Ivan ThiébaultComme chaque début d’année, LocService.fr publie son observatoire sur le marché locatif privé français de l’année passée. A partir des données collectées anonymement au niveau national en 2022, LocService.fr a étudié différentes données telles que les loyers, les types de logements loués, le profil des locataires, l’activité locative ou encore les villes les plus recherchées. Après les bouleversements de la crise sanitaire, il se pourrait que l’on assiste à un retournement du marché locatif français.
Note : cette étude est réalisée à partir d’un échantillon de plus de 170.000 offres et demandes de location enregistrées sur LocService.fr sur les 12 derniers mois. Il s’agit donc d’une étude sur les flux de logements et non sur un stock à un instant t. Par ailleurs, tous les loyers sont exprimés charges comprises afin de mieux refléter la réalité des coûts pour les locataires. Il est donc possible que certaines évolutions de loyers constatées soient influencées par les coûts des charges.
La fin de l’envolée des loyers ?
En France en 2022, il fallait dépenser en moyenne 699 € par mois charges comprises pour se loger en location.Les locations réalisées ont affiché une surface moyenne de 43,2 m², ce qui donne un loyer au mètre carré de 16,2 €, en diminution de 2,2 % après avoir fortement augmenté l’année dernière.
Bien sûr, tous ces chiffres cachent de fortes disparités. Ainsi, par rapport à la province, l’Ile-de-France est 80 % plus chère en termes de loyer au mètre carré, et Paris est 2,7 fois plus chère.
Il semble que l’année 2022 ait marqué un coup d’arrêt à l’envolée des loyers consécutive à la crise sanitaire. Paris avait déjà connu une légère baisse depuis 2020, mais désormais c’est au tour de l’ensemble de la France (en moyenne).
Un répit qui concerne (presque) tous les types de biens
En moyenne, les chambres se louent 441 € pour une surface de 14 m2 et les studios/T1 549 € pour 23 m2. Pour les appartements T2, la surface constatée est de 42 m2 et le loyer moyen de 725 €. Un T3 de 63 m2 se loue 871 € et les 4 pièces se louent 1000 € charges comprises en moyenne. Les maisons, que l’on trouve le plus souvent dans les zones peu tendues, se louent en moyenne 971 €. On constate que contrairement à l’année dernière où il y avait de nettes hausses partout, aujourd’hui tous les types de biens à l’exception des maisons connaissent une quasi-stabilisation voire une baisse de leurs prix.
En alternative à la location classique, la colocation reste un moyen particulièrement économique pour se loger : il faut compter en moyenne 471 € par mois pour une chambre en colocation, sans évolution par apport à l’année dernière.
Les logements les plus loués en France en 2022
Les appartements d’une pièce (studios et T1) restent les types de biens les plus loués avec environ un tiers des locations réalisées en 2022. Ils sont suivis par les appartements T2 qui représentent 26 % du marché.
Les grands appartements (2 chambres ou plus) représentent 21 % des locations réalisées sur le site, et 6 % pour les locations de maisons entre particuliers.
Plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs, les logements meublés (hors meublés touristiques) représentent 50 % des locations réalisées.
Note : la part des meublés reste très élevée par rapport à la période avant-crise sanitaire (38 % en 2019), toujours suite au report massif des locations « Airbnb » vers la location classique consécutive à la pandémie de Covid-19. De plus, les loyers ayant fortement augmenté juste après la crise et l’offre ayant diminué, le turnover se fait plus fréquemment sur les biens de petite surface donc plus souvent meublés, ce qui peut aussi expliquer en partie ce chiffre élevé.
Que peut-on louer avec le loyer moyen de 699 € dans les grandes villes ?
A partir du loyer moyen de 699 € constaté en 2022, LocService.fr a évalué la surface approximative du logement que l’on peut louer en moyenne dans les capitales régionales (hors Corse). A Rouen, un locataire peut se loger dans un appartement de 55 m2 (potentiellement un 2 ou 3 pièces) alors que dans la capitale il doit se contenter d’un studio de 15 m2.
Pour connaître en temps réel les loyers pratiqués et la tension locative par ville et par type de logement, LocService.fr propose sur son site un onglet Simulateurs avec des outils exclusifs tels que la Cote des Loyers et le Tensiomètre Locatif.
Un tiers des recherches de locataires sont concentrées sur 6 départements
Les données récoltées par LocService.fr permettent d’établir quels sont les départements les plus fréquemment recherchés :
- Paris (75) : 8,49 %
- Le Rhône (69) : 7,25 %
- La Gironde (33) : 4,56 %
- L’Hérault (34) : 4,12 %
- Les Bouches-du-Rhône (13) : 4,08 %
- Le Nord : 3,67 %
Environ un tiers de la demande française est concentrée dans ces six départements, alors qu’il en fallait sept l’année dernière pour atteindre ce chiffre. On en déduit donc que la diversification des zones de recherches qui a suivi la crise sanitaire touche à sa fin. Alors que son attractivité baissait l’année dernière, on constate un regain d’intérêt pour la capitale, sans doute porté par les étudiants étrangers. Cependant, l’Ile-de-France prise dans son ensemble continue de capter de moins en moins de demandes : 23,2 % au total, contre 23,6 % début 2022. A noter que lors de notre édition de début 2020, avant la crise donc, ce chiffre s’élevait à 31 % ! D’ailleurs, les 5 départements ayant perdu le plus d’attractivité pour les locataires sont tous en Ile-de-France.
Quelles sont les villes les plus recherchées et les plus « tendues » ?
LocService.fr a établi le classement des 10 villes françaises les plus souvent recherchées en 2022 :
| Rang | Ville | Demande locative en 2022 | Demande locative en 2021 | Evolution rang |
| 1 | Paris | 8,49% | 6,35% | = |
| 2 | Lyon | 4,92% | 4,48% | = |
| 3 | Montpellier | 2,41% | 1,69% | 2 |
| 4 | Lille | 1,98% | 1,44% | 5 |
| 5 | Bordeaux | 1,89% | 1,89% | -2 |
| 6 | Toulouse | 1,81% | 1,65% | = |
| 7 | Nantes | 1,65% | 1,62% | = |
| 8 | Marseille | 1,62% | 1,81% | -4 |
| 9 | Strasbourg | 1,52% | 1,33% | 2 |
| 10 | Rennes | 1,48% | 1,52% | -2 |
Le gain d’attractivité observée dans l’Hérault dans le tableau précédent se retrouve ici concernant Montpellier. Idem pour le département du Nord et Lille. Hormis Strasbourg qui prend la place d’Angers en bas de tableau, les villes de ce top 10 restent les mêmes que l’année dernière.
Cependant, si l’on s’intéresse uniquement à la tension locative, c’est-à-dire la difficulté à trouver un logement à louer dans une ville, ce classement change quelque peu comme l’illustre le graphique ci-dessous. On remarque le retour de Paris dans ce top après sa disparition l’année dernière. Le trio de tête reste identique à l’année dernière dans un ordre différent, Lyon prenant cette fois la première position à la place d’Angers.
Au sujet de Lyon : malgré la forte tension locative qui règne dans cette métropole, nous observons une très légère baisse des loyers (-0,11 %, cf. infographie) qui peut paraître surprenante ; il faut cependant rappeler qu’une mesure d’encadrement des loyers y est en vigueur depuis novembre 2021, ce qui a certainement eu un effet modérateur.
Le profil des locataires en recherche d’un logement
Au niveau national, 29 % des locataires en recherche sont des couples, qui disposent d’un budget moyen de 917 € charges comprises pour se loger, alors que les femmes seules représentent 41 % des personnes en recherche.Elles ontun budget de 691 €. Les hommes seuls (30 %) disposent d’un budget moyen de 682 €. Plus globalement, le budget moyen des locatairess’établit à 742 €. Les étudiants représentent toujours une part importante des recherches : 36 % des candidats locataires en 2022 sont des étudiants. La famille joue le rôle de garant dans la majorité des cas (67 %), tandis que 14 % des candidats affirment n’avoir aucun garant. 8 % font le choix de s’appuyer sur la garantie Visale d’Action Logement.
Richard Horbette, fondateur de LocService.fr, conclut : « Les dérèglements que nous avions constatés ces deux dernières années sur le marché locatif français, suite à la crise sanitaire, semblent se calmer. La demande locative se recentre sur les métropoles les plus dynamiques, Paris en tête, avec une exception concernant le reste de l’Ile-de-France. Cette dernière voit son attractivité continuer de décliner, ce qui tire les loyers à la baisse. Les loyers diminuent également en moyenne au niveau national suite aux fortes hausses après crise, ce qui s’apparente à une correction du marché dictée par un pouvoir d’achat des locataires qui ne pouvait pas suivre cette envolée. Nous y voyons une démonstration du fait que le marché est capable de s’auto-réguler sans nécessairement recourir à des mesures d’encadrement.
Il faut cependant rester attentif à ce qui va se passer avec les interdictions de louer les passoires thermiques qui débutent en janvier 2023 pour les pires d’entre elles, et qui s’élargiront ensuite. Les tensions existantes, déjà difficiles à vivre pour les locataires dans plusieurs grandes villes, risquent de s’exacerber avec très probablement des conséquences négatives sur les loyers et, plus généralement, sur l’accès au logement.».
Retrouvez tous ces chiffres dans notre infographie à télécharger ici.
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