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Le bail étudiant

Qu'est-ce qu'un bail ?

Le bail, également appelé contrat de location, est obligatoire si le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Que le logement soit une chambre chez l'habitant, un appartement, une maison, qu'il soit meublé ou non.
Pour toucher les aides de la CAF, les étudiants doivent demander que le bail soit établi à leur nom, même si ce sont les parents qui payent le loyer.

Quelle est la durée du bail étudiant ?

La durée classique d'un bail est de trois ans, renouvelable par tacite reconduction (comme un contrat d'assurance).

Lorsque le logement est loué en meublé, le bail peut être signé pour un an. Il est alors renouvelable pour un an, dans les mêmes conditions.

Il existe également un « bail meublé étudiant » dont la durée est limitée à 9 mois et pour lequel il n'y a pas de tacite reconduction.
Comme son nom l'indique, ce bail de neuf mois est réservé aux étudiants et destiné seulement aux locations meublées.

Alors que le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son étudiant locataire qu'à la fin du bail pour des motifs et dans des conditions strictement réglementées, l'étudiant locataire peut quant à lui donner son congé en cours de bail. Le locataire n'est donc pas contraint d'attendre la fin du contrat pour signifier son départ.

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Quels sont les éléments obligatoires d'un bail ?

Le bail est assez formaliste et doit nécessairement comporter les éléments suivants :

• Le nom et l'adresse du propriétaire et du locataire.
• L'adresse du logement, la destination des lieux (location à usage d'habitation, professionnel ou mixte) et la nature de la location (maison ou appartement, numéro du lot en cas de copropriété, étage, nombre de pièces, jardin éventuel, parking et description de toutes les parties communes) ainsi que la superficie habitable.
• La date de prise d'effet de la location. Elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, révision annuelle du loyer, ...).
• La durée du bail, le délai de préavis pour la résiliation.
• Le montant du loyer, des charges, les termes du paiement ainsi que les modalités de révision éventuelles.
• Le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu.


Quels sont les éléments interdits dans un bail ?

Il existe un certain nombre de clauses considérées comme abusives et donc interdites dans un bail. Elles sont considérées comme abusives parce que trop favorables au propriétaire.
Si ces clauses sont malgré tout inscrites dans un bail, elles sont réputées nulles et non écrites. C'est-à-dire qu'elles ne s'appliquent pas.

Un propriétaire n'a notamment pas le droit :

• De demander au locataire de lui payer une indemnité en cas de résiliation anticipée du bail.
• De « recalculer » le montant du loyer en cas de résiliation anticipée du bail.
• De faire payer au locataire les réparations qui sont normalement à la charge du propriétaire comme par exemple la réparation d'un chauffe-eau défectueux ou d'un radiateur bouché.
• De faire payer au locataire des frais d'entretien du logement.
• De faire payer au locataire un mois entier si ce dernier demande la résiliation en cours de mois : un mois commencé n'est pas un mois dû. Si le locataire donne son préavis dans les formes et délais impartis pour le 15 du mois, il ne doit payer que les 15 premiers jours.
• De résilier le bail sans respecter de délai de préavis.
• De demander au locataire de pouvoir entrer quand il le souhaite dans le logement loué, même si c'est pour le faire visiter pour le relouer ; le bailleur ne peut en effet entrer dans les lieux qu'avec l'accord du locataire.
• D'interdire au locataire d'héberger dans le logement une personne qui ne figure pas sur le bail. Certains bailleurs ne souhaitent par exemple pas signer un bail avec un locataire célibataire pour que le logement soit par la suite occupé par un couple. Ils ne peuvent cependant pas l'interdire.
• D'interdire au locataire d'avoir un animal domestique.
• De ne pas restituer le dépôt de garantie ou seulement une partie de celui-ci sans motif réel et avéré : la comparaison entre l'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement doit établir des dégradations effectives et imputables au locataire.

Depuis le 25 mars 2009, un propriétaire qui a souscrit une assurance couvrant les impayés de loyer n'a plus le droit de demander de caution à son locataire sauf s'il est étudiant ou apprenti.

Attention : ne pas confondre les clauses abusives d'un bail avec les clauses résolutoires du bail.
Les clauses résolutoires sont les clauses, légales, dont la mise en jeu implique la résiliation du contrat de location.

Quels sont les documents à joindre au bail ?

Que le locataire soit étudiant ou non, le propriétaire doit fournir certains documents pour que le bail soit valable.

Ces documents sont :

• L'attestation d'assurance (l'assurance des Risques Locatifs est d'ailleurs obligatoire lorsque le logement est loué vide).
• L'état des lieux.
• le dossier de diagnostics techniques : le métrage loi Boutin, le Diagnostic de Performance Energétique, le Constat de Risque d'Exposition au Plomb, l'Etat des Risques Naturels et Technologiques.
• Les extraits du règlement de copropriété si le logement se trouve dans un immeuble en copropriété : ces extraits concernent l'usage des parties communes et privées et détaillent par exemple ce qui est autorisé ou interdit pour l'étendage du linge, le stationnement des vélos, l'utilisation de barbecues, ... • L'acte de cautionnement si le propriétaire n'a pas souscrit d'assurance contre les risques d'impayé de loyer.
• Pour une location en meublé, l'inventaire des biens mis à la disposition du locataire.

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