Ivan Thiébault
Il arrive que certains propriétaires sous-estiment le montant des charges mensuelles pour que le loyer paraisse artificiellement moins cher. Au moment de la régularisation des charges, le locataire se retrouve ainsi face à un montant démesuré. Que faire dans ce cas ?
Quelques rappels sur la régularisation des charges
La plupart du temps, les charges que le locataire paye chaque mois sont en fait une « avance sur charges » (ou « provisions sur charges »), c’est-à-dire qu’au lieu de demander de payer tout d’un coup une fois par an, le bailleur lisse cette dépense en la divisant par 12 et en l’ajoutant au loyer mensuel.
Chaque année, le bailleur compare le montant des provisions du charges avec les dépenses réelles et peut demander un complément au locataire si celles-ci sont supérieures. Bien entendu, en cas de trop-perçu, il le reverse au locataire. Cette étape s’appelle la régularisation des charges. Pour éviter de mettre le locataire en difficulté, il appartient au bailleur d’estimer le plus justement possible le montant des avances sur charge, notamment en se basant sur la précédente régularisation.
En effet, l’article 23 de la loi de juillet 89 dit bien :
« Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel« .
Toute régularisation doit être justifiée
Pour être légale, la régularisation annuelle doit suivre des règles précises :
- Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
- Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
- Si le locataire en fait la demande, le récapitulatif des charges doit lui être transmis par voie dématérialisée ou par voie postale.
Le bailleur ne peut pas demander de régularisation pour des charges d’il y a plus de 3 ans. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut demander un étalement de la dette sur 12 mois.
Que faire si les charges ont été fortement sous-estimées ?
Comme nous l’avons vu, il est de la responsabilité du bailleur d’établir la provision du charges d’après les résultats antérieurs et/ou le budget prévisionnel (ce qui permet a priori de ne pas être trop éloigné de la réalité). D’après la jurisprudence, si les provisions sur charges ont été manifestement minorées, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire-bailleur et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il a subi. Ce préjudice peut être, par exemple, le fait de devoir quitter le logement (et donc avoir à refaire une recherche de location et un déménagement) plutôt qu’assumer le coût des charges. A noter que cela est valable même si le calcul des charges est correct.
Pour régler ce type de litige à l’amiable, il est possible de saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation. Autrement, il est possible de saisir directement le tribunal.
Exemples de jugements allant dans ce sens :
- Cour d’appel de Toulouse, 3e ch., 13 déc. 2018, n° 18/02495
- Cour d’appel de Paris, 6e ch, 29-10-2003
- Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mars 2012
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Bonjour, J’ai besoin d’éclaircissement. J’ai emménagé dans un studio le 1et mai 2019, bail loyer de 800e + 50e de charges. Jusqu’à hier, je n’avais eu aucune révision de ces charges. Je comprends donc qu’elle arrive à un moment donné. Par contre, les charges réelles sont plus que le double de ce qu’on m’avait annoncé à la signature du bail! On me demande donc la régulation depuis ma date d’entrée mais là, j’ai lu qu’on ne pouvait pas me demander plus de 3 ans. Par contre, lors de l’achat de son appartement, ma proprio devait avoir quand même connaissance du montant réel des charges non ? Je suis sa 1ère locataire. Elle a bien payé ses charges depuis mon entrée et voir quand même qu’il y avait une nette différence ? Merci
Bonjour, il me semble que le dernier paragraphe de l’article répond à cette question. Sinon, vous pouvez prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit).