La convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire : définition

La convention d’occupation précaire est un contrat “sui generis”, c'est-à-dire issu de la jurisprudence. Il s’agit d’un contrat entre deux parties : un bailleur et un preneur. Le bailleur accorde un droit exceptionnel d’occupation à un preneur sur un de ses biens en contrepartie d’une somme financière modique.

La convention d’occupation précaire permet de déroger au droit des baux d'habitation ou commerciaux en accordant un droit de jouissance à un occupant pour un logement ou local donné.

Conditions de validité de la convention d'occupation précaire

Aucun texte ne régit ce type de convention et c’est pourquoi la jurisprudence admet sa validité uniquement si certaines conditions sont remplies. Il faut en effet que le droit de l'occupant soit précaire, ce qui implique une contrepartie particulièrement faible. Il faut également qu’il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties pour justifier de la mise en place d’une telle convention.

La cause objective de précarité

Le propriétaire doit tout d’abord pouvoir justifier d’une cause objective de précarité pour déroger au droit locatif. 

Concrètement, la conclusion de ce type de contrat doit être motivée par des circonstances exceptionnelles empêchant les parties de conclure un véritable bail. Et il doit également exister un lien entre la durée de l'occupation et les circonstances invoquées.

Ces circonstances exceptionnelles peuvent ainsi être liées :

• au caractère discontinu et temporaire de l'occupation ;
• à la situation transitoire de l'immeuble ;
• à la situation géographique du local ;
• à la mise à disposition temporaire dans le cadre de l'opération de relogement des familles sans abri ;
• au fait que l'occupation des lieux se fasse sous condition d'acquisition du bien.

Par exemple, le fait que l’immeuble soit voué à la démolition est retenu comme une cause objective de précarité. De même, ce type de contrat a été accepté lors des confinements liés à la crise sanitaire afin de permettre à des locataires arrivant au terme de leur préavis d’être maintenus dans leur logement.

  Attention : si aucune cause de précarité ne peut être retenue, la convention pourra être requalifiée en bail par un juge en cas de litige.

La modicité de la redevance

La convention d’occupation précaire est conclue entre un bailleur et un “occupant à titre précaire”. On parle donc de redevance et non de loyer. En contrepartie de la précarité d’occupation des locaux, la redevance doit respecter 3 caractéristiques :

• Être à titre onéreux ;
• Être modique ;
• Ne pas engendrer de charges locatives pour l’occupant.

Régime juridique

Le régime juridique de la convention d'occupation précaire est celui des articles 1709 et suivants du Code civil. L’occupant ne peut donc pas bénéficier des mêmes droits que ceux qu’il aurait dans le cadre d’un bail commercial ou d’habitation :

• L’occupant ne peut prétendre à une indemnité d’éviction de la part du bailleur ;
• L’occupant ne peut prétendre à un droit au renouvellement de la convention ;
• L’occupant doit quitter les locaux ou le logement dès l’expiration de la convention ou sa dénonciation. 

Sauf disposition contractuelle contraire, le propriétaire peut en effet mettre fin à l’occupation du bien à tout moment en mettant en demeure l’occupant de quitter les lieux sans que ce dernier ne puisse se prévaloir d’un droit au maintien dans les locaux.

Le bailleur doit en revanche durant la durée de la convention assurer la jouissance paisible des lieux loués, cette obligation ne cessant qu'en cas de force majeure.