Avec le froid qui s’installe, nombreux sont les locataires qui ont récemment rallumé leur chauffage. Il est donc utile de rappeler que les équipements de chauffage et de ventilation d’un logement sont soumis à certaines obligations d’entretien à respecter, pour une question tant légale que de sécurité. Petit rappel des règles en la matière.

Les obligations du locataire

Commençons par rappeler les bases ! La loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations […] sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Cela signifie concrètement que le locataire est responsable de l’entretien courant des équipements de chauffage et de ventilation du logement. Mais en cas de panne ne résultant pas d’un manque d’entretien, c’est au propriétaire de prendre en charge les coûts de réparation des équipements fournis.

Mais des obligations complémentaires existent pour certains équipements spécifiques.

L’entretien de la VMC à la charge du locataire

Depuis un arrêté de 1982, la loi impose une ventilation générale et continue des logements mais sans en indiquer les moyens. Il est donc possible d’opter pour une ventilation naturelle ou pour une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC). Mais si la loi n’impose pas strictement l’installation d’une VMC dans tous les logements, sa pose reste fortement conseillée et l’installation d’une VMC est souvent par défaut obligatoire.

Comme pour tous les équipements présents au sein du logement, le propriétaire est responsable de son bon fonctionnement, et le locataire de son entretien régulier.

Concrètement, il s’agit tout simplement de dépoussiérer les bouches d’aération et d’extraction tous les 3 mois. Pour cela, il suffit de démonter les bouches et grilles et de les nettoyer à l’eau chaude et savonneuse de manière régulière afin d’éviter toute obstruction par la poussière. Les filtres, moteurs et tuyaux seront quant-à eux nettoyés idéalement tous les 3 à 5 ans. Pour cela, il est conseillé, mais non obligatoire, de faire appel à un professionnel.

L’obligation d’entretien annuel de la chaudière

Concernant la chaudière, la règle est la même : le locataire assure l’entretien courant et les petites réparations, et le propriétaire prend en charge les grosses réparations ne pouvant être imputée à un manque d’entretien (changement de pièces, dégâts dus à une fuite, remplacement intégral de la chaudière…).

Mais avec un spécificité : le décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 relatif à l’entretien annuel des chaudières impose une obligation d’entretien annuel de l’équipement de chauffage à la charge du locataire.

Cet entretien annuel obligatoire concerne les chaudières au fioul, gaz, bois, charbon ou multi-combustible dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kilowatts. Cette obligation concerne également les pompes à chaleur et appareils de chauffage avec ventilation.

L’entretien doit être réalisé chaque année civile par un professionnel qualifié. Celui-ci vérifie, nettoie et réalise les réglages nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière. Il fait également une évaluation des polluants atmosphériques. Dans les 15 jours suivant son intervention, le locataire reçoit une attestation d’entretien (à conserver 2 ans minimum). Cette attestation doit pouvoir être présentée au bailleur à sa demande, et à l’assurance en cas de sinistre.

Si l’entretien annuel n’a pas été réalisé par le locataire, le bailleur sera en droit de retenir le montant de cet entretien sur le dépôt de garantie. Et en cas d’accident lié à une chaudière mal entretenue, l’assureur pourra refuser d’indemniser le sinistre

Attention cependant : si le propriétaire ne peut pas imposer une entreprise au locataire, il peut en revanche lui imposer dans le bail de conclure un contrat annuel d’entretien afin de remplir son obligation. Le locataire reste dans tous les cas libre de choisir son prestataire.

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L’obligation d’entretien de la cheminée

Le ramonage des cheminées est également soumis à une réglementation stricte qui peut varier en fonction des règles locales.

D’un point de vue général, on retiendra qu’en cas de présence d’un équipement présentant un conduit et émettant de la fumée dans un logement, le locataire a l’obligation de faire effectuer à sa charge un entretien annuel ou bisannuel par un professionnel qualifié.

Tout équipement présentant un conduit et émettant de la fumée, quel que soit le combustible, est soumis à cette obligation. Il peut donc s’agir d’une cheminée (en foyer fermé ou ouvert), d’un poêle (à bois, à granulés ou à pellets) ou d’une cuisinière à charbon.

Cet entretien consiste en un ramonage mécanique et une vérification du conduit de fumée. L’objectif étant de retirer les dépôts de suie, le bistre et le goudron présents sur les parois des conduits. En effet, un conduit obstrué ou non étanche peut être à l’origine d’une intoxication par le monoxyde de carbone ou d’un incendie.

La réglementation applicable en terme de ramonage est fixée au niveau local par le biais d’un arrêté préfectoral ou municipal. Ces modalités figurent dans le règlement sanitaire départemental (RSD) disponibles en mairie ou en préfecture. Généralement, le ramonage doit être effectué deux fois dans l’année, et au minimum une fois par an pendant la saison de chauffe. Cette obligation est ramenée à une fois par an en cas de recours à un combustible gazeux.

Au même titre que pour l’entretien annuel de la chaudière, le professionnel doit remettre un certificat de ramonage au locataire pour attester que le ramonage a bien été effectué.

A savoir : certains règlements sanitaires départementaux ou communaux prévoient une amende pouvant aller jusqu’à 450 € en cas de défaut de ramonage. Et tout comme pour l’obligation d’entretien de la chaudière , le locataire risque un refus d’indemnisation de son assureur en cas de sinistre lié à une cheminée mal entretenue.

L’entretien du chauffe-eau

Dernier point à aborder : l’épineuse question du chauffe eau. Qui du locataire ou du propriétaire est en effet responsable de son entretien ?

En fait tout dépend du type d’énergie de l’équipement :

  • Chauffe-eau électrique : son entretien incombe au propriétaire. En effet, le détartrage d’un chauffe-eau électrique avec dépose du bloc résistance ne peut pas être assimilé à une simple opération d’entretien courant d’après la jurisprudence. Cette dépense est donc à la charge du propriétaire (Arrêt du 29 octobre 2008, n°06-21633)
  • Chauffe-eau au gaz : son entretien incombe au locataire avec obligation d’un entretien annuel par un professionnel.
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