La sous-location

Souvent, un locataire peut être tenté de proposer une sous-location lorsqu'il prévoit de laisser son bien vacant sur une durée prolongée pour diverses raisons (voyage, stage, ...) mais ne souhaite pas pour autant résilier son bail. La sous-location est alors une solution pour que cette absence ne lui coûte rien ou presque. Il peut arriver aussi qu'un locataire propose de sous-louer une partie de son logement pour alléger le loyer qu'il doit payer chaque mois.

Que dit la loi concernant la sous-location ?

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique explicitement que "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.". Notons que l'on considère qu'il y a sous-location seulement si le sous-locataire verse de l'argent au locataire principal sous la forme d'un loyer.

Par ailleurs, il faut souligner que la jurisprudence impose au locataire d'occuper personnellement et effectivement son logement car celui-ci doit rester sa résidence principale (voir notre article de blog à ce sujet). Rappelons que pour qu'un logement constitue la  résidence principale du locataire, il faut que ce dernier l'occupe au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Il n'est pas simple pour un propriétaire de faire la différence entre amis, parents hébergés, ou concubins installés, et de vrais sous-locataires payants. En effet, rien n'interdit à un locataire d'inviter ou d'installer chez lui qui il veut (même avec son nom sur la boîte aux lettres et l'interphone), et même de l'admettre à partager les frais, à condition que cela ne prenne pas la forme du paiement d'un loyer. La nuance est si subtile que bien souvent, seule une reconnaissance par le sous-locataire de l'existence d'un contrat tacite ou explicite de sous-location permet au propriétaire de prouver l'infraction au bail. Le propriétaire peut aussi faire appel à un huissier pour constater, par exemple, que le logement est occupé durablement par une personne tierce au lieu du locataire principal.

Les risques liés à la sous-location non déclarée

Pour le sous-locataire :

• Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, il ne peut donc profiter d'aucun des droits du locataire classique ;
• L'impossibilité de demander une aide au logement ;
• Les risques des contrats non écrits et des règlements de la main à la main (preuve du paiement, garanties en cas de sinistres,…) ;
• Si le bail du locataire principal est résilié, le sous-locataire doit aussi partir puisqu'il n'a aucun droit sur le logement ;
• Le sous locataire n'aura pas de quittances de loyer à présenter lorsqu'il voudra se porter candidat pour une location ultérieure.

En revanche, cette situation a un côté positif : elle confère au sous-locataire l'entière liberté de quitter le logement quand bon lui semble sans préavis ni indemnité d'aucune sorte.

Pour le locataire en titre :

• Il prend le risque de perdre son logement et s'expose à des sanctions financières ;
• En cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s'expose au chantage à la dénonciation ;
• Il n'a aucun moyen de poursuivre en justice le sous locataire en cas d'impayés ou de nuisances par exemple ;

Comment faire une sous-location légale ?

La sous-location peut être autorisée avec l'accord écrit du bailleur mais cette prudence semble loin d'être entrée dans les habitudes. Il est vrai qu'en demandant l'autorisation au propriétaire, le locataire prend le risque d'essuyer un refus. En effet, les propriétaires n'aiment généralement pas la sous-location car ils ne contrôlent plus leurs locataires.
En cas d'accord du bailleur, les conditions de la sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Le montant du loyer est fixé avec l'accord du bailleur et ne doit pas dépasser le loyer principal. A l'expiration du bail, le propriétaire est tenu au renouvellement s'il a, expressément ou tacitement, autorisé la sous-location.
Si le locataire prend la précaution de sous-louer en meublé : les loyers perçus sont exonérés d'impôt sur le revenu (au titre des BIC) si la sous location est la résidence principale et si "le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables" (article 35 bis du CGI).

En cas de sous-location d'une partie seulement d'un appartement ou d'une maison (souvent confondue avec la colocation), l'accord du propriétaire reste indispensable et le loyer demandé au sous-locataire doit :

• être proportionnel à la surface qui lui est accordée ;
• ne pas dépasser le prix par mètre carré payé par le locataire principal.

Les avantages de la sous-location légale :

Dans certains cas, la sous-location peut être une solution adaptée, par exemple pour une location de courte durée. Quand cette sous-location est légale, elle présente des avantages pour les différentes parties :

• Le sous-locataire économise les frais liés à la recherche du logement (frais d’agence par exemple) et peut bénéficier des aides au logement comme l’APL ;
• Le locataire en place reçoit tout ou partie du loyer qu’il règle et peut libérer son logement pendant un certain laps de temps avec la garantie de pouvoir le retrouver ;
• Le propriétaire quant à lui continue de percevoir des loyers pendant l’absence du locataire en place, et n’a pas à chercher de nouveau locataire.

Comment est calculée l'APL dans une sous-location ?

Conformément à l'article D823-18 du Code de la construction et de l'habitation, les APL dans le cas d'une sous-location sont calculées comme suit :

• pour le sous-locataire : les aides seront basées sur le montant du loyer acquitté ;
• pour le locataire principal : les aides seront basées sur le montant du loyer principal déduction faite du loyer provenant du sous-locataire.