La pression immobilière dans les grandes villes françaises a atteint des sommets. Pour y remédier, le gouvernement s’apprête à créer un statut fiscal du bailleur privé. Objectif : réconcilier les investisseurs avec la location nue de longue durée. Voici les grandes lignes des mesures proposées par une mission parlementaire, dont le rapport a été remis fin juin à la ministre du Logement.
Sommaire
📈 Un amortissement du logement sur 20 ans
La mesure phare du rapport repose sur un mécanisme fiscal bien connu des investisseurs en meublé, mais jusqu’ici inaccessible en location nue : l’amortissement du bien immobilier. Concrètement, chaque année, les propriétaires pourront déduire de leurs revenus locatifs une fraction de la valeur de leur bien, en fonction de sa dépréciation. Cette déduction ne concernera toutefois que 80 % de la valeur totale, car la part du foncier (environ 20 %) n’est pas amortissable.
L’amortissement proposé diffère selon le type de logement. Pour les biens neufs, il s’élèvera à 5 % par an sur 20 ans, ce qui correspond à la durée d’investissement type d’un particulier préparant sa retraite. Pour les logements anciens, un taux de 4 % par an serait appliqué, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien. Un mécanisme de bonus supplémentaire viendrait s’ajouter à cet amortissement de base si le logement est loué à un loyer inférieur aux prix du marché. Ce bonus serait de 0,5 % à 1,5 % selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social. Par exemple, un bien neuf loué en très social pourrait bénéficier d’un amortissement total de 6,5 % par an.
💰 Des régimes fiscaux plus équitables
Le rapport met également en lumière les déséquilibres entre location nue et meublée, souvent plus favorable sur le plan fiscal. Pour y remédier, la mission recommande de revaloriser le régime micro-foncier : l’abattement forfaitaire pour les locations nues passerait de 30 % à 50 %, et le seuil de revenus locatifs admissibles serait porté à 30 000 euros par an (contre 15 000 aujourd’hui). Mais ce n’est pas tout : si le bailleur loue à un niveau abordable, il pourrait bénéficier d’un bonus d’abattement allant jusqu’à 65 % (abattement de 55 % pour loyer intermédiaire, 60 % pour social et 65 % pour très social).
Autre levier important : le déficit foncier. Ce mécanisme, qui permet de déduire de son revenu global les charges dépassant les loyers perçus, est actuellement limité à 10 700 euros par an. Le rapport propose de porter ce plafond à 40 000 euros, soulignant qu’il n’a pas été revalorisé depuis 25 ans, alors que les charges et les prix ont fortement augmenté. Cette mesure offrirait un vrai coup de pouce aux bailleurs engagés dans des travaux d’entretien ou de rénovation énergétique. Elle s’appliquerait aussi aux logements rénovés pour répondre aux exigences énergétiques récentes.
Enfin, l’un des avantages majeurs du nouveau dispositif est qu’il serait administrativement simplifié. Contrairement à la location meublée, il ne serait pas nécessaire d’obtenir un numéro SIREN ni de déposer une liasse fiscale. L’amortissement serait forfaitaire et intégré directement à la déclaration de revenus fonciers, rendant le régime plus accessible aux particuliers non professionnels.
🌟 Plus de souplesse sur les plus-values
La fiscalité sur les plus-values à la revente constitue souvent un frein à la mobilité des investisseurs. Aujourd’hui, une exonération totale de la plus-value immobilière n’est obtenue qu’après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La mission parlementaire suggère d’harmoniser cette durée à 20 ans, pour la rendre cohérente avec celle de l’amortissement proposé. Ce changement permettrait d’aligner fiscalement la durée de détention et la logique d’investissement à long terme. Autre point important : les amortissements pratiqués ne seraient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, contrairement à ce qui se fait en location meublée. C’est un avantage décisif pour les investisseurs souhaitant valoriser un placement de long terme.
🏡 Vers une exclusion de l’IFI pour les biens loués
Autre proposition forte : exclure les logements loués en longue durée de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à condition qu’ils soient loués à titre de résidence principale. Les auteurs du rapport justifient cette mesure par le rôle structurant de ces biens pour l’économie nationale. En les retirant de l’assiette IFI, l’objectif est clair : distinguer l’immobilier patrimonial « dormant » de l’immobilier actif qui participe au logement des Français. Cela permettrait aussi d’aligner la fiscalité des bailleurs avec leur contribution réelle à l’effort de logement.
📊 Une mesure potentiellement rentable pour l’État
Contrairement aux idées reçues, la mise en place de ce nouveau statut fiscal ne serait pas un coût net pour l’État. Le rapport anticipe même un gain budgétaire progressif : 500 millions d’euros en 2026, 1,1 milliard en 2027, pour atteindre une moyenne annuelle de 1,9 milliard entre 2026 et 2036. Ce « coût positif » s’explique notamment par la TVA perçue sur les ventes de logements neufs, qui génère une recette immédiate, alors que le coût de l’amortissement est étalé dans le temps.
La mission estime que cette réforme pourrait générer la production de 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030 : 40 000 logements neufs, 30 000 logements anciens rénovés, et 20 000 logements induits par le redémarrage des opérations mixtes. Par ailleurs, elle contribuerait à créer 100 000 emplois dans la filière bâtiment, aujourd’hui gravement touchée.
Selon les parlementaires, si une seule mesure devait être conservée, ce serait celle de l’amortissement à 5 % dans le neuf et à 4 % dans l’ancien avec travaux. Mais le gouvernement devra faire des choix, car cette réforme doit s’intégrer dans un projet de loi de finances contraint, avec un objectif d’économies de 40 milliards d’euros.
🗓️ Quand ces mesures pourraient-elles entrer en vigueur ?
Le rapport recommande que les nouvelles mesures fiscales s’appliquent aux seules mutations intervenant à partir de décembre 2025. Cela signifie que les achats réalisés avant cette date ne seraient pas concernés. Le calendrier dépend désormais de l’adoption des propositions dans le projet de loi de finances pour 2026, attendu à l’automne 2025. Si elles sont retenues par le gouvernement et votées par le Parlement, les premières applications concrètes pourraient donc débuter dès le 1er janvier 2026, pour les biens acquis à partir du mois de décembre 2025.
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Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.
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