Avant la signature du contrat de location
Le contrat de location : le bail
Les obligations du locataire et du propriétaire
La Garantie des Risques Locatifs (GRL)
L'ancienne Garantie des Risques Locatifs
IRL : Indice de Référence des Loyers
Le paiement du loyer et des charges
La répartition des charges entre propriétaire et locataire
La Garantie des Risques Locatifs, dans sa nouvelle version, est une garantie venant en remplacement des assurances loyers impayés "classiques".
La GRL veut favoriser l'accès au logement des locataires les plus modestes, en apportant des garanties aux propriétaires bailleurs.
La Garantie des Risques Locatifs a été initialement créée par l'Etat et les partenaires sociaux du 1 % logement (devenu depuis Action Logement), afin de faciliter l'accession à la location des personnes en situation précaire.
Pour cela, l'Etat venait se porter garant du paiement des loyers auprès propriétaires. L'ancienne version de GRL couvrait exclusivement les risques d'impayés et les détériorations immobilières. Cependant, un bailleur ne pouvait souscrire à cette garantie que si son futur locataire remplissait certaines conditions, attestées par un document indispensable : le Passeport Pass-GRL.
Par contre, si le locataire était déjà en place depuis plus de 6 mois, il était dispensé du Passeport Pass-GRL mais devait satisfaire d'autres exigences.
Devant toutes ces contraintes, de nombreux bailleurs ont préféré souscrire une assurance Garantie Loyers Impayés "classique" auprès de leur assureur. Le dispositif n'a pas rencontré le succès escompté et cette nouvelle GRL a été mise en chantier.
En place depuis le 1er Janvier 2010, l'objectif de la nouvelle GRL est toujours de favoriser l'accès à la location. Selon les mots de Benoist Apparu, Secrétaire d'Etat au Logement, ce nouveau dispositif devrait « convaincre les propriétaires de 650 000 logements vacants de remettre leurs biens sur le marché de la location, et améliorer le traitement social de l'impayé en s'intéressant aux locataires insolvables dès les premiers incidents de paiement ».
Ce contrat d'assurance est proposé uniquement par les assureurs privés. L'Etat et Action Logement seront en rapport direct avec les assureurs.
Le « contrat socle » qui régit la nouvelle GRL est constitué de 3 garanties minimales (chaque assureur pourra y ajouter ses propres options supplémentaires) :
• La couverture des impayés de loyers jusqu'à 70 000 € (pour un loyer maximum de 2 000 € charges comprises)
• Des frais de contentieux pris en charge (avocat, huissier ...)
• Les dégradations locatives couvertes à hauteur de 7 700 € pour une location nue et 3 500 € pour une location meublée
La nouvelle GRL s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :
• Le logement est loué (nu ou meublé) en tant que résidence principale, et le loyer est inférieur à 2 000 € mensuels (charges comprises)
• Le taux d'effort du locataire est inférieur ou égal à 50 % (le taux d'effort correspond au loyer + charges divisé par les revenus mensuels)
Afin de pouvoir distribuer cette GRL, les assureurs doivent nécessairement avoir signé une convention avec l'APAGL (Association Pour l'Accès aux Garanties Locatives).
Cette nouvelle GRL est entrée en vigueur le 1er janvier 2010 en remplacement de l'ancien dispositif mais pour le moment, aucune société d'assurance n'a signé cette convention.
Les nouveaux contrats
devraient être disponibles à la fin du premier trimestre 2010.
