Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation concernant l’investissement immobilier en résidence meublée neuve ou rénovée. Il permet une réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant de l’investissement immobilier, pour l’achat de biens à louer meublés pendant au moins 9 ans.

Les logements concernés par le Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les biens neufs ou rénovés acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022, c’est-à-dire :

  • logements acquis neufs ;

  • logements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;

  • logements achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant, après leur réalisation, de satisfaire à des critères de performances techniques.

L'investissement doit être réalisé dans les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences avec services pour étudiants : résidences occupées par au moins 70 % d'étudiants et qui proposent au moins trois prestations parmi les suivantes :  petit déjeuner / nettoyage régulier des locaux / fourniture de linge de maison / réception de la clientèle ;

  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées : EHPA, EHPAD, logements foyers, petites unités de vie,unités pour personnes désorientées, foyers de vie ou foyers occupationnels, FAM ou MAS ;

  • Les résidences d'accueil et de soins agréées ayant obtenu l'agrément «qualité» ;

  • Les résidences de tourisme classées (uniquement pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2016, celles acquises après cette date ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard).

Les conditions liées au bénéficiaire

L'avantage fiscal Censi Bouvard est soumis au respect de certaines conditions de la part du loueur. Celui-ci doit en effet :

  • Être domicilié en France ;

  • Investir en tant que personne physique, et non par l'intermédiaire d'une société ;

  • Exercer l’activité sous statut non professionnel au moment de l’acquisition du logement ;

  • Déclarer les revenus de la location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l'engagement de location.

En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.

Les critères de mise en location 

Par ailleurs le loueur doit respecter les critères de mise en location suivants :

  • Mettre le bien en location dans un délai d’un mois (de date à date) à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure ;

  • Louer le bien meublé ;

  • Établir un bail commercial avec l’exploitant de la résidence (il n’est donc pas possible de louer le bien directement à un proche) ;

  • Louer le bien pour une durée minimale et reconductible de neuf ans (après cette période de 9 ans, il est possible de récupérer le logement pour un usage personnel, de le revendre ou encore de continuer à le louer à l'exploitant).

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, il n'y a pas de zonage géographique ni de plafond de ressources ou de loyer à respecter.

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard 2022

Si toutes les conditions sont remplies, le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt :

  • La réduction d'impôt est égale à 11 % (hors taxes) du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans.

  • Le montant de l'investissement annuel est plafonné à 300 000 € HT pour un ou plusieurs logements.

  • La réduction d'impôt s'étale sur les 9 ans d’engagement, soit un gain maximal de 3 666 € par an. 

  • Si le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, celui-ci est reportable 6 ans à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.

  • Le dispositif est soumis au plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par contribuable et par année d'imposition.

Le dispositif Censi-Bouvard permet également sous conditions de récupérer la TVA sur l’investissement réalisé. En fait, cette possibilité n'est pas liée à la réduction d'impôt Censi-Bouvard mais est ouverte à tous les investisseurs en résidence de services neuve. 

Pour cela il faut que : 

  • l'exploitant de la résidence propose au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner ;

  • les loyers perçus soient soumis à la TVA ;

  • l'investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;

  • avoir opté pour le régime réel simplifié de TVA.

La demande doit être faite auprès du service des impôts qui procède au remboursement dans un délai de 3 à 6 mois suivant la mise en location du logement. 

Il est cependant nécessaire de conserver son bien immobilier pendant 20 ans au risque de devoir rembourser la TVA immobilière au prorata des années de non-détention.

Statut LMNP et loi Censi-Bouvard 

Le statut LMNP est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard mais il n'est pas possible d'amortir un bien bénéficiant de la réduction d'impôt Bouvard.            

Il est uniquement possible d'amortir la fraction du bien supérieure à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum.               

En revanche le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard.

Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Pour résumer, le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif d’investissement locatif très avantageux et sécurisé. En effet, en plus de ses avantages fiscaux, ce dispositif permet de sécuriser les loyers du bien acquis, que le logement soit occupé ou non. Car en loi Censi Bouvard, le propriétaire signant un bail commercial avec l'exploitant de la résidence, il n'a qu'un seul locataire pendant tout la durée du bail. Le loyer est donc garanti sans considération du taux d'occupation du logement. 

Il n'est donc pas nécessaire de souscrire une assurance couvrant les loyers impayés ou la vacance locative.

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