Les procédures en cas de litiges

La mise en demeure

La mise en demeure est une lettre adressée à la partie adverse afin d'obtenir l'exécution d'une obligation (paiement d'une somme, exécution de travaux, …). Cette lettre reprend le motif du désaccord, un historique des faits et propose un délai limite pour régler le litige. Elle doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception.
Attention, si le désaccord n'est pas réglé, la mise en demeure est un document indispensable à la saisie de la commission départementale de conciliation.

Règlement amiable : la conciliation

Les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux et débouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l'encombrement des tribunaux.
Deux types de conciliations existent.
1 - La CDC : Commission Départementale de Conciliation :
Lorsque les litiges portent sur le montant du loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives, les deux parties doivent d'abord saisir la commission départementale de conciliation composée de représentants des locataires et des propriétaires, son avis est consultatif.
Pour avoir les coordonnées de la CDC de votre département, vous pouvez vous renseigner auprès de la préfecture ou de la DDE.
2 - Le conciliateur de justice :
Pour tous les autres litiges (impayés, problèmes de voisinages…) locataires et propriétaires peuvent s'adresser au conciliateur de justice. Cette personne nommée par le premier président de la cour d'appel, siège au tribunal judiciaire et tentera une médiation entre les deux parties.
Si la conciliation n'a pas pu aboutir ou si la partie adverse ne s'est pas présentée, il faudra lancer une procédure judiciaire soit par assignation à comparaître soit par déclaration au greffe du tribunal judiciaire (si demande inférieure à 4.000€).

Règlement contentieux : le tribunal judiciaire

A savoir : Depuis le 1er janvier 2020, un article de loi permet au juge du tribunal de déclarer d’office irrecevable toute demande en justice qui n’a pas été précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsque celle-ci tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros. Les actions en recouvrement de loyers ou de charges de copropriété devront donc en tenir compte, ou n’être engagées que lorsque la demande excède 5.000 euros.

La procédure ordinaire : l'assignation à comparaître

L'assignation à comparaître est un acte de procédure qui permet à une personne (le demandeur) d'informer son adversaire (le défendeur) qu'elle engage un procès contre lui et l'invite à comparaître devant une juridiction.
L'assignation est établie et délivrée par un huissier de justice. L'huissier est chargé de remettre au locataire une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire . Cette audience aura lieu 2 mois après la remise de l'assignation ou 3 mois si le locataire est bénéficiaire d'une allocation logement ou sociale (ALF ou ALS).
Le préfet est également informé par l'huissier de la procédure. Le préfet pourra mettre en œuvre toutes les procédures d'aides au logement afin de sortir le locataire de la difficulté.
Avant même l'audience auprès du juge, le propriétaire peut, par l'intermédiaire de l'huissier, faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses biens mobiliers.
Le locataire se trouve donc dans l'impossibilité de toucher à ses comptes ou de vendre ses biens jusqu'à ce que le juge rende sa décision. Ses biens sont figés.
En cas d'urgence (dangers pour le locataire suite à l'inexécution de travaux) le demandeur peut réclamer une assignation en référé afin d'obtenir du juge une décision plus rapide (mais provisoire).

La procédure simplifiée : la déclaration au greffe

S'il s'agit d'un petit litige avec une demande d'argent d'un montant inférieur à 4000€ le demandeur effectue une déclaration au greffe du tribunal judiciaire. Le demandeur saisit directement le tribunal par simple déclaration en précisant l'objet de son litige. Les deux parties seront convoquées par le greffe du tribunal par lettre recommandée.

La procédure d'urgence : l'ordonnance de référé

En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement contraire à la loi, (fuite d'eau, arrêt de la chaudière en plein hiver, travaux dangereux,…)le tribunal peut être saisi en urgence par le demandeur grâce à une assignation en référé. Le juge du tribunal judiciaire rend alors une ordonnance de référé.
Cette dernière a des conséquences :

• L'appel ne pourra se faire que dans les 15 jours qui suivent la signification par l'huissier au locataire du jugement.
• L'appel ne suspend pas l'exécution de la peine.
• Le locataire devra saisir parallèlement à son appel, le premier président de la cour d'appel pour suspendre l'exécution provisoire.

Les procédures spéciales :

L'injonction de faire
Cette procédure n'est valable que pour les litiges n'excédant pas 7.600 € et qui portent sur le respect d'un contrat ou d'une loi. Lorsque le litige porte sur la non réalisation d'obligations contenues dans le contrat de location, le juge peut fixer un délai pour l'exécution d'une prestation.
Le demandeur retire au greffe du tribunal le formulaire, y décrit sa demande et le juge apprécie le bien fondé de sa demande.
Si le juge accepte la demande, il rend une ordonnance d'injonction de faire en précisant les délais et les conditions d'exécution de son jugement. La décision peut être contestée devant la cour d'appel si le litige dépasse 3.800€ sinon seul le pourvoi en cassation est possible.
Si le juge refuse la demande d'injonction de faire, le demandeur peut lancer une autre procédure.

L'injonction de payer
Lorsque le litige porte sur le refus de payer et non sur le montant à payer, l'injonction de payer permet d'obtenir rapidement le montant de la réclamation définie par le bail. Le demandeur veut récupérer des sommes impayées, la procédure est la même que pour l'injonction de faire.
Attention, si le demandeur obtient une ordonnance d'injonction de payer, il doit faire connaître le jugement à la partie adverse par huissier deux cas sont alors possibles :

• la partie adverse conteste le jugement (dans le mois qui suit la remise de l'injonction par l'huissier) les deux parties seront donc convoquées devant le juge.
• La partie adverse ne réagit pas, le juge apposera la formule exécutoire sur l'injonction de payer ce qui la transforme en un véritable jugement.