Micro-BIC ou régime réel : bien choisir sa fiscalité en LMNP

Pour les revenus qu’ils généreront cette année, les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) ont jusqu’au 1er février pour choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. Ce dernier choix peut s’avérer très avantageux.

Pour commencer, un petit rappel de terminologie s’impose : le micro-BIC est le régime fiscal qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus tirés de cette activité, alors que le régime réel est celui par lequel le bailleur déduit l’intégralité de ses charges et l’amortissement du bien. Pour les locations de meublés, le régime réel est plus avantageux pour le propriétaire « dans 85 % des cas, (et) permet des économies d’impôts considérables, puisqu’il est même possible d’être exonéré pendant une dizaine d’années », selon Lodgis. Il est cependant bien plus complexe à utiliser et nécessite souvent l’aide d’un expert-comptable.

Le régime réel s’applique obligatoirement pour les contribuables dont les recettes tirées de la location meublée excèdent 32 900 €. A l’inverse, en-dessous de ce plafond, le régime du micro-BIC est appliqué par défaut. Mais s’il le souhaite, il peut opter pour le régime réel et ainsi optimiser sa fiscalité.

Comment faire pour passer au régime de déclaration au réel ? Il faut envoyer un courrier de levée d’option en recommandé avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises dont dépend le logement loué. Le courrier devra indiquer le choix du régime fiscal ainsi que l’adresse du bien loué. Le choix du régime fiscal restera valable pendant deux ans consécutifs, et reconduit tacitement après le 1er février si l’investisseur ne signale pas son intention de changer de fiscalité.

Modèle de courrier de levée d’option

Deux situations sont possibles :

• Pour les contribuables qui ont déjà déclaré des revenus de location meublée l’année dernière selon le régime micro BIC : ils pourront déclarer leurs revenus de cette année au régime réel, à condition de lever l’option avant le 1er février. Si cette date est passée, il faudra attendre l’échéance de l’année prochaine.
• Pour les bailleurs ayant débuté l’activité de location meublée dans le courant de l’année dernière : il est possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration fiscale N°2031, soit le 2 mai. L’option peut être jointe à la déclaration.