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La révision du loyer en cours de bail

La loi autorise le propriétaire à réviser le montant du loyer une fois par an, à condition que cela soit prévu dans le bail. Dans ce cas, la réévaluation se fait en fonction de l’Indice de Référence des Loyers, ou IRL. Par ailleurs, un bailleur ayant manifestement sous-évalué son loyer peut l'augmenter lors du renouvellement du bail en prévenant le locataire au moins six mois à l'avance.

La hausse du loyer en cours de bail

Une clause du bail peut prévoir la révision annuelle du loyer. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d'effet du contrat de location. Si cette clause n’a pas été insérée au contrat, le loyer reste fixe tout le temps de la location. A noter que seul le loyer hors charges est révisé. L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l'INSEE chaque trimestre, sert de référence pour la révision du loyer.

Le loyer doit-il baisser si l'IRL est négatif ?

En cas d'indice négatif, la révision du loyer ne se fait pas forcément à la baisse. En effet, le bail peut comporter une mention n'autorisant que les révisions à la hausse. Cette mention est tout à fait légale.
Si le bail ne comporte pas cette mention de manière explicite, alors la révision peut être faite à la baisse.

Que se passe-t-il si le propriétaire oublie d'augmenter le loyer ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, le délai de prescription pour la réévaluation annuelle du loyer est réduit à 1 an (5 ans avant l'entrée en vigueur de la loi).
Le délai de prescription pour la récupération des charges locatives et des loyers impayés est réduit à 3 ans.
Le même délai de prescription de 3 ans s’applique désormais aux locataires pour effectuer une demande de remboursement de trop-versé de provisions sur charges.

 

 

Augmentation pour un bien ayant un loyer sous-évalué

En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Mais cette augmentation est très encadrée par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut s’appliquer que si le loyer est « manifestement sous évalué ».

  • Le bailleur doit expédier au moins six mois avant le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer. Attention, le décompte des 6 mois est effectué à dater de la réception de la lettre et non de son envoi si le locataire ne vient pas chercher son recommandé.
  • Il doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants.
  • La lettre doit reproduire l’intégralité de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.
En savoir plus :
IRL : Indice de Référence des Loyers
Historique de l'IRL depuis 2006 et méthode de calcul pour la révision du loyer. Liste mise à jour à chaque publication de l'IRL.

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