Un rapport de la Cour des comptes publié mercredi dernier pointe du doigts les erreurs et faiblesses de la politique de logement social en France. En pleine course à la présidentielle, elle propose une série de 13 recommandations afin d’apporter plus d’équité, de transparence et d’économie à ce secteur qui ne parvient pas à remplir son objectif initial : loger les ménages les plus modestes.
C’est une évaluation complète de la politique du logement social qu’a réalisé la Cour des comptes, à l’heure où ce secteur regroupe 4,8 millions de logements et absorbe 17,5 Md€ (chiffres 2014). Le rapport publié le 22 février dernier révèle des « points de blocage » qui « réduisent l’efficacité et la cohérence de cette politique publique ».
Trop de ménages sur la liste d’attente
Avec des loyers inférieurs de 40 % en moyenne par rapport au secteur privé, le logement social crée une demande importante en France et théoriquement, 2 Français sur 3 peuvent y avoir droit au vu des plafonds actuels. Cela a engendré une liste d’attente de 1,9 million de demandeurs, engendrant un parcours long et complexe pour y avoir accès. D’ailleurs, ces règles d’accès sont trop eu transparentes : seul un quart des organismes HLM publie ses critères d’attribution.
Les plafonds de ressources étant trop élevés, près de la moitié des occupants du logement social ne relèvent pas des publics modestes et défavorisés, qui devraient être pourtant prioritaires. Au niveau national, le parc social n’héberge que la moitié des ménages de locataires situés sous le seuil de pauvreté, alors que sa dimension lui permettrait de tous les accueillir.
Une étude de l’Adil de Paris, publiée en janvier 2017, montre à quel point la situation est compliquée pour les demandeurs de HLM en région parisienne : au 31 décembre 2015, on comptait 458.298 demandes actives pour accéder à un parc de 815.253 logements sociaux, et pour lequel la rotation et la vacance sont très faibles. Dans le Grand Paris, le taux de rotation dans le parc social n’est que de 5,5 % en moyenne, et le taux de vacance locative (logements non occupés) de 2 %. En guise de comparaison, dans le parc locatif privé et au niveau national, la rotation se situe aux alentours des 30 % et la vacance s’approche des 8 %. Par conséquent, les temps d’attente s’allongent dans le social : 65% des demandeurs présents dans le fichier au 1er janvier 2015 l’étaient toujours au 31 décembre 2015.
Si l’on parvenait à augmenter d’un seul point le taux de rotation du parc social, cela permettrait de libérer 50.000 logements sociaux par an sans rien débourser. Voilà qui donne à réfléchir !
La Cour des comptes préconise donc de réduire le plafond de ressources pour être éligible au parc social. Autre recommandation évoquée : raccourcir la durée des baux dans la régions où la demande est la plus forte, et que ces baux ne soient renouvelés que si le ménage remplit toujours les conditions d’éligibilité. Par ailleurs, les moyens mis en œuvre pour vérifier que les ménages respectent bien les plafonds de revenus doivent être plus efficaces, et la publication des critères d’attribution rendue obligatoire pour tous les bailleurs.
L’offre de logements sociaux doit s’adapter aux nouvelles demandes
Le rapport épingle également le manque d’adaptation de l’offre locative sociale :
- sur le plan géographique : les objectifs de construction (150 000 logements/ans) sont trop ambitieux, donc coûteux, alors qu’ils ne sont pas assez ciblés sur les zones tendues. Celles-ci concentrent 73 % de la demande de logement social pour 53 % de l’offre. Le rapport entre les demandes en instance et les attributions de l’année varie de moins d’un (dans l’Indre) à 16 (à Paris).
- sur la typologie des logements construits : étant donné le développement de la décohabitation et de la monoparentalité, les personnes isolées représentent 42 % de la demande et les ménages de deux personnes 65 %. Les nouveaux logements sociaux doivent donc contenir une part plus importantes de petites surfaces.
Face à toutes ces difficultés, on comprend l’importance que joue toujours le logement dans le parc privé pour répondre à la demande des locataires, dont une grande partie ne peut accéder au social malgré leur éligibilité.
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !
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