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Propriétaire : donner congé aux colocataires

Pour résilier un bail de colocation, le propriétaire doit donner congé aux colocataires. Il ne peut le faitre que dans trois cas précis : pour vendre le logement, le reprendre pour lui ou un proche, ou s'il existe un motif réel et sérieux comme des impayés de loyers. Cette résiliation prend effet à la date de renouvellement du bail, et les colocataires doivent être prévenus au moins 6 mois avant cette date, ou 3 mois dans le cas d'un logement meublé.

Comme pour la location classique, un bail de colocation se renouvelle automatiquement par tacite reconduction, sauf s'il s'agit d'un bail étudiant ou d'un bail mobilité.

Par conséquent pour mettre un terme au bail de colocation, un propriétaire doit donner congé au(x) colocataire(s). Il ne peut le faire que dans des cas précis :

  • s’il souhaite vendre le logement
  • s’il souhaite reprendre le logement pour l’habiter lui-même (ou les membres directs de sa famille, ascendants comme descendants)
  • si un motif réel et sérieux justifie de résilier le bail (les cas les plus courants étant le défaut de paiement du loyer et des charges, le non versement du dépôt de garantie alors qu’il était prévu dans le bail, le défaut d’assurance alors qu’elle est obligatoire, les troubles anormaux du voisinage)

S’il y a un bail individuel le bailleur doit signifier son congé à chaque colocataire titulaire d’un tel bail. Mais s’il y a un bail unique pour tous les colocataires, il convient de distinguer 2 cas de figure:

  • Présence d’une clause de solidarité dans le bail :
    Dans ce cas, le bailleur est en droit d’adresser le congé à un seul des colocataires et il vaut pour tous les colocataires puisqu’ils sont liés par une clause de solidarité et qu’ils se représentent les uns les autres.
    Même si le bailleur est en droit de procéder ainsi, il reste largement préconisé de signifier le congé à tous les colocataires.
  • Absence de clause de solidarité dans le bail :
    Dans ce cas, le bailleur doit adresser son congé à chaque colocataire inscrit sur le bail.

Lorsque le bailleur souhaite mettre un terme au contrat de colocation pour vendre le logement inoccupé (on parle de congé pour vente) ou pour l’habiter lui-même (on parle de congé pour reprise), le bailleur ne peut le faire qu’à l’échéance du bail et en respectant un délai de 6 mois si le logement est loué vide et de 3 mois pour un logement meublé.

Le bailleur peut signifier le congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier ou en mains propres (il doit dans ce cas demander un reçu). Il doit informer le(s) colocataire(s) du motif de la résiliation.

 

 

Faut-il prévenir les garants des colocataires ?

Lorsque le bailleur souhaite mettre fin au contrat de colocation, il doit en informer les colocataires, il n’est pas tenu d’en informer leurs cautions respectives. Il appartient donc aux colocataires de faire connaître la date de fin de contrat et donc d’engagement à leurs cautions.

Le colocataire titulaire d’un contrat individuel qui donne son congé peut adresser une copie de sa lettre de congé à sa caution. Il n’y a aucune obligation en la matière mais en pratique c’est important de le faire car la fin du bail signifie la fin de son engagement pour la caution.

Le colocataire qui a signé un bail collectif ou bail unique n’est pas non plus tenu d’informer sa caution de son départ de la colocation, mais cela reste souhaitable. Surtout pour un bail signé après l’entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014. En effet, la loi ALUR a instauré le principe qu’une caution était solidaire du loyer du colocataire garanti dans les mêmes délais que le colocataire.

Rappelons qu’avant l’entrée en vigueur de cette loi, la personne qui se portait caution s’engageait pour une durée ferme de 3 ou 6 ans (selon la durée du bail), et qu’elle pouvait être sollicitée au titre de son engagement même si le colocataire qu’il garantissait avait déjà quitté la colocation. Compte tenu de ces dispositions, informer la caution du départ de la colocation ne présente pas d’intérêt particulier puisque l’engagement perdure après la sortie. Cela reste une information communicable à la caution.

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