La loi Alur

Voici un résumé des principaux changements apportés par cette loi, en particulier concernant l'immobilier locatif. En la matière, elle modifie de nombreuses dispositions de la fameuse loi du 6 juillet 1989 régissant la location immobilière.

Encadrement des loyers en zone tendue

Les loyers à la relocation ou lors du renouvellement du bail dans les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où le marché immobilier est tendu (demande très supérieure à l’offre) sont déjà encadrés par décret depuis 2012. La loi ALUR étend le procédé au loyer de la 1ère mise en location, donnant ainsi naissance au dispositif d'encadrement des loyers.

Des observatoires locaux des loyers doivent être mis en place afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens. Ce loyer médian de référence est fixé tous les ans par décret. Lors de la 1ère mise en location, les bailleurs devront s'assurer que le prix est inférieur au loyer médian majoré de 20 %. Un "plancher" égal au loyer médian minoré de 30 % sera aussi instauré : le propriétaire dont le logement est loué à un prix inférieur à ce plancher aura le droit de demander une hausse lors du renouvellement du bail. Une exception est prévue pour les logements particulièrement bien situés ou confortables. Dans ce cas, un « complément de loyer exceptionnel » pourra être demandé par le propriétaire mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.

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Plafonnement des frais d’agence

Louer par le biais d'un professionnel de l'immobilier peut coûter très cher. Avec la loi ALUR, les frais d’agence sont maintenant à la charge des propriétaires, sauf ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier qui sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Ces frais sont désormais plafonnés en fonction du nombre de mètres carrés habitables.

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Délai de préavis

En zone tendue et pour les locations vides, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique. Rappelons qu'avant la loi ALUR, le locataire qui souhaitait bénéficier du délai de préavis réduit devait correspondre à l'un des cas particuliers prévus par la loi (perte d'emploi, nouvel emploi suite à perte d'emploi, premier emploi, mutation, raison de santé pour locataires âgés).

En dehors des zones tendues, le délai de préavis reste fixé à 3 mois, mais les cas ouvrant droit au préavis réduit à 1 mois sont élargis.

Avec la loi ALUR, tout locataire pourra invoquer des problèmes de santé lui imposant de changer d'habitation, quel que soit son âge et sur présentation d’un certificat médical. Rappelons qu’avant la loi ALUR, seuls les locataires de plus de 60 ans pouvaient invoquer ce motif. Auront également droit au préavis réduit à 1 mois les adultes handicapés et ceux qui obtiennent un logement social.

Dépôt de garantie : montant et délai de restitution

Le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés n’était pas plafonné car la loi de 89 ne concernait que les locations vides. Et aucun autre texte ne traitait le sujet.

Avec la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges.

Pas de changement pour les logements vides : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges.

Le délai de restitution du dépôt de garantie passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie, avec pénalité de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.

Modèle type de bail

Parmi les dispositions de la loi, un modèle-type de bail est mis en place dans le but de simplifier les démarches mais aussi de réduire les frais pour les locataires.

Un décret en vigueur depuis août 2015 fixe le contenu de ces contrats-types et les documents annexes à prévoir.

Modèle type d’état des lieux

La loi Alur prévoit qu'un modèle type d’état des lieux doit être défini par décret, en vigueur depuis juin 2016 (à consulter ici). Il doit comporter une grille de vétusté qui devrait permettre de limiter les conflits en fin de bail lors de la restitution du dépôt de garantie. Cette grille permet notamment de distinguer la part de vétusté à charge du locataire et celle à charge du bailleur si des travaux de remise en état du logement sont nécessaires.

Comme pour le bail-type, le but est de simplifier les démarches et de réduire les frais pour les locataires.

La loi ALUR modifie en profondeur la location meublée

La loi du 6 juillet 1989 concernait, à la base, seulement la location vide. Avant la loi ALUR, quelques une de ses dispositions seulement s’appliquaient aux locations meublées, mais cela restait exceptionnel. Suite à la loi ALUR, la loi de juillet 89 régit également les logements loués meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire. C’est un changement d’envergure car la location meublée n’était jusqu’alors que peu réglementée.

La loi ALUR définit également de façon plus stricte le logement meublé : « c’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Elle prévoit une liste du mobilier et des équipements minimums obligatoires qui a été fixée dans un second temps par décret.

En intégrant les meublés dans la loi de 89, la loi ALUR les soumet également à l’obligation d’avoir un contrat écrit, conforme au contrat-type défini par décret (voir chapitre ci-dessus sur le modèle-type de bail).

Les meublés entrent aussi, de fait, dans le cadre de l’encadrement des loyers à la relocation.

Assurance pour le compte du locataire

Avant la loi ALUR, seuls les locataires d’un logement vide étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation. En pratique, les propriétaires bailleurs de logements meublés demandaient également une attestation d’assurance à leur locataire.

Avec la loi ALUR, l’assurance habitation (les risques locatifs) devient obligatoire pour tous les locataires. A défaut, le bailleur sera en droit de souscrire une assurance habitation à leur place, pour leur compte donc et à leurs frais. Pour récupérer ses fonds, le bailleur pourra répercuter le montant de la prime sur le loyer.

Colocation

La loi ALUR instaure un statut juridique pour la colocation. La colocation est définie comme étant la location d'un même logement par plusieurs personnes, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur.

Chaque bail devra respecter le contrat type défini par décret. Et lorsqu'une commune est soumise à l'encadrement des loyers, le total de ce que paye chacun des colocataires ne pourra pas dépasser le montant du loyer « entier » tel qu'il serait demandé à un locataire unique.

De plus, en cas de bail commun avec clause de solidarité, un colocataire sortant reste désormais solidaire des dettes de la colocation pendant 6 mois maximum (au lieu d'un an précédemment) après la fin de son préavis, tant qu'il n'a pas de remplaçant.

Autre innovation : dans le cas d'une colocation vide ou meublée, le bailleur pourra choisir entre des charges réelles ou des charges forfaitaires, alors que cela n'était précédemment possible que dans le cadre d'une (co)location meublée.

Des mesures liées à l'urbanisme et la construction

Densification urbaine et assouplissement des règles de construction

La Loi ALUR (dont le "U" est pour "urbanisme", rappelons-le) vise à encourager la densification urbaine, particulièrement en zone tendue où la demande de logements est forte. Elle assouplit les règles de construction pour permettre une utilisation plus efficace des terrains disponibles, notamment en augmentant les limites de hauteur et de densité pour les nouveaux bâtiments. Cela aide à augmenter l'offre d'habitations dans les zones où elles sont le plus nécessaires.

Elle a également mis en place des mesures pour lutter contre l'étalement urbain et préserver les espaces naturels et agricoles, en favorisant le développement de zones urbaines déjà construites.

L'habitat participatif, une nouveauté dans l'immobilier

La loi soutient également le concept d'habitat participatif, qui permet aux citoyens de s'impliquer directement dans la conception, la construction et la gestion de leurs logements. Cette approche favorise la création d'habitations abordables et contribue au développement de communautés résidentielles plus intégrées et solidaires.

Renforcement du droit de préemption urbain

Les mesures de la loi Alur renforcent le droit de préemption urbain, permettant aux communes d'acquérir prioritairement des terrains ou des immeubles à vendre pour mener à bien des projets d'intérêt général. Ces dispositions offrent aux municipalités un outil plus efficace pour influencer le développement urbain et répondre aux besoins de logement social et d'aménagement.

Les mesures liées à la copropriété et au syndic

Une part importante de la loi ALUR concerne les copropriétés et leur syndic, ceci afin de renforcer leur gestion, leur transparence et leur stabilité financière, tout en offrant des outils pour identifier et résoudre les problèmes potentiels dans la gestion des immeubles en copropriété.