Les travaux en copropriété
Qui décide des travaux à effectuer ?
Dans une copropriété, il existe deux grandes catégories de travaux :
Les travaux privatifs
Ce sont les travaux effectués par des copropriétaires sur leur partie privative et à leurs frais. Les copropriétaires sont seuls décisionnaires en la matière, sauf lorsque ces travaux privatifs sont susceptibles de modifier les parties communes ou s’ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (ex : pose d'une parabole) ou s'ils risquent de porter atteinte à la solidité de l'immeuble : il faut alors et au préalable obtenir l'autorisation de l'assemblée générale lors d'un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il faudra donc veiller à inscrire ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, fournir un dossier technique complet et attendre la tenue de l'assemblée.
Exemples de travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale :
- faire poser un store
- agrandir une fenêtre
- pose d'une enseigne pour un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble à usage mixte
- abattre un mur porteur pour réunir 2 appartements
- transformer un balcon en véranda
Les travaux d'intérêt collectif
Ce sont les travaux qui concernent les parties communes ou les équipements communs et qui intéressent donc tous les copropriétaires.
La décision d'effectuer des travaux d'intérêt collectif relève soit de l'assemblée générale, soit du syndic. Cela dépend de la nature même des travaux. Lorsque la décision d'effectuer ou non les travaux appartient à l'assemblée, la majorité nécessaire pour le vote varie selon la nature et l'importance des travaux.
Sont dispensés de l'autorisation de l'assemblée générale et peuvent donc être décidés par le syndic : les travaux de menu entretien (qui auront toutefois déjà été prévus dans le budget prévisionnel et donc acceptés dans leur ensemble par l'assemblée) et les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (le syndic convoquera une assemblée pour faire entériner ces travaux).
Les travaux d'entretien, de réfection et d'accessibilité
Les travaux d'entretien des parties communes qui permettent de maintenir l'immeuble en bon état ainsi que les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite sont décidés par l'assemblée générale lors d'un vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1969.
Lorsque les travaux concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, leur coût est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.
S'ils concernent le fonctionnement des services collectifs et des éléments communs, alors le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle du service ou de l'équipement commun pour chaque copropriétaire.
Il s'agit de la même règle de répartition que celle applicable pour les charges communes générales et les charges spéciales.
Les travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration apportent une plus-value économique ou de confort à la copropriété. Comme par exemple le remplacement d'une chaudière au fuel en bon état par une chaudière à gaz plus économique ou la création d'un local à usage commun pour les vélos. Ou encore, le remplacement d'un ascenseur (hors obligation légale).
Il existe plusieurs types de travaux d'amélioration :
Les travaux d'amélioration effectués à l'initiative des copropriétaires
Certains de ces travaux doivent être votés à la double majorité et d'autres à la majorité absolue, plus souple.
Les travaux d'amélioration soumis au vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1969 sont :
- l'installation d'un ascenseur
- l'installation de boîtes aux lettres
- le remplacement d'une chaudière en état de fonctionnent par une chaudière plus performante et plus économique
- la plantation d'arbres
- le ravalement lorsqu'il n'est pas imposé par l'administration et qu'il ne relève pas non plus de l'entretien courant
- les travaux d'économie d'énergie amortissables sur plus de 10 ans
Les travaux d'amélioration soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 sont des travaux d'amélioration technique :
- l'installation ou la modification d'antennes, de réseaux de télévision, du câble ou du satellite
- les fermetures de l'immeuble (exemples : installation d'un interphone, remplacement d'une porte de garage manuelle par une porte automatique)
- les travaux d'économie d'énergie amortissables sur moins de 10 ans
- la pose de compteurs d'eau froide divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage
- la modification du réseau de distribution électrique devant permettre de charger des accumulateurs de véhicules électriques sur des emplacements de parking
- la suppression des vide-ordures (pour des impératifs d'hygiène)
Si l'article 30 de la loi de 1965 stipule que les frais occasionnés par ces travaux sont répartis entre les copropriétaires en fonction de l'avantage que chacun en retirera … la notion d'«avantage» n'est pas définie. Pour beaucoup, elle se rapproche de la notion d'«utilité» prise en compte pour le mode de répartition des charges de copropriété relatives aux équipements communs, sans pour autant y correspondre complètement.
Les copropriétaires qui ont voté contre ces travaux et les copropriétaires absents et non représentés lors du vote peuvent demander un paiement échelonné sur 10 ans, soit 10 annuités.
Ces travaux sont souvent onéreux et la copropriété peut être amenée à souscrire un emprunt pour les financer. S'il y a eu emprunt, les annuités des copropriétaires opposants ou absents et non représentés comprennent les intérêts de l'emprunt.
Les travaux d'amélioration obligatoires en vertu des lois et des règlements
Certains travaux sont imposés par la loi pour des raisons de sécurité, de salubrité, d'urbanisme ou encore d'environnement. L'assemblée générale ne peut pas s'opposer à la réalisation de ces travaux : ce ne sont donc pas les travaux eux-mêmes qui sont soumis au vote de l'assemblée générale mais les modalités d'exécution de ces travaux (quand, par qui, à quel coût, …).
Le vote est soumis aux règles de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 (majorité absolue)
Par exemple : la loi impose la suppression des vide-ordures ; le vote lors de l'assemblée générale permettra de retenir une date pour le chantier et d'accepter un montant pour ces travaux qui devront nécessairement être faits.
Autre exemple : les travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de l'entretien. La réglementation oblige les copropriétés à effectuer des travaux lourds et onéreux pour respecter les programmes de réduction de consommation d'énergies. Surtout lorsque les bâtiments sont anciens (construits avant 1975) parce qu'ils sont alors concernés à plusieurs titres : isolation, assainissement, ascenseurs.
Les principaux travaux d'amélioration obligatoires sont :
- les travaux de désamiantage, de déplombage
- les travaux de mise en conformité des ascenseurs
- la mise en conformité avec les normes de sécurité des gaines et canalisations
- la pose de compteur de calories pour le chauffage collectif
- la pose de compteurs d'eau chaude pour le chauffage collectif
- le ravalement imposé par l'administration
- la suppression des vide-ordures pour des raisons d'hygiène
La contribution financière des copropriétaires aux travaux d'amélioration rendus obligatoires par la loi suit la même règle de participation que pour les charges.
Cas particulier des travaux de surélévation
Les travaux de surélévation sont des travaux d'amélioration de la copropriété qui ont pour résultat de créer ou d'augmenter la surface des locaux privatifs. Ils sont soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 (lien vers : L'assemblée générale de copropriété — Les différentes majorités).
Ces travaux étaient soumis au vote à l'unanimité de l'article 26 (double majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété), jusqu'à la loi Boutin de 2009. Malgré l'assouplissement mis en place par cette loi, il faut toujours l'accord unanime des copropriétaires du dernier étage.
Le financement des travaux
Lorsque des travaux sont effectués sur les parties communes (travaux d'amélioration, de ravalement, d'économie d'énergie, de désamiantage notamment), les copropriétaires peuvent bénéficier d'aides ou d'avantages fiscaux leur permettant de financer leur quote-part.
- l'éco-prêt à taux 0 : pour des travaux d'économie d'énergie effectués dans les immeubles achevés avant le 1er janvier 1990. A noter qu'à partir du 1er avril 2012, les copropriétés auront elles aussi accès à l’éco-prêt à taux zéro afin de financer les travaux lourds.
- la TVA à 5,5 % : pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans des immeubles achevés depuis plus de 2 ans. Cette condition d'ancienneté disparaît si les travaux sont urgents mais aussi lorsque les travaux portent sur les parties communes des bâtiments collectifs qui comportent plus de 50 % de locaux à usage d'habitation.
- le crédit d'impôt : concerne certains travaux d'équipements pour les personnes âgées ou handicapées et des travaux d'économie d'énergie réalisés dans une résidence principale.
- les aides de l'ANAH : l'Agence Nationale de l'Habitat peut subventionner certains travaux effectués sur les parties privatives comme sur les parties communes, sous certaines conditions (comme l'ancienneté de l'immeuble, les revenus si les travaux sont effectués par un copropriétaire occupant). Les aides peuvent être collectives et/ou individuelles et se cumuler.
Les travaux réalisés par un copropriétaire
Il y a deux sortes de travaux réalisés par les copropriétaires sur les parties privatives : les travaux sans autorisation et les travaux soumis à autorisation.
Les travaux sur les parties privatives qui n'exigent pas d'autorisation
Peuvent être réalisés sans autorisation :
- les travaux qui n'affectent pas les parties communes
- les travaux qui n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble
Ce sont essentiellement les travaux d'aménagement courant d'un logement qui concernent les murs intérieurs non porteurs, les éléments d'équipement (revêtements), les portes intérieures et tout ce qui ne relève pas du gros œuvre.
Concernant les embellissements, il convient de vérifier dans le règlement intérieur si aucune clause ne limite l'utilisation de certains revêtements. Le règlement intérieur peut en effet déterminer ce qu'il est possible de faire ou non : par exemple, s'il est possible de remplacer de la moquette par du carrelage (plus de bruit potentiel pour les voisins).
Attention, toutes les parties privatives comprennent des éléments qui sont en fait des parties communes. Les murs porteurs notamment, mais aussi par exemple les radiateurs, la tuyauterie et les canalisations dans un immeuble équipé de chauffage collectif.
Les travaux sur les parties privatives soumis à autorisation
Tous les travaux privatifs qui modifient les parties communes ou qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation préalable de l'assemblée.
Un copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut déposer la déclaration de travaux en mairie que s'il a préalablement obtenu l'autorisation de l'assemblée générale (majorité absolue de l'article 25).