Le Diagnostic Performance Energétique (DPE)

Le Diagnostic Performance Energétique, ou DPE, est une évaluation de la performance énergétique d’un logement. Il indique la consommation en énergie de l’habitation et le niveau d’émissions de gaz à effet de serre dûs à cette consommation, à l’aide d’une note comprise entre A et G. Il est obligatoire dans le cadre d’un nouveau bail ou d’une vente immobilière. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a subi une réforme pour le rendre plus fiable.

A quoi sert le DPE pour la location d’un appartement ou une maison ?

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) fait partie des diagnostics obligatoires à fournir au locataire lors de l’établissement du bail ; en outre, l’étiquette énergie qui en découle doit être affichée dans les annonces immobilières.

Le DPE permet ainsi au locataire de comparer l’efficacité énergétique des logements et d’estimer ses dépenses en énergie, ainsi que de donner les caractéristiques techniques du logement (chauffage, système d’eau chaude…).

Ce document a aussi pour but de sensibiliser le locataire et le propriétaire sur les conséquences de sa consommation en termes d’émission de gaz à effet de serre (GES).

Il permet enfin d’obtenir des recommandations sur les travaux permettant de réduire sa consommation et ainsi de faire des économies d’argent et d’énergie.

Quels logements sont concernés par le DPE ?

Tous les logements destinés à être loués en location de résidence principale sont concernés, à l’exception :

• des maisons individuelles dont la surface de plancher est inférieure à 50 m²,
• des habitations dont le seul chauffage est une cheminée à foyer ouvert,
• des immeubles classés ou inscrits aux Monuments Historiques.

Les locations de chambre chez l’habitant sont également soumises à cette obligation à partir du moment où il s’agit de la résidence principale du locataire.

Comment est calculé le DPE ?

Afin de rendre plus cohérent, plus fiable et plus clair le diagnostic de performance énergétique, le gouvernement a lancé une réforme du DPE qui est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Parmi les principaux changements, la note donnée dans l’étiquette de performance énergétique devient une synthèse de la consommation énergétique et du niveau d’émissions de GES, alors qu’auparavant il y avait deux notes distinctes pour ces deux informations.

C’est la méthode du double seuil qui a été retenue, c’est-à-dire qu’il faut que deux seuils soient respectés pour atteindre la note désirée. Voici le barème prévu :

• Classe A : moins de 70 KWh/m² par an et de 6 kg CO2/m² par an
• Classe B : moins de 110 KWh/m² par an et de 11 kg CO2/m² par an
• Classe C : moins de 180 KWh/m² par an et de 30 kg CO2/m² par an
• Classe D : moins de 250 KWh/m² par an et de 50 kg CO2/m² par an
• Classe E : moins de 330 KWh/m² par an et de 70 kg CO2/m² par an
• Classe F : moins de 420 KWh/m² par an et de 100 kg CO2/m² par an
• Classe G : plus de 420 KWh/m² par an et de 100 kg CO2/m² par an

Par exemple si la consommation énergétique d’un logement est de 120 KWh/m²/an mais que ses émissions de CO2 sont estimées à 58 kg CO2/m²/an, il sera classé E et non C.

⚠️ Afin de lutter contre les émissions de gaz à effet de serre, le gouvernement prévoit d’interdire progressivement à la location les logements :
– classés G à partir de 2025
– classés F à partir de 2028
– classés E à partir de 2034
Depuis le 1er janvier 2023 déjà, les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an sont interdits à la location pour les nouveaux contrats.

La méthode de calcul a également changé en 2021. Alors qu’auparavant le diagnostiqueur pouvait se contenter d’établir le DPE simplement à l’aide des factures d’énergie de l’occupant (« méthode sur facture »), c’est maintenant la méthode conventionnelle, dite 3CL, qui devient la norme. Cette méthode se base sur des estimations de consommations conventionnelles en fonction des caractéristiques techniques du logement pour cinq postes :

• le chauffage,
• l’eau chaude sanitaire,
• le refroidissement,
• l’éclairage,
• les auxiliaires de distribution, de génération et de ventilation.

Elle permet ainsi de gommer certaines aberrations : en effet, certaines personnes ont des habitudes qui entraînent des consommations énergétiques plus élevées que la moyenne, et un DPE qui se baserait uniquement sur les factures de ce genre d’occupant serait biaisé. A noter que le DPE évalue aussi désormais le confort d’été.

Ci-dessous, un aperçu de la mise en page du DPE depuis 2021 (première page) :

Le DPE est opposable : qu’est-ce que cela signifie ?

Alors qu’il n’avait avant qu’une valeur informative, le nouveau DPE devient opposable. Cela signifie que si le DPE est erroné, le locataire pourra se retourner contre son bailleur (et le bailleur contre le diagnostiqueur). Cependant, seule la classe énergétique est concernée, et non les recommandations du diagnostiqueur sur les travaux permettant de faire des économies d’argent et d’énergie.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Ce document est valable 10 ans, toutefois si des travaux concernant l’isolation ou encore le chauffage sont réalisés après le premier diagnostic, il est bon de refaire un DPE afin de mettre en avant la meilleure performance énergétique du logement. En effet, un logement économe aura plus de chance d’être loué qu’un logement énergivore.

Pour éviter de faire cohabiter trop longtemps les « anciens » et les « nouveaux » DPE, la durée de validité de ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 a été raccourcie :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Qui contacter pour faire un Diagnostic Performance Energétique ?

Le DPE doit être effectué par une personne indépendante du propriétaire ou d’une entreprise susceptible de réaliser les travaux recommandés dans le diagnostic. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d’Accréditation).

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.