Un étudiant bordelais de 18 ans a dû quitter sa résidence étudiante cinq jours après son entrée dans les lieux du fait de la présence de cafards. Son bailleur, quant à lui, refuse tout accord de relogement ou de gel des loyers. L’apparition de nuisibles dans un logement occasionne depuis toujours une bataille sans fin entre locataire et propriétaire. Et dans toutes les grandes agglomérations, la lutte contre les nuisibles est devenu un enjeu sanitaire majeur. Mais que dit la loi ?

Un nouveau cas de conflit

Comme relaté dans un article du Figaro Etudiant, un étudiant bordelais a en effet constaté dès son arrivée dans son logement que celui-ci était infesté de cafards. Il en a donc immédiatement informé son bailleur qui a fait intervenir dans les 48h une entreprise de désinsectisation.

Mais une fois le traitement professionnel effectué, il faut attendre en moyenne 1,5 mois avant que l’ensemble des nuisibles soit éradiqué. Et suite à une désinsectisation, il ne faut pas laver les murs ou les sols pendant au moins 2 semaines. Par ailleurs, plusieurs traitements successifs peuvent être nécessaires si l’intervention initiale n’est pas efficace. A cela s’ajoute le fait que rien ne sert de traiter un appartement unique si l’ensemble d’un bâtiment est infesté. Une situation qui peut donc s’avérer difficile à vivre en tant que locataire.

L’étudiant bordelais a donc quitté les lieux et souhaite trouver un arrangement avec son bailleur. Ce que le bailleur refuse. Le loueur explique en effet : « Nous avions fait notre part du marché, le caractère de décence a été respecté à partir du moment où l’appartement a été traité. J’en conviens que vivre avec des cafards n’est pas agréable, mais c’est faisable. »

La responsabilité du propriétaire en matière de désinsectisation

Concrètement, depuis la loi Elan de 2018, il est indiqué que le bailleur doit fournir au locataire un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites« .  La loi est donc très claire : un propriétaire n’est pas autorisé à louer un logement infesté par des punaises de lit, cafards, rats ou nuisibles. Le logement ne respectant pas les critères de décence est sinon considéré comme insalubre.

En cas de détection de nuisibles dans le logement, le propriétaire a donc l’obligation de faire intervenir rapidement un professionnel à ses frais. Mais pas de reloger son locataire.

En cas de détection de la présence de cafards (ou tout autre nuisible) dans un logement peu de temps après l’emménagement, le locataire doit donc prévenir immédiatement le bailleur afin qu’il prenne les mesures nécessaires qui seront à sa charge. A défaut, la responsabilité du bailleur pourrait être engagée pour manquement à ses obligations, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

La procédure à suivre

En cas de détection de nuisibles, le locataire doit demander au bailleur la mise en conformité du logement, si besoin par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sans réponse dans les deux mois, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation. De même en cas de refus du bailleur. Et si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire peut alors saisir le tribunal d’instance.

Après expertise, le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai d’exécution. S’il l’estime nécessaire, il ordonnera la suspension du paiement du loyer jusqu’à régularisation ou décidera d’en réduire le montant.

Mais la complexité d’une telle procédure peut décourager certains locataires qui souvent préfèrent déménager quand ils en ont la possibilité…

À noter : la validité du bail de location n’est pas remise en cause par la demande de mise en conformité. En revanche, en cas de logement insalubre, le Juge pourra ordonner la résiliation du bail au tort du bailleur.

Et si le logement devient difficilement habitable, le locataire peut par ailleurs contacter le service communal d’hygiène et de santé de sa ville. Celui-ci préviendra le préfet, qui peut prendre un « arrêté d’insalubrité remédiable », assorti d’une obligation de traiter les lieux. En cas d’interdiction d’habiter le logement, le loyer ne sera plus dû à compter du premier jour du mois suivant l’arrêté d’insalubrité et le propriétaire devra assurer le relogement du locataire.

location entre particulier

La question de la responsabilité du locataire

Attention cependant ! Si le propriétaire doit s’occuper des traitements anti-nuisibles, cela ne décharge pas le locataire de ses responsabilités. Un locataire a en effet l’obligation de garder un logement salubre. Du fait de l’obligation d’entretien courant de son logement.

Si les cafards apparaissent plus tard en cours de bail, les choses peuvent donc se compliquer pour le locataire. En effet, si le bailleur peut prouver que l’introduction des nuisibles résulte d’une faute du locataire (notamment à un défaut d’entretien courant ou à un manque d’hygiène), le traitement de désinsectisation sera alors à la charge du locataire.

L’éventuelle responsabilité du syndic

Pour rappel, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic est en charge « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Concrètement cela signifie que si des nuisibles sont détectés uniquement dans un logement, la responsabilité du Syndic ne peut être engagée. Il a uniquement la responsabilité d’informer les copropriétaires du risque de contamination de l’immeuble.

En revanche, si les parties communes sont touchées et que le problème est généralisé, le Syndic a l’obligation de mandater une entreprise spécialisée pour traiter l’immeuble. Et cela sans qu’un vote en assemblée générale ne soit requis. En effet, il s’agit de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. La prestation sera alors à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

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