Pour relancer l’investissement locatif et répondre à la pénurie de logements abordables, le gouvernement a inclus dans le budget 2026 une nouveau dispositif fiscal très attendu : le « statut de bailleur privé » .
Ce dispositif a été voté à l’Assemblée nationale le 14 novembre dernier, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 (amendement n°I-582). Avec le statut du bailleur privé, l’objectif du gouvernement est de relancer l’investissement locatif, alors que celui-ci s’essouffle depuis plusieurs années. En effet, de nombreux propriétaires s’interrogent sur la pertinence de continuer d’investir dans l’immobilier locatif, face à une fiscalité jugée dissuasive, des contraintes lourdes et une insécurité face aux mauvais payeurs (lire notre article à ce sujet).
Mobilisable à partir de 2026, il offre une déduction d’impôts pour les investisseurs qui mettent en location des logements nus, à loyers modérés, et qui acceptent certaines contreparties. Voyons ce qu’il contient.
Sommaire
📏 Que change le statut du bailleur privé pour le propriétaire ?
Le statut du bailleur privé introduit une nouveauté fiscale importante : l’amortissement d’une partie de la valeur du bien. Ce mécanisme permet aux propriétaires de déduire chaque année un pourcentage du prix d’acquisition ou de rénovation de leur logement de leurs revenus fonciers. Cette déduction vient diminuer la base imposable, et donc l’impôt à payer. Dans le cadre du statut du bailleur privé, l’amortissement annuel pour un bien ne pourra excéder 8 000 €.
Il s’agit d’un véritable changement de paradigme : jusqu’à présent, seuls les loueurs en meublé pouvaient amortir leur bien via le régime du LMNP ou du LMP en régime réel. Désormais, les bailleurs en location nue pourront bénéficier d’un dispositif similaire, sous conditions.
📊 Les conditions à respecter pour en bénéficier
Pour accéder au « statut du bailleur privé », plusieurs critères doivent être remplis :
- Mettre en location un logement neuf ou ancien rénové (travaux d’au moins 20 % de la valeur du bien), à partir du 1er janvier 2026
- Ce logement doit se situer dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle)
- Il doit être la résidence principale du locataire (pas de location touristique)
- Pratiquer des loyers encadrés, conformes aux plafonds définis par l’administration (inspirés des logements conventionnés)
- Ne pas louer à un membre de sa famille
- S’engager à louer le bien pour une durée d’au moins 12 ans
- Ce dispositif n’est pas cumulable avec le régime micro-foncier, ni avec certains autres avantages fiscaux.
💰 Quel avantage fiscal pour quel logement ?
L’avantage repose sur un amortissement fiscal proportionnel à la nature du logement et au niveau de loyer pratiqué. Les taux définis sont les suivants :
- 3,5 % par an pour un logement neuf loué à un loyer dit « intermédiaire »
- 4,5 à 5,5 % par an pour un logement loué à des niveaux sociaux ou très sociaux
- de 3 à 4 % pour un logement ancien en fonction du niveau de loyers
Ces déductions sont appliquées chaque année sur les revenus fonciers, ce qui les rend particulièrement intéressantes pour les contribuables fortement imposés.
🧩 Qu’en pensent les acteurs de l’immobilier ?
Le dispositif a été plutôt bien accueilli par les professionnels du logement, qui saluent une avancée en faveur des propriétaires bailleurs. Le gouvernement le présente comme un outil gagnant-gagnant, permettant d’élargir l’offre locative tout en améliorant l’attractivité pour les particuliers investisseurs. Toutefois, certaines voix soulignent que la mesure reste timide face à l’ampleur des besoins.
Autre bémol, ce dispositif ne s’adresse qu’aux nouveaux entrants, c’est-à-dire aux investisseurs qui mettront un nouveau logement en location à partir du 1er janvier 2026. Les biens déjà en location ou qui n’ont pas besoin de gros travaux ne sont pas concernés par ce nouveau régime fiscal. Une exclusion qui interroge, dans un contexte où de nombreux propriétaires-bailleurs déjà en activité songent à jeter l’éponge.
Les auteurs de cette réforme estiment qu’elle permettra de produire 30 000 logements neufs supplémentaires pour la location de longue durée, et à remettre sur le marché de la location 18 000 logements supplémentaires dans l’ancien.
Crédit image en-tête : Freepik
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !
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