Trouver un locataire sérieux et solvable

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en location un bien immobilier, il est essentiel de trouver le bon locataire afin d’obtenir la rentabilité locative souhaitée. Trouver un locataire sérieux passe par l’évaluation de sa solvabilité, la vérification rigoureuse de son dossier ainsi qu’une observation de son comportement. Pour plus de sérénité, il ne faut pas hésiter à recourir à des garanties contre les loyers impayés.

Mettre son logement en location n’est jamais anodin pour un particulier. L’objectif : s’assurer que le futur locataire paiera son loyer et respectera le bien. Mais comment trouver les bons profils ? Voici 7 conseils pratiques pour choisir un locataire fiable.

💰 1. Évaluer la solvabilité selon les revenus

Un locataire solvable doit percevoir des revenus suffisants pour assumer le loyer sans difficultés.

La règle généralement admise est celle des revenus au moins 3 fois supérieurs au loyer charges comprises. Toutefois, ce n’est pas une obligation : certains bailleurs acceptent un ratio de 2,5 ou 2, selon la situation du locataire (CDI stable, peu de charges, etc.) et son reste à vivre.

☝️ N’oubliez pas de tenir compte des aides perçues (APL, bourse étudiante, etc.) dans le calcul des ressources.

Comment calculer la solvabilité d’un locataire ?

Le calcul de la solvabilité du locataire repose sur un ratio entre ses revenus et le loyer. On considère généralement qu’un locataire est solvable si le loyer ne dépasse pas environ un tiers de ses revenus mensuels nets.

Formule :

Taux d’effort = (loyer charges comprises ÷ revenus mensuels nets) × 100

🔸 Exemple :
Pour un loyer de 800 € et des revenus nets de 2 600 €, le calcul donne :
(800 / 2600) × 100 = 30,77 % → le candidat est a priori solvable.

Pourquoi le reste à vivre compte aussi ?

Comparons deux situations :

1. Loyer de 500 € × 2,5 = 1 250 € de revenus nets mensuels
   → Reste à vivre : 1 250 € – 500 € = 750 €
2. Loyer de 1 200 € × 2,5 = 3 000 € de revenus nets mensuels
   → Reste à vivre : 3 000 € – 1 200 € = 1 800 €

➡️ Résultat : même si le taux d’effort est identique (40 % dans ces exemples), le locataire du deuxième cas a beaucoup plus de marge pour ses autres dépenses. Le reste à vivre est donc un paramètre qui peut être intéressant à prendre en compte lorsque le candidat n’atteint pas tout à fait le seuil de « trois fois le loyer ».

📄 2. Vérifier minutieusement les justificatifs

Un dossier complet et cohérent est un premier indice de sérieux.

La loi limite strictement les documents que le bailleur peut demander. Parmi les justificatifs autorisés (liste complète ici) :

• Pièce d’identité
• Justificatif de domicile
• Justificatif de situation professionnelle
• Avis d’imposition
• Justificatif de revenus (bulletins de paie, etc.)

Attention, vous n’avez pas le droit de demander par exemple : 

• un relevé de compte bancaire  
• une attestation de bonne tenue de compte bancaire 
• une attestation d’absence de crédit en cours  
• une attestation du précédent bailleur ou de l’employeur 

⬆️ Vérifiez la cohérence entre les pièces : les dates, les montants et les noms doivent concorder. Vous pouvez aussi contrôler l’avis d’imposition sur impots.gouv.fr, ou via son code-barres « 2D-Doc » (à scanner avec une application dédiée sur smartphone). Par ailleurs, rien ne vous interdit de rechercher le nom du locataire sur internet pour vérifier si vous trouvez des éléments concordants avec ceux qu’il vous a fournis. Idem pour l’entreprise dans laquelle il travaille, si celle-ci n’est pas connue.

ℹ️ Astuce : la plateforme DossierFacile (partenaire de LocService.fr), utilisée pour stocker et partager les dossiers locataires, vérifie elle-même les justificatifs déposés. Un gros gain de temps pour les bailleurs !

💳 3. Exiger des garanties adaptées

Pour plus de sécurité, demandez un garant ou souscrivez une assurance loyers impayés (GLI). Le garant physique doit fournir les mêmes justificatifs que le locataire. Il est conseillé de privilégier les garants issus du cercle familial proche, plus engagés en général. S’il s’agit d’un simple ami ou des parents de son concubin par exemple, il peut y avoir un risque de le voir se désengager plus facilement que s’il s’agissait de sa famille directe. De nombreux propriétaires favorisent ainsi les étudiants dont les parents se portent caution, car ce type de profil présente a priori peu de risques en matière d’impayés.

Certains dispositifs publics comme Visale ou FASTT Confiance Bailleur permettent, selon le profil du locataire, de bénéficier d’une garantie gratuite. Une GLI peut aussi être souscrite si le locataire est éligible : elle couvre les impayés ainsi que les éventuelles dégradations locatives.

❌ Méfiez-vous des locataires qui proposent de payer en liquide ou avec des chèques au nom différent.

📅 4. Observer le comportement du candidat

Un locataire qui a de bons revenus n’est pas forcément un bon payeur, et ça ne l’empêche pas de provoquer des nuisances ou des dégradations. Et inversement. C’est pour cela qu’il est important de faire attention à ses manières :

• Le locataire est-il ponctuel ?
• A-t-il préparé un dossier complet ?
• Répond-il rapidement et clairement aux messages ?

Un comportement pressé, distant ou désintéressé peut être le signe qu’il préfère un autre logement ou cache quelque chose. Soyez aussi attentif à l’attitude du candidat pendant la visite : montre-t-il de l’intérêt pour le logement, pose-t-il des questions sur le fonctionnement, l’entretien ou les équipements ? Un vrai projet locatif se remarque souvent à l’implication. À l’inverse, une personne peu curieuse ou indifférente risque de ne pas s’engager durablement.

Enfin, observez s’il fait preuve de respect élémentaire lors de la visite (ex : retire ses chaussures, évite de toucher à tout, parle avec courtoisie). Ce sont souvent des signaux utiles sur la manière dont il prendra soin du logement et de vos relations futures.

🧐 5. Contacter l’ancien propriétaire

S’il est interdit de demander une attestation de l’ancien bailleur, rien ne vous empêche de prendre contact avec lui. Si vous avez accès aux quittances de loyer, tentez de contacter l’ancien propriétaire pour poser quelques questions simples :

• Le locataire était-il ponctuel dans ses paiements ?
• A-t-il provoqué des nuisances ?
• Les relations étaient-elles sereines ?

⚠️ Faites cette démarche avant de signer le bail : une fois le contrat conclu, il est trop tard pour revenir en arrière sans motif valable. Attention toutefois à ne pas dépasser du cadre légal : pas de questions qui portent atteinte à la vie privée, et interdiction de baser sa sélection sur des critères discriminatoires.

🌐 6. Respecter la loi sur la discrimination

Rappelons que la loi interdit toute discrimination dans le choix du locataire.

Il est interdit de refuser une candidature en raison de l’origine, de la religion, du sexe, de l’orientation sexuelle, de l’âge, etc. En savoir plus

⛔️ Le non-respect de cette règle expose le bailleur à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.

🚀 7. Gagner du temps avec la mise en relation inversée

Pour mener lui-même sa recherche de locataire, le propriétaire peut bien sûr passer par le circuit des petites annonces classiques : dans ce cas, il publie ses coordonnées, reçoit des emails ou des appels (qui peuvent être très nombreux dans les grandes villes) et présente son bien à chaque fois tout en questionnant son interlocuteur à propos de ses revenus. En somme, un travail fastidieux !

Pour faciliter cette phase de recherche et ne plus perdre de temps au téléphone ou à répondre aux mails, LocService.fr a inventé le concept de mise en relation inversée : ce sont les propriétaires qui contactent les candidats locataires après avoir examiné leurs critères, leur profession, leurs revenus et leurs garanties. Ce système évite les contacts inutiles et fait gagner du temps d’un côté comme de l’autre.

Vous êtes ici sur le site idéal car vous trouverez gratuitement sur LocService des demandes de locataires sérieux et solvables. Vous pourrez trouver ici le locataire idéal où que se situe votre bien !

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.