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Comment fixer son loyer ?

Le propriétaire fixe librement le montant du loyer au moment de la signature du contrat de location, sauf mesure éventuelle d'encadrement des loyers. Il doit cependant bien étudier le marché pour fixer un loyer suffisamment élevé pour garantir la rentabilité du bien, mais suffisamment attractif pour éviter la vacance locative.

Première mise en location d'un bien

Le propriétaire fixe librement le montant du loyer de son bien, sauf éventuellement dans le cas où sa commune est soumise à une mesure d'encadrement des loyers. Pour connaître grosso-modo les prix moyens pratiqués dans sa ville pour un bien de même type et de même surface, il peut utiliser gratuitement la Cote des Loyers de LocService.fr. Ensuite, pour affiner son estimation, il peut se renseigner en consultant des annonces de biens similaires, ou éventuellement en consultant les locataires des biens situés dans l'immeuble et dans la rue. L'emplacement, l'état et les équipements du bien et de l'immeuble sont des critères déterminants dans la fixation du loyer.

Attention : Le propriétaire a tout intérêt à être particulièrement attentif à ce premier loyer, car il n'aura que peu de liberté par la suite pour le réévaluer si le bien est situé dans une grande agglomération.

Au changement de locataire

Là encore, le propriétaire est libre de modifier le loyer lors du changement de locataire. Cependant, s'il souhaite l'augmenter, il faut faire attention à deux choses :

  • Décret "Duflot" : Si le bien est situé dans une agglomération de plus de 50.000 habitants considérée comme zone tendue (liste des communes disponible ici), le nouveau loyer ne peut excéder le précédent. Cependant si ce dernier n'a fait l'objet d'aucune révision dans les 12 mois précédent le nouveau bail, il peut être revalorisé selon l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
  • Encadrement des loyers : Si la commune du bien y est soumise, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le plafond correspondant aux caractéristiques du logement.

Le locataire peut-il négocier le loyer ?

Le candidat locataire, avant de signer le bail, est libre de discuter le montant du loyer pour négocier une réduction, avec le risque bien sûr que la location lui échappe. Le propriétaire a donc tout pouvoir pour fixer le loyer.

Si le locataire découvre, en cours de bail, que le bien est plus cher que des locations similaires sur le secteur, il ne peut pas exiger de réduction de loyer en se basant sur les loyers d’autres biens.

Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux. Exemples : Si le locataire construit un garage ou installe une cuisine aménagée il peut être prévu une diminution du loyer. De la même façon, si le propriétaire a prévu dans une clause particulière l’amélioration de son logement par des travaux (aménagement de combles en chambre, création d’une salle de bain, …), il peut prévoir par cette clause une augmentation du loyer de « x » euros lorsque ceux ci auront été effectués.

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