\ud83d\udcca Le budget pr\u00e9visionnel<\/h2>\n\n\n\n
Le budget pr\u00e9visionnel est un outil indispensable \u00e0 la bonne gestion de la copropri\u00e9t\u00e9 qui permet \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de \u00ab fixer des limites \u00bb au syndic. En effet, le syndic<\/a> devra tout mettre en \u0153uvre pour respecter le budget vot\u00e9 par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> et pour contr\u00f4ler les d\u00e9penses de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Le budget pr\u00e9visionnel est pr\u00e9par\u00e9 tous les ans<\/strong> par le syndic et il est vot\u00e9 par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/a><\/strong> dans les six mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable pr\u00e9c\u00e9dent. Il r\u00e9unit l’ensemble des d\u00e9penses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courante des parties communes et des \u00e9quipements communs de la copropri\u00e9t\u00e9 pour l’exercice comptable \u00e0 venir.<\/p>\n\n\n\n Il doit \u00eatre pr\u00e9cis et d\u00e9tailler toutes les sommes pr\u00e9vues poste par poste. Cela est d’autant plus imp\u00e9ratif que le syndic fondera le calcul des provisions trimestrielles sur ce budget pr\u00e9visionnel<\/strong>. Et c’est le versement de ces provisions qui permettra au syndic d’\u00eatre en mesure de r\u00e9gler, au fur et \u00e0 mesure, les d\u00e9penses de la copropri\u00e9t\u00e9. Il est donc imp\u00e9rieux pour le syndic de disposer des fonds n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n\n\n Alors que la nature du budget pr\u00e9visionnel est d’anticiper les d\u00e9penses de l’ann\u00e9e \u00e0 venir, certaines d\u00e9penses pour travaux<\/a> n’ont pourtant pas \u00e0 figurer dans le budget pr\u00e9visionnel. La liste de ces travaux \u00ab hors budget pr\u00e9visionnel \u00bb<\/strong> est fix\u00e9e par d\u00e9cret et regroupe :<\/p>\n\n\n\n Le contr\u00f4le et l’examen des comptes et d\u00e9penses du syndic<\/strong> sera pour partie effectu\u00e9 \u00e0 partir de ce budget pr\u00e9visionnel, sauf bien entendu pour le contr\u00f4le des d\u00e9penses qui ne rel\u00e8vent pas de ce budget ou qui ne peuvent par nature (travaux urgents par exemple) pas y figurer.<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/p>\n\n\n\n Les charges g\u00e9n\u00e9rales, \u00e9galement appel\u00e9es charges courantes ou charges collectives, concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes<\/strong>. Elles sont inscrites dans le budget pr\u00e9visionnel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Exemples : <\/p>\n\n\n\n Ces charges g\u00e9n\u00e9rales concernent tous les copropri\u00e9taires<\/strong>, qui y contribuent tous. Elles sont r\u00e9parties entre les copropri\u00e9taires en fonction des tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> (autrement dit la \u00ab\u00a0valeur\u00a0\u00bb) que repr\u00e9sente leur lot. Rappelons que chaque lot est constitu\u00e9 d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.<\/p>\n\n\n\n Le mode de calcul de la r\u00e9partition des charges g\u00e9n\u00e9rales est inscrit dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et ne peut \u00eatre modifi\u00e9 que par un vote \u00e0 l’unanimit\u00e9 lors d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n Les charges sp\u00e9ciales<\/strong> concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipements communs comme par exemples, l’ascenseur, le chauffage collectif. Elles sont inscrites dans le budget pr\u00e9visionnel.<\/p>\n\n\n\n Les charges sp\u00e9ciales sont r\u00e9parties entre les copropri\u00e9taires en fonction de l’utilit\u00e9 potentielle <\/strong>que les services et les \u00e9l\u00e9ments collectifs repr\u00e9sentent pour leur lot. Le calcul de la r\u00e9partition des charges sp\u00e9ciales ne tient donc pas compte de l’usage r\u00e9el du service ou de l’\u00e9l\u00e9ment d’\u00e9quipement commun.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, un copropri\u00e9taire d’un appartement situ\u00e9 au 5\u00e8me et dernier \u00e9tage d’une copropri\u00e9t\u00e9 contribuera davantage aux frais de fonctionnement de l’ascenseur que le copropri\u00e9taire d’un appartement situ\u00e9 au 1er \u00e9tage, quel que soit son usage r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n Le mode de calcul de la r\u00e9partition des charges sp\u00e9ciales est inscrit dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et ne peut \u00eatre modifi\u00e9 que par un vote \u00e0 l’unanimit\u00e9 de tous les copropri\u00e9taires lors d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n Les charges pour travaux urgents sont des charges qui concernent des travaux impr\u00e9vus mais n\u00e9cessaires<\/strong> \u00e0 la sauvegarde de l’immeuble. Ces travaux ne pouvant ni \u00eatre budg\u00e9t\u00e9s ni \u00eatre provisionn\u00e9s, ils repr\u00e9sentent un surco\u00fbt de charges pour les copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n La question se pose souvent d’estimer le degr\u00e9 r\u00e9el d’urgence<\/strong>. Pour r\u00e9pondre \u00e0 cette question, il convient tout simplement de s’en poser une autre : a-t-on le temps de convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ? Ce qui revient \u00e0 se demander si le fait d’attendre la tenue de cette assembl\u00e9e va aggraver la situation (et augmenter les frais, m\u00eame si le d\u00e9lai de 21 jours peut \u00eatre r\u00e9duit pour urgence) ?<\/p>\n\n\n\n Le paiement des charges de la copropri\u00e9t\u00e9 s’impose \u00e0 tous les copropri\u00e9taires<\/strong>. Le paiement comme le recouvrement des charges est confi\u00e9 au syndic <\/strong>qui g\u00e8re donc la tr\u00e9sorerie de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n C’est pour que le syndic puisse remplir sa mission et disposer des fonds n\u00e9cessaires aux d\u00e9penses courantes qu’un budget pr\u00e9visionnel<\/strong> est vot\u00e9 lors de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. C’est sur la base de ce budget pr\u00e9visionnel que les copropri\u00e9taires devront verser tous les trimestres des provisions sur charges \u00e9gales au quart du budget pr\u00e9visionnel. Un autre fractionnement (semestriel ou mensuel) peut avoir \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu en assembl\u00e9e ; le montant de ces provisions tient alors compte de ce fractionnement (1\/2 ou 1\/12\u00e8me<\/sup>).<\/p>\n\n\n\n Les provisions sur charges sont calcul\u00e9es sur la base du budget pr\u00e9visionnel et concernent par cons\u00e9quent des d\u00e9penses pr\u00e9vues<\/strong>. En plus de ces provisions, le syndic est \u00e9galement en droit de demander aux copropri\u00e9taires de verser des avances<\/strong>. Comme pour les provisions, il existe 3 types d’avances.<\/p>\n\n\n\n La diff\u00e9rence entre une provision et une avance est importante, surtout en cas de vente de lot(s) par un copropri\u00e9taire. En effet, les provisions vers\u00e9es sont \u00ab d\u00e9finitivement <\/strong>\u00bb vers\u00e9es, alors que les avances effectu\u00e9es au titre du fonds de roulement et des travaux non encore d\u00e9cid\u00e9s sont r\u00e9cup\u00e9rables<\/strong>. Un copropri\u00e9taire qui vend un lot peut r\u00e9cup\u00e9rer une avance faite au syndic mais pas une provision.<\/p>\n\n\n\n Les provisions sur charges<\/strong> sont des sommes appel\u00e9es dans l’attente du solde d\u00e9finitif des charges qui r\u00e9sultera de l’approbation des comptes par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Lorsque l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale aura approuv\u00e9 les comptes, le trop-per\u00e7u ou le manque \u00e0 percevoir sera port\u00e9 au cr\u00e9dit ou au d\u00e9bit du compte de chaque copropri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n Les avances<\/strong> sont des sommes appel\u00e9es sur la base du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou d’une d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui constituent soit des r\u00e9serves soit un emprunt du syndicat aupr\u00e8s de tout ou partie des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n Cela d\u00e9pend de la nature des charges :<\/p>\n\n\n\n Dans les deux cas, le syndic envoie par simple courrier un appel de charges qui indique le montant d\u00fb, l’objet de la d\u00e9pense et la date d’exigibilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Les retards voire les d\u00e9fauts de paiement des charges par les copropri\u00e9taires causent un pr\u00e9judice \u00e0 toute la copropri\u00e9t\u00e9 et peuvent m\u00eame la mettre en danger<\/strong>. C’est pourquoi les pouvoirs du syndic<\/strong> dans le recouvrement des fonds sont importants <\/strong>(injonction de payer devant le tribunal comp\u00e9tent, saisie des loyers du locataire si le copropri\u00e9taire d\u00e9faillant est bailleur, etc.).<\/p>\n\n\n\n Si les charges courantes (provisions) sont exigibles au 1er jour du trimestre, l’exigibilit\u00e9 des autres charges est fix\u00e9e par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Le syndic doit envoyer par lettre simple un avis (appel de fonds) aux copropri\u00e9taires et indiquer la date d’exigibilit\u00e9 des sommes dues. Il doit \u00e9galement rappeler le d\u00e9lai de paiement pr\u00e9vu par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 lorsque le r\u00e8glement en pr\u00e9voit un. Si l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale n’a jamais vot\u00e9 de d\u00e9cision \u00e0 ce sujet et qu’il n’est par cons\u00e9quent pas fait mention d’un quelconque d\u00e9lai sur l’appel de fonds, alors les charges sont payables sans d\u00e9lai.<\/p>\n\n\n\n Lorsqu’un copropri\u00e9taire ne r\u00e8gle pas une provision, le syndic lui envoie une mise en demeure<\/strong>. Si le copropri\u00e9taire ne r\u00e8gle toujours pas cette provision dans un d\u00e9lai de 30 jours, le syndic est en droit de lui r\u00e9clamer imm\u00e9diatement la totalit\u00e9 des provisions budg\u00e9t\u00e9es pour l’ann\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n \u26a0\ufe0f Autrement dit, le d\u00e9faut de r\u00e8glement d’une seule provision rend des \u00e9ch\u00e9ances \u00e0 venir imm\u00e9diatement exigibles<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Cette proc\u00e9dure de recouvrement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 des charges provisionnelles a \u00e9t\u00e9 mise en place essentiellement pour \u00e9viter de mettre les copropri\u00e9t\u00e9s en p\u00e9ril du simple fait de copropri\u00e9taires ind\u00e9licats.<\/p>\n\n\n\n Pour les autres sommes dues par les copropri\u00e9taires : le syndic n’est pas tenu d’envoyer de lettre de rappel, il peut passer directement \u00e0 l’envoi d’une mise en demeure<\/strong> par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Sans r\u00e9gularisation amiable dans le mois qui suit cette mise en demeure, le syndic peut agir directement en justice, sans avoir besoin de l’autorisation du conseil syndical ni de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, et demander une injonction de payer<\/strong> au tribunal comp\u00e9tent.<\/p>\n\n\n\n Les frais engag\u00e9s pour le recouvrement des impay\u00e9s restent \u00e0 la seule charge du copropri\u00e9taire d\u00e9faillant<\/strong>. Ce sont par exemple : les frais de mise en demeure, de relance, d’huissier, de justice, d’hypoth\u00e8que.<\/p>\n\n\n\n En tant que mandataire du syndicat (c’est-\u00e0-dire l’ensemble des copropri\u00e9taires), le syndic est habilit\u00e9 \u00e0 mettre en \u0153uvre divers moyens pour remplir sa mission de recouvrement des cr\u00e9ances du syndicat. Il choisit le moyen \u00e0 mettre en \u0153uvre en tenant compte de la situation personnelle du copropri\u00e9taire redevable et des sommes dues. Il est responsable devant le syndicat du moyen d’action choisi et activ\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Il n’a pas besoin de l’autorisation pr\u00e9alable de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour faire proc\u00e9der \u00e0 une saisie mobili\u00e8re<\/strong> (sur un compte bancaire ou sur des loyers \u00e9ventuellement per\u00e7us), mais doit par contre avoir eu l’aval de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour faire proc\u00e9der \u00e0 une saisie immobili\u00e8re<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Par r\u00e9vision des charges de copropri\u00e9t\u00e9, on entend en fait r\u00e9vision de la r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> et non r\u00e9vision du montant des charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n\n
![](\"https:\/\/locservicev2.s3.eu-west-3.amazonaws.com\/guide\/gererseul13.jpg\")
<\/a><\/div>\n\n\n\n\ud83c\udfe2 Les charges communes g\u00e9n\u00e9rales<\/h2>\n\n\n\n
\n
Si la quote-part d'un copropri\u00e9taire est de 150 \/ 1 000\u00e8me<\/sup> du total de l'immeuble, ce copropri\u00e9taire contribuera pour 15 % des charges g\u00e9n\u00e9rales alors qu'un copropri\u00e9taire d'un lot qui repr\u00e9sente 20 \/ 1 000\u00e8me du total de l'immeuble contribuera lui \u00e0 hauteur de 2 %.<\/pre>\n\n\n\n
\ud83d\uded7 Les charges sp\u00e9ciales<\/h2>\n\n\n\n
\u26a1 Les charges pour travaux urgents<\/h2>\n\n\n\n
\ud83d\udcb6 Le paiement et le recouvrement des charges<\/h2>\n\n\n\n
Il existe \u00e9galement des provisions sur charges \u00ab hors budget pr\u00e9visionnel\u00bb :<\/p>\n\n\n\n\n
\n
Quelle est la diff\u00e9rence entre une provision sur charge et une avance ?<\/h3>\n\n\n\n
Quand faut-il payer les charges ?<\/h3>\n\n\n\n
\n
Que se passe-t-il en cas de retard de paiement ?<\/h3>\n\n\n\n
\ud83d\udcc8 La r\u00e9vision des charges<\/h2>\n\n\n\n