L’encadrement des loyers à la relocation, aussi appelé encadrement de la hausse des loyers, vise à limiter la hausse des prix lors d’un changement de locataire ou lors du renouvellement d’un bail en cours. Il concerne les agglomérations de plus de 50.000 habitants où le marché locatif est tendu. Cette mesure est appliquée par un décret renouvelé chaque année. Renouvelé chaque été pour une durée d’un an, le décret actuel est valable jusqu’au 31 juillet 2027.
🔍 En quoi consiste le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation ?
Ce dispositif, appliqué par décret, vise à limiter la hausse des prix lors d’une relocation ou lors du renouvellement d’un bail en cours dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants où le marché locatif est tendu.
⚠️ Attention
Il ne faut pas confondre cette mesure avec l’encadrement des loyers loi Alur/loi ELAN, qui est plutôt un plafonnement des loyers. Celui-ci peut se cumuler avec le décret d’encadrement de la hausse des loyers dont il est question ici.
Le décret s’applique pour :
- les logements occupés (bail renouvelé) et les logements vacants remis en location – (changement de locataire)
- loués meublés ou non meublés
- qui constituent le logement principal du locataire
28 agglomérations sont concernées, ce qui représente plus de 1000 communes. Retrouvez la liste complète sur ce site.
Le décret ne s’applique pas pour les les locations saisonnières, les résidences secondaires, les HLM.
📈 Quelle est la hausse de loyer maximale autorisée ?
En cas de renouvellement du bail, de changement de locataire ou de remise sur le marché d’un logement vacant, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué. Si ce dernier n’a fait l’objet d’aucune révision dans les 12 mois précédent le nouveau bail, il peut être revalorisé selon l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
🚪 Les exceptions
– Les cas où l’augmentation de loyer est libre
Dans certaines situations, cette limitation ne s’applique tout simplement pas :
- pour la toute première location d’un logement décent,
- si le logement est resté vacant plus de 18 mois,
- si des travaux importants ont été réalisés récemment (moins de 6 mois) pour un montant au moins égal à une année complète de loyer.
Bien entendu, dans les zones où le plafonnement des loyers est en vigueur, celui-ci continue de s’appliquer donc les loyers ne sont pas entièrement « libres ».
– Les cas où l’augmentation de loyer peut être supérieure à ce qui est prévu
🔑 A la relocation : quand un logement se libère et qu’un nouveau locataire arrive, deux situations permettent de dépasser le plafond habituel :
- Si des travaux ont été réalisés. Le propriétaire doit avoir engagé, depuis la signature du bail initial (ou depuis son dernier renouvellement), des travaux d’amélioration sur le logement ou sur les parties communes, pour un montant représentant au moins la moitié d’une année de loyer. Dans ce cas, la hausse annuelle ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux, TVA comprise.
- Si le loyer était clairement trop bas par rapport au marché. Le propriétaire peut alors le rattraper, mais seulement à hauteur de la moitié de l’écart constaté entre le loyer qu’il pratiquait et celui habituellement observé dans le quartier pour un logement comparable (ce dernier loyer étant, le cas échéant, d’abord recalculé avec l’IRL si aucune révision n’a eu lieu depuis 12 mois).
🔄 Au renouvellement du bail : lorsque le loyer est manifestement trop bas. Le propriétaire (ou le juge, si les deux parties ne s’entendent pas) ne peut augmenter le loyer que dans la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de l’écart entre le loyer habituellement pratiqué dans le quartier pour un logement comparable et celui appliqué jusque-là ;
- Une hausse annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux (TVA comprise), à condition que ces travaux, réalisés depuis la signature du bail ou son dernier renouvellement, aient coûté au moins une année complète de loyer.
Petite précision technique pour les copropriétés : quand les travaux concernent les parties communes, leur coût est réparti selon les millièmes attribués au logement, aussi bien pour un changement de locataire que pour un renouvellement.
ℹ️ À noter
Ces exceptions ne sont possibles que si la consommation énergétique du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré par an (ou si celle-ci est ramenée à ce niveau de performance, après réalisation des travaux). Cela exclut donc les logements classés F et G sur le DPE, autrement dit les « passoires thermiques« .
📝 Exemple 1 : travaux réalisés lors d’une relocation en zone tendue
Un propriétaire loue un studio 500 €/mois (soit 6 000 €/an) à un locataire qui vient de partir. Avant de relouer, il refait la salle de bain et change les fenêtres, pour un montant total de 4 000 € TTC.
Le seuil à atteindre pour cette dérogation est de la moitié d’une année de loyer, soit 3 000 € (6 000 € ÷ 2). Les travaux de 4 000 € dépassent bien ce seuil : le propriétaire peut donc demander une hausse.
Cette hausse est plafonnée à 15 % du coût des travaux : 4 000 € x 15 % = 600 € par an, soit 50 € de plus par mois. Le nouveau loyer proposé au futur locataire pourra donc atteindre 550 €/mois, à condition que les autres règles (DPE, encadrement du niveau des loyers si applicable) soient respectées.
📝 Exemple 2 : loyer sous-évalué lors d’un renouvellement de bail en zone tendue
Un propriétaire loue un appartement 600 €/mois depuis plusieurs années au même locataire, sans jamais avoir revu ce montant à la hausse au-delà de l’IRL. En comparant avec des logements similaires du quartier, il constate que le loyer habituellement pratiqué pour ce type de bien est maintenant de 800 €/mois. Il n’a réalisé aucun travaux récent.
Comme il ne peut se baser que sur la sous-évaluation (aucun travaux à faire valoir), une seule limite s’applique : la moitié de l’écart entre le loyer du marché et le loyer actuel.
Calcul : (800 € – 600 €) ÷ 2 = 100 €
Au renouvellement du bail, le propriétaire pourra donc proposer un nouveau loyer de 700 €/mois maximum, et non 800 €, même si ce dernier montant correspond au vrai prix du marché. Cette hausse restera par ailleurs étalée dans le temps (par tiers ou par sixième selon la durée du bail), et non appliquée en une seule fois.
Notre conseil pour connaître les montants moyens des loyers pratiqués dans votre ville, consultez notre Cote des Loyers.
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Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.