyers local capable de fournir des données suffisamment représentatives, et de la publication d'un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence fournis par l'observatoire. En vigueur pendant un temps à Paris et à Lille, il a été invalidé dans ces deux villes par décision de justice fin 2017 suite à une faille légale dans son mode d'application.

La loi Elan de novembre 2018, via l'article 140, donne la possibilité aux agglomérations volontaires, à la commune de Paris, et aux métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille de rétablir l'encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans, période qui a ensuite été étendue à 8 ans avec la loi "3DS". Les modalités d'application sont sensiblement les mêmes qu'avec la loi Alur.

Listes des villes où l'encadrement des loyers est en vigueur

• Encadrement des loyers à Paris : pour les baux signés à compter du 1er juillet 2019.

• Encadrement des loyers à Lille, Lomme et Hellemmes : pour les baux signés à compter du 1er mars 2020.

• Encadrement des loyers sur l'intercommunalité Plaine Commune (93) : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse, et ce pour les baux signés à compter du 1er juin 2021.

• Encadrement des loyers sur l'intercommunalité Est Ensemble (93) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville , et ce pour les baux signés à compter du 1er décembre 2021.

• Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : pour les baux signés à compter du 1er novembre 2021.

• Encadrement des loyers à Montpellier : pour les baux signés à compter du 1er juillet 2022.

• Encadrement des loyers à Bordeaux : pour les baux signés à compter du 15 juillet 2022.

• Encadrement des loyers dans le pays Basque et à Grenoble : entrée en vigueur prévue pour 2024 (en attente de précisions)

Le fonctionnement de l'encadrement des loyers

L'indicateur pour l’encadrement des loyers est le loyer médian, il permet d’être plus stable et moins sensible aux extrêmes. Il y a différents loyers médians selon le nombre de pièces principales, le caractère meublé/non meublé, l'année de construction, et bien sûr la zone géographique. Ce sont ces loyers médians qui servent de loyers de référence.

Pour respecter l'encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.

Quels logements sont concernés par l'encadrement ?

L'encadrement des loyers ne concerne que les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu'ils servent de résidence principale. Il ne s'applique pas pour les logements HLM, les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.

Le complément de loyer pour les biens d'exception

La mesure d'encadrement des loyers permet de demander un complément de loyer au locataire si le logement (meublé ou non meublé) possède des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Si les parties conviennent d’un tel complément, son montant et les caractéristiques sur lesquelles il se base doivent être mentionnés au contrat de bail. Si le locataire souhaite contester le complément de loyer, il dispose d’un délai de trois mois (sauf dans le cas d'un bail mobilité) pour le faire en saisissant d’abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge.

Quel recours est possible en cas de loyer surévalué ou sous-évalué ?

Action du locataire pour diminuer un loyer surévalué
Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, la diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel). A noter que les préfets et les EPCI ont également le pouvoir d'infliger des sanctions aux bailleurs contrevenants.

Action du bailleur pour augmenter un loyer sous-évalué
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

En cas de désaccord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Une absence de réponse à 4 mois de la date de renouvellement équivaut à un refus