Dans un marché locatif où les incertitudes sont nombreuses, bien choisir sa ville devient un enjeu stratégique pour les investisseurs. Un classement publié en juin 2025 par Guy Hoquet et Bien’ici révèle les communes les plus prometteuses, selon eux, pour miser sur un studio ou un deux-pièces en 2025.
Sommaire
🌟 Nice, Perpignan et Montpellier en tête du podium
Nice domine le classement pour les studios comme pour les T2, grâce à une tension locative extrême et une rentabilité jugée solide (4,82 % pour un studio et 4,30 % pour un T2). L’attrait de la capitale azuréenne ne faiblit pas, avec un parc immobilier dynamique : plus de 2 200 petites surfaces à la vente pour 350 000 habitants.
Perpignan impressionne par ses rendements : 7,84 % pour un studio et 6,78 % pour un T2, avec des budgets d’achat très abordables (en moyenne 59 000 € pour un T1). Montpellier, troisième sur le podium des T2, affiche un bon équilibre entre prix accessibles, rentabilité correcte (4,49 %), et tension locative convenable.
💰 Les villes à haut rendement locatif
Parmi les plus fortes rentabilités observées, Saint-Étienne (7,81 % pour les studios), Limoges (7,37 %) et Besançon (6,67 %) ressortent comme les villes les plus rentables. Leur prix d’achat très bas – entre 62 000 € et 75 000 € – en font des cibles idéales pour un premier investissement.
Cependant, la tension locative y est plus faible, ce qui implique une vigilance accrue sur la qualité de l’emplacement et le profil des locataires. Ce sont des territoires à fort potentiel mais qui n’offrent pas toujours la même sécurité qu’une grande métropole.
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🚪 Paris, Lyon, Toulouse : une sécurité locative mais un rendement limité
Sans surprise, Paris se distingue par une tension locative maximale, mais aussi par le rendement le plus faible du classement : 3,43 % pour un T2, 3,99 % pour un studio. Un achat dans la capitale reste une valeur patrimoniale sûre, mais peu rentable à court terme, notamment en raison des prix très élevés (plus de 240 000 € pour 21 m² en moyenne).
Lyon suit une logique similaire : bonne demande locative mais rentabilité modeste (autour de 4 %). Toulouse, Lille ou Strasbourg présentent des profils comparables avec une demande soutenue et une rentabilité entre 4,3 % et 5 %.
📈 Des villes « équilibrées » pour un investissement raisonné
L’étude identifie également un troisième profil de villes dites « équilibrées », qui offrent un bon compromis entre prix d’achat raisonnables, demande locative stable et rendement satisfaisant. C’est le cas de Nîmes (6,73 % pour les studios, 5,67 % pour les T2), Metz, Besançon, ou encore Clermont-Ferrand.
Ce type de marché convient bien aux investisseurs qui visent une valorisation patrimoniale sur le long terme, tout en s’assurant d’un revenu locatif régulier. L’accessibilité y est un atout fort : entre 85 000 € et 125 000 € en moyenne pour un petit logement.
👉 Classements complets des villes pour les studios en 2025 :
👉 Classements complets des villes pour les T2 en 2025 :
📅 Studios ou T2 : quel type de bien choisir en 2025 ?
Les studios offrent souvent une meilleure rentabilité, mais peuvent être soumis à une rotation locative plus importante. En revanche, les T2 s’adressent à un public plus stable, notamment les jeunes actifs ou les couples, avec des surfaces proches de 45 m² pour un budget moyen de 150 000 €.
Les investisseurs doivent donc arbitrer entre rendement brut et profil du locataire ciblé. Les villes du top 10 proposent dans les deux cas des opportunités solides.
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