Le contrat de location : le bail

Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Il doit être établi par écrit et suivre le modèle-type défini par la loi Alur. Avoir un bail à son nom est indispensable pour recevoir certaines aides au logement, telles que les APL. Pour toutes les locations d’habitation, le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989.

Qui doit le remplir ?

Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, …), les frais de dossier sont divisés entre le bailleur et le locataire. La part qui incombe au locataire est plafonnée et ne peut dépasser celle du propriétaire (en savoir plus).

Que doit contenir le bail ?

Le bail doit respecter le contrat-type défini par la loi Alur.
A noter que depuis le 29 juillet 2023, chaque bail doit impérativement contenir une clause résolutoire (clause qui donne le droit au propriétaire de résilier le bail) en cas de :

Non paiement du loyer et/ou des charges aux termes convenus ;
Ou de non versement du dépôt de garantie.

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Quelles sont les clauses abusives d’un bail ?

Vous trouverez ici un récapitulatif des principales clauses dites abusives ou illicites dans un contrat de location. Lorsque par erreur, un contrat de bail contient une clause abusive, elle est considérée comme nulle. Cela signifie que le locataire n’en tient pas compte. Il n’a pas à la respecter, il n’a pas non plus besoin d’intenter une action en justice pour en demander l’annulation. Ces clauses sont réputées inexistantes.

Les clauses abusives sont énumérées par l’article 4 de la loi de 1989. Cela concerne notamment les clauses :

Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
Qui impose au locataire de payer son loyer par prélèvement automatique, ou par la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire ;
Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun du logement ;
Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
Qui prévoit la résiliation du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que :
- le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie,
- la non-souscription d’une assurance des risques locatifs,
- le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie lorsque celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice ;
Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans (pour les locations vides) ;
Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent autres que le dépôt de garantie et les éventuels honoraires du professionnel mandaté (qui ne peuvent concerner que la visite, la constitution du dossier, et la rédaction du bail) ;
Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance de loyer ;
Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours ;
Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ;
Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

⚠️ Rappel : légalement, la demande par le bailleur d’une somme d’argent (chèque, espèces,…) servant à « réserver » le logement est interdite. De manière générale, aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature effective du bail. Les éventuels honoraires d’agence, le dépôt de garantie et le premier loyer sont à verser en même temps de la signature du bail.

Quelles sont les clauses facultatives ?

Les clauses facultatives permettent de prévoir d’autres dispositions, conformes à la loi et signées par les deux parties.
Ces mentions sont très diverses et peuvent porter par exemple sur l’obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation par le locataire, ou bien sur le règlement d’avances sur charges. Le bail peut aussi prévoir une durée de location plus longue que celle fixée par la loi.

La durée du bail

La durée du contrat de location va être déterminée par la qualité du propriétaire, le type de bien loué ou tout simplement le type de contrat :
Un bail de 6 ans : lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée minimale du contrat est fixée à six ans.
Un bail de 3 ans : lorsque le bailleur est une personne physique^*, c’est la durée minimale d’un bail pour un logement vide, et la plus fréquemment utilisée.
Un bail de 1 an : C’est la durée minimale d’un bail pour un logement meublé. Pour un logement vide, cette durée peut éventuellement s’appliquer si le propriétaire est une personne physique^* et qu’il justifie de raisons privées ou professionnelles l’obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans. Les raisons doivent être précisées dans le contrat. Le bailleur doit alors confirmer deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l’évènement et le locataire devra partir. Si l’événement ne s’est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans.
Un bail de 9 mois : Valable pour les locations meublées destinées aux étudiants. Dans ce cas, le bail prend fin à son terme sans que les parties soient obligées de donner congé. En savoir plus sur ce « bail étudiant ».
Un bail de 1 à 10 mois : Bail mobilité

* Sont considérés comme personnes physiques les propriétaires à titre individuel mais aussi les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au 4e degré.

Quels sont les documents à annexer au contrat ?

Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location :

L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l’obligation de souscrire).
Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
La caution signée lorsqu’elle est exigée par le propriétaire.
L’état des lieux signé par les deux parties.
Les diagnostics obligatoires pour les locations.

Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant :

La destination de l’immeuble (usage professionnel, privé ou mixte)
L’usage des parties communes et privées (étendage du linge, stationnement des vélos, local commun, …).
Le nombre de millièmes soumis aux charges.

Le bail pour les couples mariés, pacsés ou concubins

Un couple marié :
Le bail appartient aux deux époux même s’il est signé par un seul des époux (également si le bail est antérieur à la date du mariage). Ainsi si l’un des époux décède ou abandonne le domicile conjugal, l’autre reste bénéficiaire du contrat de location. Le bail se poursuit. Les époux sont aussi solidaires du paiement du loyer et des charges et de toutes les obligations incombant aux locataires. Cette solidarité ne cesse qu’en cas de divorce.
Un couple non marié :
L’union libre :
Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont possibles :
• soit les deux noms sont sur le bail, ils sont alors colocataires et bénéficient des mêmes droits sur le logement.
• soit un seul d’entre eux a signé le bail, il est par conséquent le seul locataire en titre, l’autre étant hébergé. En cas de décès ou d’abandon de domicile si la cohabitation existe depuis plus d’un an le locataire restant bénéficie de la poursuite du bail, si la cohabitation est inférieure à un an, le bail peut être résilié.
PACS (Pacte Civil de Solidarité) :
Les locataires signataires d’un PACS ont deux possibilités :
• Les 2 noms sont sur le bail, ils sont colocataires et disposent chacun des droits d’occupation des lieux.
• Un seul d’entre eux signe le bail, il sera considéré comme l’unique locataire. Cependant, le partenaire pacsé est tout de même responsable du paiement du loyer et des charges.
En cas de décès ou d’abandon de domicile le locataire restant a droit au maintien dans les lieux et ce, quel que soit la durée du PACS.

Le bailleur peut-il facturer des frais de bail ou des frais de quittances ?

Lorsque le bail est signé de particulier à particulier, la loi n’autorise pas au bailleur de facturer cet acte au locataire. Seul le cas d’intervention d’un huissier en cas de désaccord sera facturé entre le propriétaire et le locataire.
Pour les particuliers comme pour les professionnels, la quittance mensuelle doit être gratuite (ni frais de rédaction, ni frais d’envoi). Aucun frais de relance ne peut être facturé.
Sont considérés illégaux les frais de facturations pour :

encaissement des chèques,
visite technique annuelle,
honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location,
frais de clôture du dossier,
frais de réservation de location.