L'encadrement des loyers à la relocation
En quoi consiste le dispositif d'encadrement des loyers à la relocation ?
Ce dispositif, appliqué par décret, vise à limiter la hausse des prix lors d'une relocation ou lors du renouvellement d'un bail en cours dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants où le marché locatif est tendu.
Attention : Il ne faut pas confondre cette mesure avec l'encadrement des loyers de la loi Alur, qui est plutôt un plafonnement des loyers.
Le décret s'applique pour :
- les logements occupés (bail renouvelé) et les logements vacants remis en location - (changement de locataire)
- loués meublés ou non meublés
- qui constituent le logement principal du locataire
28 agglomérations sont concernées, ce qui représente plus de 1000 communes. Retrouvez la liste complète sur ce site.
Le décret ne s'applique pas pour les les locations saisonnières, les résidences secondaires, les HLM.
Quelle est la hausse de loyer maximale autorisée ?
En cas de renouvellement du bail, de changement de locataire ou de remise sur le marché d'un logement vacant depuis le 1er août 2018 et jusqu'au 31 juillet 2024, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué. Si ce dernier n'a fait l'objet d'aucune révision dans les 12 mois précédent le nouveau bail, il peut être revalorisé selon l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
Les exceptions
Ne sont pas concernés par le décret et peuvent donc être fixés librement :
- le loyer de la 1ère location d’un logement décent
- le loyer d’un logement resté vacant pendant plus de 18 mois
- le loyer d’un logement vacant qui a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer
Le décret prévoit trois cas dans lesquels la hausse du loyer hors charges peut être supérieure à l'évolution de l'IRL mais il fixe également les limites de cette hausse :
- Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel pour le nouveau locataire ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
- Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
- Au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location ;
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé (depuis la signature du bail ou depuis son dernier renouvellement, selon le cas) des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte pour l'application du 1 et du 3 est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.
A noter que ces exceptions ne sont possibles que si la consommation énergétique du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré par an (ou si celle-ci est ramenée à ce niveau de performance, après réalisation des travaux). Cela exclut donc les logements classés F et G sur le DPE, autrement dit les "passoires thermiques".
Travaux d'amélioration, exemple chiffré :
Le propriétaire d'un bien de 100 m² loué 1.000 euros à Rennes qui a fait réaliser 7.000 euros de travaux, TTC pourra augmenter le loyer annuel de 1.050 euros (15 % de 7000), soit 87,50 euros par mois et 8,75 % du loyer.
Loyer sous-évalué, exemple chiffré :
Un appartement dans l'agglomération lyonnaise loué à 1.100 euros alors que les loyers du voisinage sont généralement de 1.400 euros. Le propriétaire peut augmenter le montant du loyer de 150 euros (1400 -1100 = 300 et 300/2 = 150) qui passerait alors à 1.250 € alors qu'il aurait été plafonné à 1.022 euros compte tenu de l'IRL.
Notre conseil pour connaître les montants moyens des loyers pratiqués dans votre ville, consultez notre Cote des Loyers.
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