L’encadrement des loyers est-il la cause de la crise immobilière ?

Pour lutter contre la hausse des prix de l’immobilier, des mesures d’encadrement des loyers ont été instaurées dans plusieurs villes françaises parmi les plus tendues. Si ce dispositif limite les hausses excessives, on peut se demander s’il ne réduit pas aussi l’offre de logements disponibles. À partir d’une récente étude publiée par PriceHubble, cet article fait le point sur l’encadrement des loyers en France et ses effets sur le marché locatif.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

En 2024, plusieurs villes françaises appliquent l’encadrement des loyers, principalement dans les grandes agglomérations et zones urbaines tendues. Ce dispositif touche notamment Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et certaines villes du 93, où la forte demande de logements dépasse largement l’offre (cliquez ici pour en savoir plus).

L’objectif principal de l’encadrement des loyers dans ces zones est de limiter les envolées des prix causées par les fortes tensions sur le marché locatif. Mais si l’intention est louable, on peut se poser deux questions :

  1. Cette mesure est-elle réellement efficace pour modérer les loyers ?
  2. Ne risque-t-elle pas d’alimenter la crise du logement actuelle en décourageant les investisseurs ?

L’encadrement des loyers est-il efficace sur les prix ?

D’après les données de PriceHubble sur l’évolution du loyer médian au mètre carré (entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2024), voici ce que l’on peut observer :

  • Dans les villes encadrées : L’analyse des données montre que dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur, les augmentations s’échelonnent de +5 % à +11 %. Si l’on fait la moyenne des augmentations, on obtient +8,8 % environ.
  • Dans les villes non encadrées : À l’inverse, dans un échantillon d’autres grandes villes non soumises à l’encadrement des loyers, l’absence d’encadrement a entraîné des augmentations de loyers beaucoup plus importantes, jusqu’à +20 % pour Brest par exemple ! La moyenne des augmentations donne +14,6 % environ.

Ces résultats montrent clairement que l’encadrement des loyers contribue bien à limiter les hausses dans les villes concernées, tandis que les villes non encadrées subissent des augmentations plus importantes. Un constat que nous partageons chez LocService.fr d’après nos observations.

Toutefois, cet encadrement pose aussi la question de la diminution de l’offre locative, car certains propriétaires ou investisseurs pourraient choisir de quitter le marché en raison d’une rentabilité insuffisante.

Quel est impact de l’encadrement des loyers sur l’offre locative ?

Si l’encadrement des loyers freine les hausses de prix, PriceHubble s’est aussi penché sur la question de son rôle dans la pénurie d’offres qui frappe la France ces dernières années. Pour cela, ils ont étudié l’évolution du volume d’annonces à la location, toujours entre 2021 et 2024 :

  • Dans les villes encadrées : La moyenne des baisses constatées dans les six villes étudiées est de -42,6 %.
  • Dans les villes non encadrées : La moyenne des baisses constatées dans l’échantillon de villes étudiées est de -34 %.

Le premier constat est que l’offre diminue partout, y compris dans les villes non encadrées : il y a donc d’autres facteurs qui entrent en compte dans la crise du logement. Cela dit, on observe tout de même une chute de l’offre plus importante dans l’échantillon de villes encadrées.

Si la rigueur statistique peut éventuellement être questionnée concernant cet écart (serait-il le même si les auteurs de l’étude avaient choisi d’autres échantillons de villes ?), des indices supplémentaires vont dans le sens d’un impact certain de l’encadrement des loyers sur l’offre :

  • Un sondage Newsbailleur (la newsletter LocService dédiée aux propriétaires) de février 2024 montre que parmi les propriétaires qui seraient prêts à investir dans l’immobilier, 52 % préféreraient cibler une ville non soumise à l’encadrement des loyers.
  • Selon un sondage Newsbailleur de janvier 2022, 59 % des propriétaires se détourneraient de l’investissement locatif si l’encadrement des loyers était généralisé.
Sondage encadrement des loyers
Sondage Newsbailleur (LocService) janvier 2022

L’encadrement des loyers n’est pas le seul facteur dans la crise immobilière

Pour conclure, l’étude de PriceHubble permet d’une part de confirmer que l’encadrement des loyers permet de modérer efficacement les augmentations de loyers dans les villes concernées.

D’autre part, si la question est de savoir s’il s’agit du seul facteur (ou même du principal facteur) expliquant la crise immobilière, la réponse est clairement non car les chutes de biens à la location s’observent partout, que la ville soit encadrée ou non. La crise est multifactorielle et les causes sont connues :

  • hausses des taux de crédit qui empêchent beaucoup de locataires d’accéder à la propriété et dissuadent des investisseurs de se lancer ;
  • suites des effets des confinements, notamment sur la demande en province qui s’est renforcée depuis la crise sanitaire ;
  • concurrence des locations touristiques ;
  • phénomène structurel de décohabitation dans la société française : il y a de moins en moins de personnes par foyer, donc de plus en plus de besoins de logements.

Cependant, on peut affirmer sans trop de risques que l’encadrement des loyers agit sans doute comme un « coup de massue » supplémentaire pour les investisseurs qui peuvent être incités à se tourner vers des placements plus rentables, ce qui amplifie la tension du marché locatif dans les villes concernées. Ce phénomène reste cependant bien difficile à quantifier…

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8 réflexions sur “L’encadrement des loyers est-il la cause de la crise immobilière ?”

  1. Jean-Jacques SCHAEFFER

    Encadrer les loyers, c’est la solution de facilité, mais alors comment entretenir un bien?
    Les travaux coutent de plus en plus cher: à titre d’exemple, le remplacement d’un robinet thermostatique, non usé mais inutilisable suite à mauvais usage du locataire, est facturé par un plombier à 250€.
    Compte-tenu des risques d’impayés et des difficultés à obtenir un jugement dans des délais raisonnables, il vaut mieux ne plus louer.

  2. Les prefectures rechignant a prrter main firre aux huissuers et serrurier pour pratiquer les expulsions ca se saitcet ca decourage les petits bailleur. Macron etant contre l’investissent pierre il faut attendre son depart

  3. MARIA CELESTE FERREIRA

    la défection des propriétaire vient surtout que lorsque un locataire ne paie plus son loyer le propriétaire entame le parcours du combatant
    1/diligenter un huissier pour recouvrement de loyer cout 100 euros
    2/le locataire ne bouge pas prendre un avocat pour procédure cout 300 euros
    3/délai d attente 6mois
    4/ le locataire fait appel nouveau délai 6mois ;honoraires d avocat 500 euros
    la procédure d ‘expultion prend environ 2 ans pendant ce temps le locataire ne paie toujours pas son loyer ni les charges ,cout de tout cela loyer impayé plus charges plus frais de procédure environ 4000 euros et au bout souvent la remise en état de l appartement ,c est cet état de fait qui explique la défection des propriétaires plus que l encadrement des loyers ;personne ne veux soulever cet aspect du problème ce n est pas politiquement correct ,mais il y aura de moins en moins de propriétaire qui prendrons le risque d une location aléatoire

  4. Tout d’abord, ce n’est pas aux bailleurs particuliers de compenser la démission des pouvoirs publics en matière de logement social !
    Les cautions sont souvent insuffisantes pour permettre la remise en état du logement au départ des locataires.
    Les loyers impayés sont fréquents.
    C’est sans doute pourquoi de nombreux investisseurs attachés à l’immobilier préfèrent se tourner vers d’autres objectifs que le logement : baux commerciaux ou professionnels, garages, …
    De plus, notre bon président décourage fiscalement ces orientations, car il préfère et favorise sa religion : la Bourse !

  5. En plus des problèmes de DPE s’ajoute le squat, la sous location abusive et notre système judiciaire qui est inadapté (+ de 30000€ de préjudice à ce jour et décision sur 2025) , donc on ne loura plus. Je connais d’autres propriétaires confrontés aux mêmes problèmes.

  6. L’encadrement des loyers n’est la seule cause d’un manque de logements – Pours ma part 5 maisons individuelles non louées – Motifs : manque de sérieux des derniers locataires – sous locations (malgré l’interdiction précisée dans le bail , dégrations (avec obligations d’avoir recours à la justice , huissier ,avocats etc… )Que les locataires aient des droits ,d’accords mais nous sommes à un point ou les locataires ont plus de droits que les propriètaires . Outre les réglementations exagérées , il y a la fiscalité… Je constate que depuis quelques années TOUS est organisés pour supprimer aux maximums les propriétés locatives. Nos dirigeants veulent que l’on place notre épargne dans les banques. Pourquoi ? Les motifs m’échappent !

  7. Le plafonnement des loyers n’est pas toujours respecté. Les locataires, de crainte de voir leur bail de location non renouvelé et/ou de se retrouver sans logement, ne demandent pas la régularisation du montant de leur loyer et encore moins le remboursement des sommes perçues en trop par les bailleurs. J’ai informé des locataires de leurs droits sur le sujet et aucun n’ose agir. Ils sont déjà bien contents d’avoir un toit sur leur tête. Idem pour les logements dont le DPE les note F et G.

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