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Garant ou caution dans une colocation

La caution, également appelée garant, est un tiers au contrat de colocation qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place d’un colocataire en cas de défaillance de ce dernier. Dans le cas d'un bail collectif, la caution d’un colocataire s’engage pour les quotes-parts de tous les colocataires.

Qu’est-ce que la caution ?

La caution, également appelée garant, est un tiers au contrat de colocation qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place d’un colocataire en cas de défaillance de ce dernier.

Il peut s’agir d’une personne physique (membre de la famille, ami) ou d’une personne morale (banque, employeur, …).

Un bailleur a le droit de demander une caution. Comme pour le dépôt de garantie, il n’est pas obligé de le faire, mais rares sont les bailleurs qui s’en dispensent.

Attention : un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés n’a pas le droit de demander une caution en plus de cette assurance, sauf si les colocataires sont étudiants ou apprentis. En d’autres termes, un bailleur n’a pas le droit de cumuler ces garanties.

La loi Alur de 2014 impose que chaque caution soit clairement identifiée pour chaque colocataire et que la caution soit solidaire du loyer du colocataire qu’il garantit dans les mêmes délais que le colocataire : à la date d’effet du congé si un colocataire remplaçant est ajouté au bail, sinon au plus tard au terme d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

Qu’est-ce que l’acte de cautionnement ?

L’acte de cautionnement est le document écrit et très formaliste que doit obligatoirement remplir la caution.

Il a été largement revu par la loi Alur de 2014 qui a ajouté de nouvelles mentions obligatoires.

Comme c’était déjà le cas avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’absence de ces mentions entraîne la nullité de l’acte de cautionnement.

Chaque caution doit recevoir un exemplaire de son acte de cautionnement et une copie du bail.

L’acte de cautionnement est un document écrit qui doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

  • Identité et adresse de la caution
  • Identité du colocataire garanti dont le congé mettra fin à l’engagement de sa caution
  • Coordonnées du bailleur
  • Duré et date de prise d’effet du bail
  • Montant du loyer et ses conditions de révision
  • Mention manuscrite de la caution exprimant clairement qu’elle a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement, du montant du loyer et de ses modalités de révision, des obligations et modalités de résiliation de son engagement
  • Reproduction manuscrite de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 6) :
    « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Quels sont les engagements de la caution dans une colocation ?

Cas du bail individuel

Dans le cas du bail individuel et donc lorsqu’il y a un bail par colocataire, la caution s’engage uniquement à se substituer au colocataire défaillant nommé sur le bail.

Cas du bail collectif

Dans le cas du bail collectif ou bail unique pour l’ensemble des colocataires, la caution d’un colocataire s’engage pour le montant du loyer mentionné au bail de la colocation et donc pour toutes les quotes-parts de tous les colocataires.

Si une caution peut demander au bailleur de prévoir une clause limitant son engagement à un seul colocataire nommé (comme souhaiteraient pouvoir le faire des parents qui se portent caution pour leur enfant étudiant qui entre dans une colocation), il est cependant très rare que le bailleur accepte ce type de clause qui n’est pas à son avantage.

Au contraire, il est courant que les bailleurs prévoient dans le bail une clause de solidarité qui rend tous les colocataires coresponsables du paiement du loyer et des dettes. Et en raison de cette clause, la caution d’un des colocataires est également responsable du paiement de la totalité du loyer. Cela permet bailleur de cumuler les garanties. En cas de défaillance d’un des colocataires, le bailleur peut alors s’adresser à un n’importe quel autre colocataire ou à n’importe quelle caution pour demander le règlement de tous les arriérés.

Quelle est la durée de l’engagement de la caution dans une colocation ?

La durée de l’engagement de la caution doit être clairement déterminée dans le bail.

Il est généralement prévu que la caution s’engage pour la durée du bail initial et de son renouvellement. La durée classique d’un bail de colocation vide étant de 3 ans, la caution s’engage donc pour 3 ans + 1 fois 3 ans = 6 ans.

En l’absence de durée prévue, s’il est par exemple seulement stipulé « pour toute la durée du bail et de ses renouvellements », alors l’engagement est dit à durée indéterminée. Dans ce cas la caution pourra dénoncer son engagement à tout instant mais la fin de l’engagement ne prendra cependant réellement effet qu’au terme du bail (bail initial, renouvelé ou reconduit).

Pour mettre un terme à l’engagement de la caution, le colocataire doit avant toute chose donner son congé au bailleur. Depuis la loi Alur, l’engagement de la caution prend alors fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire est ajouté au bail. A défaut, l’engagement prend fin au terme d’un délai de 6 mois.

Quelle est la différence entre caution simple et caution solidaire ?

Dans une colocation, la caution peut être simple ou solidaire.

La caution simple ne concerne et ne garantit que la quote-part du colocataire nommé, même dans le cas d’un bail collectif.

La caution solidaire peut quant à elle être tenue de payer l’ensemble du loyer et des charges de tous les colocataires et pas seulement la quote-part du colocataire garanti. Même en l’absence de clause de solidarité dans le bail.

La caution solidaire est la forme de caution la plus courante en colocation.

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