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Location en Meublé : LMNP, LMP

Pour être considéré comme une location en meublé, un bien doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises...). Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
La location en meublé est considérée comme une activité commerciale et les revenus tirés de cette activité sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. Cependant différent régimes fiscaux existent en fonction du statut. Sont considérées comme des loueurs en meublé les personnes proposant :

• Des biens spécialement destinés à la location.
• Une ou plusieurs pièces de leur logement personnel.

Les loueurs en meublé doivent payer la taxe professionnelle à partir du moment où la location revêt un caractère habituel. Les personnes louant une partie de leur résidence principale sont exonérées de cette taxe.

Les spécificités de la location en meublé :

Il existe 2 statuts différents pour la location en meublé :
• La location en meublé non professionnelle (LMNP) pour les personnes percevant moins de 23.000 € de recettes par an et si celles-ci ne constituent pas plus de 50 % de leurs revenus.
• La location en meublé professionnelle (LMP) : pour les personnes touchant plus de 23 000 € de recettes locatives par an et dont ces recettes représentent plus de la moitié de leurs revenus. Ces 2 conditions sont cumulatives depuis 2009. En outre, ces personnes doivent être inscrites au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Depuis 2009, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf meublé dans une résidence avec services (résidence étudiante, pour personnes âgées ou handicapées ou encore résidence de tourisme ou d’affaires) qui doit être loué en meublé pendant 9 ans. Ce dispositif « Censi-Bouvard » (ou LMNP Scellier) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. Pour les investissements réalisés en 2013, le taux de réduction d’impôt reste le même qu’en 2012 : 11 % du prix du bien. Plafond d’investissement de 300.000 €. La réduction est appliquée de façon linéaire.

Selon le statut (LMP ou LMNP) les régimes fiscaux sont différents. Les loueurs en meublé ont le choix entre 2 régimes d'impositions des bénéfices :
• Le régime de la micro entreprise (micro BIC)
• Le régime réel d'imposition

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Le régime de la micro entreprise (Micro-BIC) :

Application

Lorsque les recettes ne dépassent pas 32 900 € par an et que le propriétaire d'un bien meublé est une personne physique, il peut déclarer son chiffre d'affaire et ses plus ou moins values réalisées dans le cadre de sa déclaration de revenus. Il n'y a pas de formalités spécifiques. Au-delà de cette somme, le régime d'imposition appliqué est le régime réel.

Avantages fiscaux :

Les recettes brutes locatives bénéficient d'un abattement de 50 % afin de tenir compte des différentes charges et le montant ainsi calculé est réincorporé dans les revenus. Par exemple, un loueur en meublé déclarant 10 000 € de revenus, 5 000 € seront exonérés et 5 000 € seront imposables. Jusqu'à fin 2008, ce taux était de 71 %.
Le micro BIC offre l'avantage d'une comptabilité très simple et d'abattement important sur les revenus de la location.

Limites du Micro-BIC :

Aucun autre frais ne peut être déduit au titre des charges ou de l'amortissement du logement. Si les charges sont supérieures aux 50 %, le régime devient défavorable.

Formalités :

Vous devez indiquer le montant brut des loyers encaissés directement sur la déclaration générale d'impôt sur le revenu, sur l'imprimé n° 2042 C dans le paragraphe intitulé : "revenus et plus-values des professions non salariées - régime micro-BIC". Les services fiscaux vous appliquent automatiquement l'abattement de 50 %.

Le régime réel d'imposition :

Application

Lorsque les recettes dépassent 32 900 €, le régime réel est automatiquement appliqué.

Avantages fiscaux :

Le bailleur peut déduire toutes les charges concernant le bien mis en location : assurances, travaux, taxe professionnelle, honoraires de notaire, charges de copropriété, intérêts d'emprunt …
Le bailleur peut également obtenir une imputation de l'éventuel déficit.

Formalités :

Vous devez remplir la déclaration de résultat n° 2031 C et reporter le résultat net sur la fiche n° 2042 C et la joindre à votre déclaration d'ensemble.

Les cas d'exonérations :

Ces cas sont applicables à la fois aux loueurs en meublé professionnels et non professionnels (LMP et LMPNP).
Sont exonérés d'impôts les revenus tirés de la location dans les cas suivants :

• Location ou sous-location en meublé d'une partie de sa résidence principale (chambre, étage d'une maison), si les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous locataire sa résidence principale et si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable n'excède pas 184 € pour 2016 en Ile de France et 135 € pour les autres régions.

• Location d'une chambre d'hôte, si les recettes brutes annuelles ne dépassent pas 760 €. En cas de franchissement de cette limite, les recettes sont imposables en totalité.

L'exonération de tous les revenus, durant 3 ans, lorsque le locataire était un bénéficiaire du RMI ou un étudiant boursier est supprimée. Elle est remplacée par une déduction forfaitaire majorée de 60% (dispositif "Lienemann »). L'exonération continue cependant à s'appliquer jusqu'au terme de la période d'exonération pour les baux conclus en 1999, 2000 et 2001.

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