Sous-location Airbnb : quels sont les risques ?

La cour d’appel d’Agen, dans un arrêt du 24 novembre 2021 n°20-00009, a confirmé qu’il n’est pas bon de faire de la sous-location non autorisée par votre bailleur. Et cela au risque de voir votre bail résilié ! Explications.

Sous-location d’un logement : ce que dit la loi

Que ce soit pour rendre service à un proche, pour garder votre appartement lors d’un séjour à l’étranger ou pour arrondir vos fins de mois, la sous-location peut sembler une bonne idée. En effet, la sous-location consiste à mettre en location tout ou partie du logement dont vous êtes locataire.

Mais attention! Si la sous-location n’est pas interdite, elle est très réglementée et n’est possible qu’avec l’accord de votre propriétaire. En effet, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

Notons cependant que l’on considère qu’il y a sous-location seulement si le sous-locataire verse de l’argent au locataire principal sous la forme d’un loyer.

Les risques encourus en cas de sous-location non déclarée

Si sous-louer sans autorisation peut entraîner en théorie la résiliation du bail et la restitution du montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts, la gravité de l’infraction est toujours soumise à l’appréciation du juge.

En effet, rappelons que la résiliation de plein droit du bail en très encadré par la loi (article 24 de la loi du 6 Juillet 1989) qui prévoit les situations précises dans lesquelles la mise en œuvre d’une clause résolutoire est justifié :

• non-paiement du loyer et/ou des charges locatives ;
• non-versement du dépôt de garantie ;
• non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
• non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Par ailleurs, pour pouvoir être mise en œuvre, la clause résolutoire doit mentionner toutes ces situations qui justifieront la résiliation unilatérale du contrat de bail en cas de faute du locataire. Toute résiliation du bail pour un autre motif nécessite donc de passer par la voie judiciaire.

La sous-location ne rentrant pas dans un des cas prévus, seul un juge peut donc décider des sanctions à appliquer en cas de sous-location non déclarée.

Un arrêt qui confirme la possible résiliation du bail

Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Agen, les locataires avaient sous loué leur appartement sur Airbnb pendant plusieurs années sans en informer leur bailleur. Dans le cadre de cette sous-location non déclarée, la locataire occupante avait touché 11 045€ de loyers.

Si la locataire occupante ne contestait pas les faits, elle faisait valoir la faible gravité de la faute pour demander la non résiliation du bail, la clause résolutoire du bail ne pouvant s’appliquer à la situation, comme nous l’expliquions ci-avant.

La cour d’appel d’Agen en a décidé autrement, infirmant le jugement de 1ere instance. La Cour a en effet prononcé la résiliation du bail d’habitation et ordonné l’expulsion de la locataire. Et cela en sus notamment du remboursement (avec intérêts) des loyers perçus au titre de la sous-location.

Ce jugement repose notamment sur le motif de la récurrence des sous-locations. En effet, la locataire avait obtenu le statut de « super host » sur Airbnb. Et cela un an après avoir commencé à sous-louer l’appartement. Preuve pour la Cour de son activité régulière. Par ailleurs, l’activité de sous location avait entrainé des nuisances importantes pour le voisinage, transgressant donc également l’obligation contractuelle d’usage paisible des lieux loués. Enfin, l’activité de la locataire n’était déclarée à aucun assureur. De ce fait, la Cour a jugé que les manquements de la locataire étaient graves. Justifiant de facto la résiliation du bail.