Lorsqu’il propose sa maison ou son appartement en colocation, le propriétaire a le choix entre faire signer un seul bail collectif ou alors un bail individuel pour chaque colocataire. Que choisir ? Quels sont les avantages et inconvénients de chaque formule ? Comment procéder pour respecter la législation ? LocService vous dit tout.

Signer un bail de colocation est obligatoire pour que celle-ci soit déclarée et que le propriétaire comme les colocataires soient couverts et protégés par la loi. Un propriétaire bailleur qui loue son bien en colocation a le choix de faire signer un bail unique commun à tous les colocataires ou bien faire signer à chaque colocataire un bail individuel. Dans un cas comme dans l’autre, la colocation est régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bail commun de colocation…

ideaLe saviez-vous ?
Dans le cas d’un bail collectif, le contrat doit être conforme au bail-type imposé par la loi ALUR. Ce n’est pas (encore) le cas de la colocation avec bail individuel.

…que l’on appelle aussi bail collectif, ou bail unique, c’est un seul contrat qui inclut tous les colocataires. Première chose à vérifier évidemment donc : que tous les noms et les signatures des colocataires soient présents dans le bail. Le contrat ne stipule pas quelle chambre est attribuée à qui : l’organisation interne est donc libre. Il faut faire attention à la surface de l’ensemble du logement qui doit être d’au moins 16 m2 pour 2 personnes, puis 9 m2 par personne supplémentaire. Avec ce mode de colocation, le loyer n’est en principe pas fractionné : le propriétaire est en droit d’en demander le paiement en une seule fois et en totalité.

Dans ce cas, pour faciliter le paiement, 3 solutions peuvent être mises en places :

  • un roulement entre les colocataires : ils effectuent chacun leur tour, chaque mois, le règlement de la totalité du loyer et ils récupèrent la quote-part des autres colocataires.
  • désigner un colocataire « principal » qui se charge tous les mois de récupérer les quotes-parts et de verser le loyer total au propriétaire.
  • ouvrir un compte bancaire spécial pour la colocation que chacun alimente tous les mois avec sa quote-part du loyer. Il est ensuite possible de mettre en place un virement ou un prélèvement automatique pour le propriétaire.

Avec le bail commun, il y a généralement une clause de solidarité : le propriétaire a le droit de se tourner vers n’importe quel des colocataires (ou son garant) pour obtenir le paiement de l’ensemble du loyer. A charge pour ce dernier de se faire rembourser par les autres colocataires. Pour le paiement des charges (notamment les charges de copropriété s’il s’agit d’un immeuble), le propriétaire a le choix entre :

  • Faire payer une avance sur charges avec régularisation annuelle, comme dans une location classique;
  • Ou établir un forfait. Dans le cas de charges forfaitaires, aucune régularisation n’est possible.

ColocationLorsqu’un colocataire veut quitter la colocation, il donne son congé au propriétaire mais cela ne met bien sûr pas fin au bail pour les autres colocataires qui restent en place. Pour eux, le loyer reste inchangé. En considérant qu’il y a une clause de solidarité, si le contrat a été signé avant le 27 mars 2014, le colocataire sortant et sa caution restent solidaires du paiement des loyers et des charges jusqu’à la prochaine échéance du bail. S’il a été signé après le 27 mars 2014, la solidarité s’arrête lorsqu’un colocataire remplaçant arrive ; s’il n’y a pas de remplaçant, elle s’arrête 6 mois après son départ.

Le colocataire sortant n’a pas l’obligation de faire un état des lieux, mais cela est fortement recommandé pour qu’il ne soit pas tenu pour responsable de dégradations qui arrivent après son départ. Il ne peut pas récupérer sa part du dépôt de garantie auprès du propriétaire, car celui-ci ne le rend que lorsque l’ensemble de la colocation prend fin. Il peut cependant s’arranger avec les colocataires en place ou son remplaçant.

Le bail individuel

C’est comme si le propriétaire divisait son bien en plusieurs logements distincts. Dans ce cas, il y a un contrat par colocataire. Le placement n’est donc pas libre : chaque chambre est attribuée nominativement à un colocataire, et le contrat indique les modalités d’accès aux parties communes (cuisine, salle de bain, pièce à vivre…). Chacun des colocataires doit disposer d’un espace privé d’au moins 14 m2 et d’un volume minimal de 33 m3. Le bail individuel est donc plus contraignant pour le propriétaire en termes de surface que le bail collectif. Concernant le reste, la gestion du bail individuel est beaucoup plus simple que le bail commun : chaque paye sa part de loyer individuellement et n’est pas solidaire des autres, et le départ d’un colocataire et la restitution de son dépôt de garantie se passent de la même façon qu’en location classique.

Pour résumer

Le bail collectif est globalement plus avantageux pour le propriétaire grâce à la clause de solidarité qui lui permet de multiplier les garanties de paiement du loyer. Le bail individuel est peut-être un peu plus fastidieux à mettre en place pour le bailleur mais, comme on peut le voir, il est plus simple à gérer par la suite notamment pour les entrées-sorties de colocataires. Il réduit cependant le niveau de garanties pour le bailleur car chaque colocataire n’est responsable que du paiement de sa propre part de loyer.

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45 Commentaires sur “Colocation : bail commun ou bail individuel ?

  1. Bonjour
    Mon fils va prendre une colocation et je suis son garant ; la propriétaire propose un bail ( que nous n’avons pas encore reçu ) commun sans clause de solidarité mais quelle différence avec un bail individuel ? ( pour mon fils et pour moi ) par avance merci

  2. Bonjour,

    Article très intéressant !
    Je me pose une question. Je souhaiterai être en coloc avec mon copain. Il est actuellement en colocation avec 2 personnes. Quelles seraient les conditions pour que je puisse m’installer avec lui dans sa coloc en partageant sa chambre ? On serait donc 2 dans 1 chambre. Le loyer serait-il divisé par 2 si possible ? Ou alors cette situation serait-elle impossible d’un point de vue juridique ?

    Merci pour votre réponse.

    1. Bonjour, cela est possible car votre copain a le droit d’héberger qui il veut, mais il est important de faire cela en bonne entente avec les autres colocataires, notamment en participant aux charges qui vont augmenter avec votre présence (énergie, eau, nourriture…). Pour le règlement du loyer vous ferez comme bon vous semble, mais votre copain restera le responsable du versement du loyer au propriétaire.

    1. Bonjour, s’il venait à vendre votre logement à une personne qui prévoit de le récupérer, cette dernière ne pourra pas le récupérer avant un délai d’au moins 2 ans après la vente.

  3. Bonjour,

    Je suis en colocation cela se passe pas très bien et je veux déménager. J’aurais un nouveau logement au début de l’année (si tout va bien, je croise les doigts).

    Nous avons un bail collectif et mon colocataire est au RSA. Etant donné que je travail, j’ai peur de me faire arnaquer par le propriétaire qui est son ami quand je donnerai ma lettre de congé. Nous ne somme pas solidaire sur le bail.

    Cependant un volet roulant est cassé (volet cassé net) et le propriétaire n’impute la responsabilité de manière arbitraire (sans avis d’un expert). Vu que je refuse de faire les réparations, il ne voudra surement jamais me rendre ma caution.

    J’aimerais savoir ce que le propriétaire peut ou non me demander?
    Mes obligations?

    Merci d’avance.

  4. Bonjour,
    Actuellement en colocation via un contrat de location individuel, ma proprietaire a fait une violation de domicile en rentrant ds ma chambre pdt qu un ami y dormais et lui a demande la restitution des cles, qu elle a fini par prendre elle meme. Aucune procedure en cours, je dois 1 mois et demi de loyer suite a la perte de mon emploi. Je rembourse en sipplement 120 euros par mois pour rembourser. La chambre fait a peine 9 m2 et n est pas stipule sur le bail quelle chambre est a qui ? J ai porte plainte a ce jour au commissariat, que puis je esperer apres ces 10 jours a la rue… recuperer mes cles, une indemnisation ? Je ne suis pas procedurier mais cette fois c est trop je suis determine a aller jusqu au bout quitte a la pourrir.
    J attend vos suggestions et vous remercie pour votre temps.

    1. Bonjour, le fait que vous ayez des impayés de loyers n’autorise pas la propriétaire à pénétrer dans votre chambre. Vous avez raison de vouloir vous défendre. Je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront plus à même de vous renseigner.

  5. Bonjour,

    Dans le cas d’une colocation avec un bail individuel par personne, dans les 14 m2, la salle de bains privée est comptée ou bien les 14 m2 concernent uniquement la chambre ?

    Mercu beaucoup

  6. Bonjour, j’ai un logement entièrement meublé où j’ai plusieurs chambres louées à la chambre en bail individuel. Chaque locataire paie son assurance de chambre.
    Quelle assurance dois je prendre pour gérer les parties communes? actuellement j’ai une assrance propriétaire non occupant . Mais y a t’il un moyen pour que je couvre les meubles etc… des parties communes?
    Merci beaucoup

  7. Bonjour,

    Concernant le bail individuel en colocation, ce dernier est similaire au bail classique avec la même forme juridique ? Pour les allocations, la CAF considère que le bail individuel est un bail en colocation, est-ce une erreur de leur part ? Qu’en pensez-vous ? et donc, ils versent moins d’APL

    Merci.

    Cordialement.

    1. Bonjour, concernant la forme juridique oui il s’agit de la même chose, mais avec des dispositions qui sont propres au régime de colocation comme par exemple quels sont les espaces communs. Je ne saurais pas vous répondre, dans le sens où c’est la CAF qui décide en la matière et leurs calculs sont souvent assez obscurs. Mais le fait qu’ils ne fassent pas de distinction entre bail commun et bail individuel pour de la colocation ne me choque pas, ils doivent considérer que les dépenses que vous avez avez à assumer ne varient pas d’un cas de figure à l’autre.

  8. bonsoir,je suis actuellement en colocation et on a signer un bail commun de colocation sans clause de solidarité de 3ans.mon colocataire souhaite quitter le logement aprés 1 ans de colocation.Ma question est:est ce que je doit refaire un nouveau bail avec le proprietaire ou le bail actuel est toujours valable pendant encore 2ans et le proprietaire peu t il m inposer un nouveau colocataire ou considerer que mes revenus sont pas assez consequent et m annuler le bail vu que mon colocataire part.je vous re merci d avance pour votre aide.

  9. Marylène
    Ai- je droit de louer un bureau avec une salle d’attente commune ainsi que des toilettes à plusieurs praticiens qui louent à l’heure, ou à la journée?
    dois-je choisir un bail commun avec une assurance commune ? si oui quel type de bail? 3-6-9 ou autre ?

    1. Bonjour, votre question concerne la location de locaux commerciaux, or ce blog ne traite que de la location d’habitation. Je ne pourrai donc pas vous aider malheureusement :\

  10. Bonjour j’ai fait 1 colocation avec 1 seul contrat la collocation ne ce passant pas bien j’ai donné mon preavis afin dy mettre 1 therme hors le propriétaire rond le bail anticipé pour ma coloc et moi me fait payé plus de temps a t’il le drois merci de vos reponse

    1. Bonjour, je ne comprends pas bien votre question désolé ! Je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil qui seront sûrement plus à même de vous renseigner.

  11. Bonjour, j’envisage d’acheter une maison et de faire une partie bail d’habitation au 1er étage et 2 baux professionnels au rez de chaussé sachant qu’il s’agit de 3 personnes différentes.

    Est-ce possible?

    Merci

  12. Bonjour,
    nous avons un tres gros probleme…
    nous louons une grande maison avec 7 chambres. nous avons des baux individuels, et dans le contrat le jardin le salon sont privatifs et la cuisine salle de bain et toilettes en commun… il reste dans cet maison deux grosses pieces de 110 m2 non louees. sachant que nous avons que leur portail pour acceder directement à nos pieces a nous, le fait de passer par l’unique passge est-il une violation de domicile ?
    de plus ils exigent leur autorisation pour entrer dans la partie commune, est ce normal sachant que seul la chambre et le salon et le jardin est privatif ?
    j ai vu aussi qu’un espace privatif sur plusieurs contrats transforme la partie privative en partie commune avez vous des infos ?
    je precise que le salon n’a pas ete clairement definis dans le contrat mais, j ai un mail ecrit de leur part ou ils disent bien que les grandes pieces ne sont pas a eux…
    je vous en supplie, j ai besoin d aide pour desamorcer les tensions
    merci

  13. Bonjour, j’aimerais savoir si nous faisions un bail avec 3 colocataires et qu’un dès colocataire souhaite partir au bout de six mois. Est il obligatoirement remplacé par un nouveau colocataire ou pouvons nous rester qu’à deux dans la colocations?

  14. Bonjour, votre article est très clair et complet, cependant je me pose une question : si l’un des deux colocataires désire quitter la location et qu’il envoie sa demande de rupture de bail au propriétaire, cela met-il en danger l’autre colocataire ? Le bail est-il alors rompu pour les deux partis ?

    Je demande cela car je suis en colocation et cela se passe mal, cependant nous voulons toutes les deux garder l’appartement et faire partir l’autre. Ma colocataire m’a par ailleurs dit que si elle demandait sa rupture de contrat, alors mon contrat était aussi rompu et que c’était au propriétaire de décider si il voulait garder une de nous deux ou bien chercher un autre locataire. Pourriez-vous m’éclairer s’il-vous-plaît ?

    1. Bonjour, votre locataire a à peu près raison, je m’explique : à ma connaissance, en effet dans une colocation de 2 personnes si l’une d’elle part, la colocation se transforme en location simple et il faut refaire un bail avec le coloc restant. Là, le propriétaire est susceptible de vérifier que ses revenus sont suffisants ; s’ils ne le sont pas, il peut refuser de faire ce nouveau contrat. Je vous conseille de lire ceci et éventuellement de vous renseigner auprès de l’Adil pour confirmer ces informations.

  15. Bonjour, dans le cas d’une co-location avec baux individuels, que se passe t’il lorsqu’un des locataires quitte le logement avant la fin du bail:

    -concernant l’état des lieux de sa chambre, des parties communes

    -sa caution

    Si l’on constate une dégradation dans sa chambre , cela semble assez simple, mais dans le cas de dégradations des parties communes? Devront-ils payer au prorata de la surface qu’ils occupent?Si un nouvel état des lieux des parties communes est effectué, il faudra donc faire un avenant au bail pour les colocataire restant, non?

    MERCI POUR VOTRE AIDE!

  16. Bonjour,
    Voila quelque temps que je menrenseigne sur la possibilité de me trouver un logement en collocation, et je voudrais un renseignement. Sauriez-vous si le fait d’avoir un bail individuel, permet d’avoir plus d’apl, puisque ce n’est plus réellement concideré comme de la colocation.
    Merci pour ce renseignement si vous l’avez

    1. Bonjour, personnellement je ne saurais pas vous répondre, il faudrait plutôt interroger la CAF. Mais je doute qu’il y ait une différence de traitement entre un type de bail et un autre.

  17. Bonjour, je suis en colocation avec un bail commun depuis 4 ans géré par agence.
    Nous aimerions passer en bail séparé, est-ce que vous avez des billes (lois par exemple) pour négocier ça avec l’agence, sachant qu’ils sont pas très facilitateurs…
    Qui a le pouvoir de décition sur le type de bail? Est-ce un droit du locataire? du propriétaire/agence? ou est-ce négociable?
    Merci de votre aide…

    1. Bonjour, à la connaissance c’est une décision qui revient seulement au bailleur (donc propriétaire/agence), donc il a le droit de refuser. Après, si vous menacez de quitter le logement, cela peut le faire changer d’avis…

  18. Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant.
    Dans le cadre de baux individuels j’ai lu qqpart qu’un point d’eau individuel devait aussi être disponible pour chaque colocataire. En gros si bail individuel on considère vraiment qu’il y a en quelque sorte « création » de lot d’ou l’obligation du 14 m2 et d’autres dispositions comme ce fameux point d’eau … mais j’ai tout de même un doute. Confirmez-vous ? Si oui alors bon nombre de propriétaires sont dans l’illégalité la plus totale car les chambres font rarement plus de 12m2 et pas le moindre point d’eau l’intérieur. En attendant de vous lire 😉

    1. Bonjour, non je n’ai pas connaissance d’une telle obligation malgré de nouvelles recherches à ce sujet. Vous pourrez confirmer cela auprès de l’Adil si vous le souhaitez.

      1. Bonjour, je me pose la même question et il semble que c’est la loi ALUR qui considère la colocation en baux individuels comme une division de logements :
        http://www.paris.notaires.fr/actualites/immobilier-les-nouvelles-regles-de-la-colocation-apres-la-loi-alur
        https://www.devenir-rentier.fr/t7371-3
        Cela implique une surface minimum de 14 m² par chambre, un point d’eau, et peut-être d’autres obligations encore …
        C’est du moins ce que je comprends …

        1. Bonjour, c’est une bonne réflexion, mais je ne suis pas sûr que l’on puisse interpréter ça comme ça. Le principe de la colocation c’est qu’il y a des parties privatives et des parties communes. Donc légalement je pense que s’il y a un point d’eau au moins dans les parties communes, il n’y a pas de problème. Mais encore une fois, le regard d’un juriste plus calé que moi serait le bienvenu !

      2. Bonjour, mon commentaire sur la loi ALUR n’a pas été accepté ? Pourriez-vous me dire ce qui était gênant dans ce commentaire ?

  19. Bonjour,

    Tout cela est très bien expliqué, mais que se passe-t-il dans le cas d’un bail solidaire lorsqu’un colocataire est remplacé ? Celui-ci peut-il être intégré au bail sans que cela ne nécessite de procéder à un nouvel état des lieux, et à la réécriture d’un bail ?
    Je vis depuis un an dans un appartement en colocation, où tous les colocataires ont été remplacés par de nouvelles personnes n’ont pas pu être intégrées au bail, car l’agence immobilière prétend que les avenants dans ces cas ne sont plus possibles légalement. Aujourd’hui, la dernière personne inscrite sur ce bail et présente dans l’appartement part. L’agence nous avait alors proposé d’attendre ce départ pour enfin refaire un bail correspondant aux personnes vivant effectivement dans l’appartement. Celui-ci étant déjà meublé et occupé par les colocataires remplaçants, l’agence dit ne pas pouvoir effectuer d’état des lieux en bonne et due forme, et propose de se baser sur l’ancien état des lieux. Notre loyer est de 1250 euros, et l’agence nous demande tout de même 1000 euros d’honoraires. L’agent immobilier se rendra à l’appartement pour relever le compteur, faire signer un état des lieux de sortie à la colocataire sortante, et réécrire un nouveau bail. Cela est-il normal ?

    1. Bonjour, non cela n’est pas normal à ma connaissance. Dans le cas d’un nouveau colocataire entrant, on fait un avenant au bail. Je vous invite à prendre conseil auprès de l’Adil pour en savoir plus.

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