\ud83d\udd0d Qu’est-ce qu’un loyer sous-\u00e9valu\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nUn loyer manifestement sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong> est un loyer fix\u00e9 nettement en dessous des prix pratiqu\u00e9s sur le march\u00e9 local<\/strong>, pour un logement comparable en termes de surface, de localisation et de prestations. Il n’existe pas de seuil l\u00e9gal chiffr\u00e9 : l’appr\u00e9ciation se fait au cas par cas, en comparant le loyer pratiqu\u00e9 aux r\u00e9f\u00e9rences de biens similaires dans le m\u00eame secteur.<\/p>\n\n\n\nCette situation peut avoir plusieurs origines :<\/p>\n\n\n\n
\n- Un bail sign\u00e9 il y a longtemps, jamais r\u00e9\u00e9valu\u00e9,<\/li>\n\n\n\n
- Une location \u00e0 un proche ou un membre de la famille<\/strong>, avec un loyer volontairement r\u00e9duit,<\/li>\n\n\n\n
- Une simple erreur d’estimation lors de la mise en location,<\/li>\n\n\n\n
- Ou un choix du bailleur de privil\u00e9gier la stabilit\u00e9 du locataire plut\u00f4t que la rentabilit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udccc \u00c0 noter<\/strong> : un loyer l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur au march\u00e9 n’est pas probl\u00e9matique en soi. C’est l’\u00e9cart significatif et injustifi\u00e9<\/strong> avec les prix pratiqu\u00e9s localement qui peut attirer l’attention de l’administration fiscale, comme expliqu\u00e9 dans la partie suivante.<\/p>\n\n\n\n\ud83d\udd75\ufe0f\u200d\u2642\ufe0f Loyer sous-\u00e9valu\u00e9 : attention au fisc<\/strong> !<\/h2>\n\n\n\nProposer un loyer trop bas \u00e0 son locataire peut para\u00eetre g\u00e9n\u00e9reux ou strat\u00e9gique, mais cela peut se retourner contre le bailleur. En effet, un loyer sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong> peut \u00e9veiller les soup\u00e7ons de l\u2019administration fiscale, surtout en cas de location \u00e0 un proche (dans ce cas, il vaut mieux pr\u00eater son logement gratuitement, sans aucun loyer).<\/p>\n\n\n\nLe fisc peut requalifier ce type de location comme un avantage en nature<\/strong>, notamment si le bien est lou\u00e9 significativement en dessous des prix du march\u00e9 local<\/strong>. Cela peut avoir des cons\u00e9quences :<\/p>\n\n\n\n\n- Une rectification fiscale<\/strong>, notamment en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur le revenu ou d\u2019IFI (imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re),<\/li>\n\n\n\n
- Une remise en cause d\u2019\u00e9ventuels avantages fiscaux<\/strong>, comme ceux li\u00e9s \u00e0 un dispositif de d\u00e9fiscalisation,<\/li>\n\n\n\n
- Et dans les cas les plus sensibles, une taxation sur les revenus fictifs<\/strong> correspondant \u00e0 la diff\u00e9rence de loyer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Pour \u00e9viter cela, il est essentiel de justifier le montant du loyer<\/strong> pratiqu\u00e9, m\u00eame lorsqu\u2019on loue \u00e0 un membre de sa famille. En cas de contr\u00f4le, le propri\u00e9taire doit pouvoir prouver que le loyer n\u2019est pas manifestement sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\ud83d\udcc8 Quand et comment augmenter un loyer sous-\u00e9valu\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nEn dehors de l\u2019augmentation annuelle pr\u00e9vue dans le bail<\/a> (en fonction de l\u2019IRL), le propri\u00e9taire peut r\u00e9ajuster un loyer sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong> uniquement lors du renouvellement du bail<\/strong>. Cette proc\u00e9dure est strictement encadr\u00e9e par l\u2019article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\nPour \u00eatre valable, cette d\u00e9marche doit respecter plusieurs conditions :<\/p>\n\n\n\n
\n- Le bailleur doit envoyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail<\/strong> une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/strong> l\u2019informant du nouveau loyer propos\u00e9<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
- Cette lettre doit mentionner clairement les r\u00e9f\u00e9rences<\/strong> de logements comparables<\/strong>, situ\u00e9s dans le m\u00eame secteur g\u00e9ographique. Il faut :\n
\n- 3 r\u00e9f\u00e9rences minimum<\/strong> pour les villes ordinaires,<\/li>\n\n\n\n
- 6 r\u00e9f\u00e9rences<\/strong> si le logement est situ\u00e9 dans une agglom\u00e9ration de plus d\u2019un million d\u2019habitants<\/strong> (comme Paris, Lyon, Marseille…).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\n
\u2139\ufe0f Bon \u00e0 savoir<\/p>\n\n\n\n
Conform\u00e9ment au d\u00e9cret n\u00b0 90-780 du 31 ao\u00fbt 1990<\/strong>, les r\u00e9f\u00e9rences de logements comparables doivent pr\u00e9ciser, pour chaque logement cit\u00e9 : l’emplacement (le nom de la rue et le num\u00e9ro de l’immeuble), le type d’habitat et l’\u00e9poque de construction, l’\u00e9tage et la pr\u00e9sence \u00e9ventuelle d’un ascenseur, la surface habitable et le nombre de pi\u00e8ces, l’existence \u00e9ventuelle d’annexes, l’\u00e9tat d’\u00e9quipement (wc int\u00e9rieur, salle d’eau, chauffage central\u2026), ainsi que le montant du loyer hors charges r\u00e9ellement pratiqu\u00e9. Chaque r\u00e9f\u00e9rence doit aussi indiquer si le locataire est en place depuis plus ou moins de trois ans<\/strong>, et pr\u00e9ciser l’ann\u00e9e de constatation de ces \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n\n- Enfin, la lettre doit reproduire int\u00e9gralement le texte du I de l\u2019article 17-2<\/a><\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udcdd Important<\/strong> : Le d\u00e9lai de 6 mois commence \u00e0 courir \u00e0 partir de la r\u00e9ception<\/strong> du courrier par le locataire, et non de sa date d\u2019envoi.<\/p>\n\n\n\n\ud83d\udcb6 Comment calculer le nouveau loyer ?<\/h2>\n\n\n\n
Les r\u00e8gles pour augmenter un loyer \u00ab\u00a0manifestement sous-\u00e9valu\u00e9\u00a0\u00bb d\u00e9pendent de la localisation du logement.<\/p>\n\n\n\n
\u2013 Hors zone tendue<\/strong><\/h3>\n\n\n\nLe nouveau loyer est d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 partir des loyers habituellement constat\u00e9s dans le voisinage pour des logements comparables. La proposition doit \u00eatre justifi\u00e9e par les r\u00e9f\u00e9rences communiqu\u00e9es au locataire. Aucun plafond l\u00e9gal chiffr\u00e9 n’encadre le montant de la hausse : elle doit simplement correspondre aux r\u00e9f\u00e9rences du march\u00e9 local.<\/p>\n\n\n\n
\u2013 En zone tendue<\/strong><\/h3>\n\n\n\nLa hausse est davantage encadr\u00e9e. Selon les r\u00e8gles actuellement applicables (article 17-2, II de la loi de 1989 et d\u00e9cret annuel), l’augmentation propos\u00e9e ne peut pas d\u00e9passer la plus \u00e9lev\u00e9e des deux limites suivantes<\/strong> :<\/p>\n\n\n\n\n- 50 % de la diff\u00e9rence<\/strong> entre le loyer de march\u00e9 r\u00e9sultant des r\u00e9f\u00e9rences et le dernier loyer appliqu\u00e9,<\/li>\n\n\n\n
- 15 % du co\u00fbt r\u00e9el des travaux TTC<\/strong>, si le bailleur a r\u00e9alis\u00e9, depuis le dernier renouvellement, des travaux d’am\u00e9lioration d’un montant au moins \u00e9gal \u00e0 la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udcdd Exemple<\/strong> : le loyer actuel est de 600 \u20ac, les logements comparables permettent de retenir 700 \u20ac. La moiti\u00e9 de l’\u00e9cart est de (700 \u20ac \u2013 600 \u20ac) \u00f7 2 = 50 \u20ac<\/strong>. Si, en parall\u00e8le, le bailleur a r\u00e9alis\u00e9 8 000 \u20ac de travaux pour un loyer annuel de 7 200 \u20ac, la seconde limite serait de 8 000 \u20ac x 15 % = 1 200 \u20ac\/an, soit 100 \u20ac\/mois. Le bailleur pourrait alors retenir la limite la plus favorable, soit 100 \u20ac\/mois.<\/p>\n\n\n\n![](\"https:\/\/www.locservice.fr\/images\/gererseul\/guide\/7.jpg\")
<\/a><\/div>\n\n\n\n\ud83d\udcc8 La hausse s’applique-t-elle imm\u00e9diatement ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nNon, dans un logement lou\u00e9 vide, la hausse valid\u00e9e n’est jamais appliqu\u00e9e en une seule fois<\/strong>. Une fois le nouveau loyer accept\u00e9 (par accord entre les parties ou fix\u00e9 par le juge), elle doit \u00eatre \u00e9tal\u00e9e dans le temps<\/strong>, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 17-2, I de la loi du 6 juillet 1989.<\/p>\n\n\n\n– Pour un logement vide<\/strong><\/h3>\n\n\n\n\n- Si la hausse est inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 10 % du loyer initial<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e sur toute la dur\u00e9e du bail renouvel\u00e9 : 1\/3 par an<\/strong> pour un bail de 3 ans, 1\/6 par an<\/strong> pour un bail de 6 ans.<\/li>\n\n\n\n
- Si la hausse d\u00e9passe 10 % du loyer initial<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e par sixi\u00e8me annuel (1\/6 par an), pendant 6 ans<\/strong>, quelle que soit la dur\u00e9e r\u00e9elle du bail renouvel\u00e9 (l’\u00e9talement se poursuit alors sur le renouvellement suivant si le bail ne fait que 3 ans).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udcdd Exemple 1 (hausse inf\u00e9rieure \u00e0 10 %)<\/strong> : pour un bail de 3 ans, le loyer mensuel passe de 600 \u20ac \u00e0 650 \u20ac, soit une hausse de 50 \u20ac. Comme 600 x 10 % = 60 \u20ac, la hausse reste sous le seuil des 10 %. Elle sera donc \u00e9tal\u00e9e par tiers : +16,67 \u20ac\/mois la 1\u02b3\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, +33,33 \u20ac\/mois la 2\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, puis +50 \u20ac\/mois la 3\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, o\u00f9 le loyer atteint son montant cible.<\/p>\n\n\n\n\ud83d\udcdd Exemple 2 (hausse sup\u00e9rieure \u00e0 10 %)<\/strong> : un loyer de 300 \u20ac doit passer \u00e0 600 \u20ac, soit une hausse de 100 %, largement au-dessus du seuil. Elle sera \u00e9tal\u00e9e sur 6 ans, \u00e0 raison d’1\/6 par an : environ +8,33 \u20ac\/mois la 1\u02b3\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, +16,67 \u20ac\/mois la 2\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, et ainsi de suite jusqu’\u00e0 atteindre les 600 \u20ac la 6\u1d49 ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n– Pour un logement meubl\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\nLes r\u00e8gles diff\u00e8rent, en coh\u00e9rence avec la dur\u00e9e plus courte du bail meubl\u00e9 (1 an, renouvelable tacitement) :<\/p>\n\n\n\n
\n- Si la hausse est inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 10 %<\/strong>, elle s’applique en totalit\u00e9, d\u00e8s le renouvellement du bail<\/strong> (pas d’\u00e9talement).<\/li>\n\n\n\n
- Si la hausse d\u00e9passe 10 %<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e par tiers annuel<\/strong>, sur le contrat renouvel\u00e9 et les renouvellements suivants, soit sur 3 ans<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Dans tous les cas (vide ou meubl\u00e9), ce m\u00e9canisme prot\u00e8ge le locataire d’un choc de loyer brutal, m\u00eame lorsque l’augmentation est parfaitement justifi\u00e9e par une sous-\u00e9valuation manifeste.<\/p>\n\n\n\n
\u2696\ufe0f Et si le locataire refuse l\u2019augmentation ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nLe locataire est libre d\u2019accepter ou non la proposition de hausse. En cas de d\u00e9saccord<\/strong>, le bailleur peut saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation<\/strong>, qui tentera de trouver un terrain d\u2019entente.<\/p>\n\n\n\nSi aucun accord n\u2019est trouv\u00e9, le juge peut \u00eatre saisi pour trancher. Le loyer ne sera r\u00e9vis\u00e9 qu\u2019\u00e0 condition que la proc\u00e9dure ait \u00e9t\u00e9 correctement engag\u00e9e dans les d\u00e9lais<\/strong>. \u00c0 d\u00e9faut, la r\u00e9\u00e9valuation ne pourra pas s\u2019appliquer.<\/p>\n\n\n\n\u2757 Attention aux cas particuliers<\/strong><\/h2>\n\n\n\nDepuis le 24 ao\u00fbt 2022<\/strong>, il est interdit d\u2019augmenter le loyer<\/strong> d\u2019un logement class\u00e9 F ou G<\/strong> au DPE<\/strong> (diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/a>). Cela s\u2019applique aussi bien aux nouveaux contrats<\/strong> qu\u2019aux renouvellements<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nDe plus, dans les villes soumises \u00e0 l\u2019encadrement des loyers<\/a><\/strong>, le nouveau montant propos\u00e9 ne peut pas d\u00e9passer le loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9<\/strong>, sauf cas exceptionnels (confort particulier, localisation, etc.).<\/p>\n\n\n\n\ud83d\udd04 Puis-je augmenter un loyer sous-\u00e9valu\u00e9 lors d’un changement de locataire (relocation) en zone tendue<\/strong> ?<\/h2>\n\n\n\n
Cette situation peut avoir plusieurs origines :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Un bail sign\u00e9 il y a longtemps, jamais r\u00e9\u00e9valu\u00e9,<\/li>\n\n\n\n
- Une location \u00e0 un proche ou un membre de la famille<\/strong>, avec un loyer volontairement r\u00e9duit,<\/li>\n\n\n\n
- Une simple erreur d’estimation lors de la mise en location,<\/li>\n\n\n\n
- Ou un choix du bailleur de privil\u00e9gier la stabilit\u00e9 du locataire plut\u00f4t que la rentabilit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udccc \u00c0 noter<\/strong> : un loyer l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur au march\u00e9 n’est pas probl\u00e9matique en soi. C’est l’\u00e9cart significatif et injustifi\u00e9<\/strong> avec les prix pratiqu\u00e9s localement qui peut attirer l’attention de l’administration fiscale, comme expliqu\u00e9 dans la partie suivante.<\/p>\n\n\n\n
\ud83d\udd75\ufe0f\u200d\u2642\ufe0f Loyer sous-\u00e9valu\u00e9 : attention au fisc<\/strong> !<\/h2>\n\n\n\n
Proposer un loyer trop bas \u00e0 son locataire peut para\u00eetre g\u00e9n\u00e9reux ou strat\u00e9gique, mais cela peut se retourner contre le bailleur. En effet, un loyer sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong> peut \u00e9veiller les soup\u00e7ons de l\u2019administration fiscale, surtout en cas de location \u00e0 un proche (dans ce cas, il vaut mieux pr\u00eater son logement gratuitement, sans aucun loyer).<\/p>\n\n\n\n
Le fisc peut requalifier ce type de location comme un avantage en nature<\/strong>, notamment si le bien est lou\u00e9 significativement en dessous des prix du march\u00e9 local<\/strong>. Cela peut avoir des cons\u00e9quences :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Une rectification fiscale<\/strong>, notamment en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur le revenu ou d\u2019IFI (imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re),<\/li>\n\n\n\n
- Une remise en cause d\u2019\u00e9ventuels avantages fiscaux<\/strong>, comme ceux li\u00e9s \u00e0 un dispositif de d\u00e9fiscalisation,<\/li>\n\n\n\n
- Et dans les cas les plus sensibles, une taxation sur les revenus fictifs<\/strong> correspondant \u00e0 la diff\u00e9rence de loyer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Pour \u00e9viter cela, il est essentiel de justifier le montant du loyer<\/strong> pratiqu\u00e9, m\u00eame lorsqu\u2019on loue \u00e0 un membre de sa famille. En cas de contr\u00f4le, le propri\u00e9taire doit pouvoir prouver que le loyer n\u2019est pas manifestement sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
\ud83d\udcc8 Quand et comment augmenter un loyer sous-\u00e9valu\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
En dehors de l\u2019augmentation annuelle pr\u00e9vue dans le bail<\/a> (en fonction de l\u2019IRL), le propri\u00e9taire peut r\u00e9ajuster un loyer sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong> uniquement lors du renouvellement du bail<\/strong>. Cette proc\u00e9dure est strictement encadr\u00e9e par l\u2019article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Pour \u00eatre valable, cette d\u00e9marche doit respecter plusieurs conditions :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Le bailleur doit envoyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail<\/strong> une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/strong> l\u2019informant du nouveau loyer propos\u00e9<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
- Cette lettre doit mentionner clairement les r\u00e9f\u00e9rences<\/strong> de logements comparables<\/strong>, situ\u00e9s dans le m\u00eame secteur g\u00e9ographique. Il faut :\n
- \n
- 3 r\u00e9f\u00e9rences minimum<\/strong> pour les villes ordinaires,<\/li>\n\n\n\n
- 6 r\u00e9f\u00e9rences<\/strong> si le logement est situ\u00e9 dans une agglom\u00e9ration de plus d\u2019un million d\u2019habitants<\/strong> (comme Paris, Lyon, Marseille…).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\n\u2139\ufe0f Bon \u00e0 savoir<\/p>\n\n\n\n
Conform\u00e9ment au d\u00e9cret n\u00b0 90-780 du 31 ao\u00fbt 1990<\/strong>, les r\u00e9f\u00e9rences de logements comparables doivent pr\u00e9ciser, pour chaque logement cit\u00e9 : l’emplacement (le nom de la rue et le num\u00e9ro de l’immeuble), le type d’habitat et l’\u00e9poque de construction, l’\u00e9tage et la pr\u00e9sence \u00e9ventuelle d’un ascenseur, la surface habitable et le nombre de pi\u00e8ces, l’existence \u00e9ventuelle d’annexes, l’\u00e9tat d’\u00e9quipement (wc int\u00e9rieur, salle d’eau, chauffage central\u2026), ainsi que le montant du loyer hors charges r\u00e9ellement pratiqu\u00e9. Chaque r\u00e9f\u00e9rence doit aussi indiquer si le locataire est en place depuis plus ou moins de trois ans<\/strong>, et pr\u00e9ciser l’ann\u00e9e de constatation de ces \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n
- \n
- Enfin, la lettre doit reproduire int\u00e9gralement le texte du I de l\u2019article 17-2<\/a><\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udcdd Important<\/strong> : Le d\u00e9lai de 6 mois commence \u00e0 courir \u00e0 partir de la r\u00e9ception<\/strong> du courrier par le locataire, et non de sa date d\u2019envoi.<\/p>\n\n\n\n
\ud83d\udcb6 Comment calculer le nouveau loyer ?<\/h2>\n\n\n\n
Les r\u00e8gles pour augmenter un loyer \u00ab\u00a0manifestement sous-\u00e9valu\u00e9\u00a0\u00bb d\u00e9pendent de la localisation du logement.<\/p>\n\n\n\n
\u2013 Hors zone tendue<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Le nouveau loyer est d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 partir des loyers habituellement constat\u00e9s dans le voisinage pour des logements comparables. La proposition doit \u00eatre justifi\u00e9e par les r\u00e9f\u00e9rences communiqu\u00e9es au locataire. Aucun plafond l\u00e9gal chiffr\u00e9 n’encadre le montant de la hausse : elle doit simplement correspondre aux r\u00e9f\u00e9rences du march\u00e9 local.<\/p>\n\n\n\n
\u2013 En zone tendue<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
La hausse est davantage encadr\u00e9e. Selon les r\u00e8gles actuellement applicables (article 17-2, II de la loi de 1989 et d\u00e9cret annuel), l’augmentation propos\u00e9e ne peut pas d\u00e9passer la plus \u00e9lev\u00e9e des deux limites suivantes<\/strong> :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- 50 % de la diff\u00e9rence<\/strong> entre le loyer de march\u00e9 r\u00e9sultant des r\u00e9f\u00e9rences et le dernier loyer appliqu\u00e9,<\/li>\n\n\n\n
- 15 % du co\u00fbt r\u00e9el des travaux TTC<\/strong>, si le bailleur a r\u00e9alis\u00e9, depuis le dernier renouvellement, des travaux d’am\u00e9lioration d’un montant au moins \u00e9gal \u00e0 la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udcdd Exemple<\/strong> : le loyer actuel est de 600 \u20ac, les logements comparables permettent de retenir 700 \u20ac. La moiti\u00e9 de l’\u00e9cart est de (700 \u20ac \u2013 600 \u20ac) \u00f7 2 = 50 \u20ac<\/strong>. Si, en parall\u00e8le, le bailleur a r\u00e9alis\u00e9 8 000 \u20ac de travaux pour un loyer annuel de 7 200 \u20ac, la seconde limite serait de 8 000 \u20ac x 15 % = 1 200 \u20ac\/an, soit 100 \u20ac\/mois. Le bailleur pourrait alors retenir la limite la plus favorable, soit 100 \u20ac\/mois.<\/p>\n\n\n\n
<\/a><\/div>\n\n\n\n\ud83d\udcc8 La hausse s’applique-t-elle imm\u00e9diatement ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Non, dans un logement lou\u00e9 vide, la hausse valid\u00e9e n’est jamais appliqu\u00e9e en une seule fois<\/strong>. Une fois le nouveau loyer accept\u00e9 (par accord entre les parties ou fix\u00e9 par le juge), elle doit \u00eatre \u00e9tal\u00e9e dans le temps<\/strong>, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 17-2, I de la loi du 6 juillet 1989.<\/p>\n\n\n\n
– Pour un logement vide<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
- \n
- Si la hausse est inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 10 % du loyer initial<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e sur toute la dur\u00e9e du bail renouvel\u00e9 : 1\/3 par an<\/strong> pour un bail de 3 ans, 1\/6 par an<\/strong> pour un bail de 6 ans.<\/li>\n\n\n\n
- Si la hausse d\u00e9passe 10 % du loyer initial<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e par sixi\u00e8me annuel (1\/6 par an), pendant 6 ans<\/strong>, quelle que soit la dur\u00e9e r\u00e9elle du bail renouvel\u00e9 (l’\u00e9talement se poursuit alors sur le renouvellement suivant si le bail ne fait que 3 ans).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
\ud83d\udcdd Exemple 1 (hausse inf\u00e9rieure \u00e0 10 %)<\/strong> : pour un bail de 3 ans, le loyer mensuel passe de 600 \u20ac \u00e0 650 \u20ac, soit une hausse de 50 \u20ac. Comme 600 x 10 % = 60 \u20ac, la hausse reste sous le seuil des 10 %. Elle sera donc \u00e9tal\u00e9e par tiers : +16,67 \u20ac\/mois la 1\u02b3\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, +33,33 \u20ac\/mois la 2\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, puis +50 \u20ac\/mois la 3\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, o\u00f9 le loyer atteint son montant cible.<\/p>\n\n\n\n
\ud83d\udcdd Exemple 2 (hausse sup\u00e9rieure \u00e0 10 %)<\/strong> : un loyer de 300 \u20ac doit passer \u00e0 600 \u20ac, soit une hausse de 100 %, largement au-dessus du seuil. Elle sera \u00e9tal\u00e9e sur 6 ans, \u00e0 raison d’1\/6 par an : environ +8,33 \u20ac\/mois la 1\u02b3\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, +16,67 \u20ac\/mois la 2\u1d49 ann\u00e9e<\/strong>, et ainsi de suite jusqu’\u00e0 atteindre les 600 \u20ac la 6\u1d49 ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
– Pour un logement meubl\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Les r\u00e8gles diff\u00e8rent, en coh\u00e9rence avec la dur\u00e9e plus courte du bail meubl\u00e9 (1 an, renouvelable tacitement) :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Si la hausse est inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 10 %<\/strong>, elle s’applique en totalit\u00e9, d\u00e8s le renouvellement du bail<\/strong> (pas d’\u00e9talement).<\/li>\n\n\n\n
- Si la hausse d\u00e9passe 10 %<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e par tiers annuel<\/strong>, sur le contrat renouvel\u00e9 et les renouvellements suivants, soit sur 3 ans<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Dans tous les cas (vide ou meubl\u00e9), ce m\u00e9canisme prot\u00e8ge le locataire d’un choc de loyer brutal, m\u00eame lorsque l’augmentation est parfaitement justifi\u00e9e par une sous-\u00e9valuation manifeste.<\/p>\n\n\n\n
\u2696\ufe0f Et si le locataire refuse l\u2019augmentation ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Le locataire est libre d\u2019accepter ou non la proposition de hausse. En cas de d\u00e9saccord<\/strong>, le bailleur peut saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation<\/strong>, qui tentera de trouver un terrain d\u2019entente.<\/p>\n\n\n\n
Si aucun accord n\u2019est trouv\u00e9, le juge peut \u00eatre saisi pour trancher. Le loyer ne sera r\u00e9vis\u00e9 qu\u2019\u00e0 condition que la proc\u00e9dure ait \u00e9t\u00e9 correctement engag\u00e9e dans les d\u00e9lais<\/strong>. \u00c0 d\u00e9faut, la r\u00e9\u00e9valuation ne pourra pas s\u2019appliquer.<\/p>\n\n\n\n
\u2757 Attention aux cas particuliers<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Depuis le 24 ao\u00fbt 2022<\/strong>, il est interdit d\u2019augmenter le loyer<\/strong> d\u2019un logement class\u00e9 F ou G<\/strong> au DPE<\/strong> (diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/a>). Cela s\u2019applique aussi bien aux nouveaux contrats<\/strong> qu\u2019aux renouvellements<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
De plus, dans les villes soumises \u00e0 l\u2019encadrement des loyers<\/a><\/strong>, le nouveau montant propos\u00e9 ne peut pas d\u00e9passer le loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9<\/strong>, sauf cas exceptionnels (confort particulier, localisation, etc.).<\/p>\n\n\n\n
\ud83d\udd04 Puis-je augmenter un loyer sous-\u00e9valu\u00e9 lors d’un changement de locataire (relocation) en zone tendue<\/strong> ?<\/h2>\n\n\n\n
- Si la hausse d\u00e9passe 10 %<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e par tiers annuel<\/strong>, sur le contrat renouvel\u00e9 et les renouvellements suivants, soit sur 3 ans<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Si la hausse d\u00e9passe 10 % du loyer initial<\/strong>, elle est \u00e9tal\u00e9e par sixi\u00e8me annuel (1\/6 par an), pendant 6 ans<\/strong>, quelle que soit la dur\u00e9e r\u00e9elle du bail renouvel\u00e9 (l’\u00e9talement se poursuit alors sur le renouvellement suivant si le bail ne fait que 3 ans).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- 15 % du co\u00fbt r\u00e9el des travaux TTC<\/strong>, si le bailleur a r\u00e9alis\u00e9, depuis le dernier renouvellement, des travaux d’am\u00e9lioration d’un montant au moins \u00e9gal \u00e0 la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- 50 % de la diff\u00e9rence<\/strong> entre le loyer de march\u00e9 r\u00e9sultant des r\u00e9f\u00e9rences et le dernier loyer appliqu\u00e9,<\/li>\n\n\n\n
- 6 r\u00e9f\u00e9rences<\/strong> si le logement est situ\u00e9 dans une agglom\u00e9ration de plus d\u2019un million d\u2019habitants<\/strong> (comme Paris, Lyon, Marseille…).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Cette lettre doit mentionner clairement les r\u00e9f\u00e9rences<\/strong> de logements comparables<\/strong>, situ\u00e9s dans le m\u00eame secteur g\u00e9ographique. Il faut :\n
- Une remise en cause d\u2019\u00e9ventuels avantages fiscaux<\/strong>, comme ceux li\u00e9s \u00e0 un dispositif de d\u00e9fiscalisation,<\/li>\n\n\n\n