Un locataire qui fume dans votre logement, est-ce un motif d’intervention ? De retenue sur la caution ? La question revient souvent chez les bailleurs. Si l’interdiction de fumer dans un logement loué n’est pas recevable en tant que telle, vous pouvez tout de même agir dans certains cas. Dégradations, nuisances olfactives ou consommation de substances illicites… Voici ce que vous pouvez faire, et dans quelles limites.
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🚬 Est-il possible d’interdire de fumer dans le logement ?
En France, il n’existe aucune base légale pour interdire à un locataire de fumer à l’intérieur de son logement. Cela relève de sa liberté de jouissance paisible du bien. Une clause dans le bail qui serait une interdiction de fumer pure et simple serait considérée comme abusive et donc nulle.
En revanche, les conséquences de la fumée (odeurs persistantes, murs jaunis, brûlures, etc.) peuvent constituer des dégradations imputables au locataire, ce qui peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
💶 Dans quels cas une retenue sur le dépôt de garantie est-elle possible ?
Les situations les plus courantes où la fumée de cigarette peut entraîner des frais de remise en état incluent :
- Des murs jaunis ou encrassés par la fumée,
- Une odeur tenace qui subsiste malgré l’aération,
- Des tapis, moquettes ou mobiliers tachés ou brûlés (en location meublée notamment).
Ces dommages, constatés lors de l’état des lieux de sortie, sont à comparer à l’état initial indiqué dans l’état des lieux d’entrée. Si l’usure dépasse ce qui est considéré comme normal, le locataire est redevable des réparations.
Pour procéder à la retenue sur le dépôt de garantie dans les règles, le bailleur doit d’abord établir un état des lieux de sortie précis, dans lequel sont mentionnées de façon claire les dégradations attribuables à la fumée de tabac. Il doit ensuite être en mesure de présenter des devis ou des factures justifiant les frais de nettoyage, de repeinte ou de désodorisation. Enfin, les montants retenus doivent rester proportionnés et tenir compte de la vétusté du logement : par exemple, si un mur n’a pas été repeint depuis plus de huit ans, il sera difficile de faire porter l’intégralité des frais de remise en peinture au locataire.
🚨 Que faire si le locataire fume du cannabis ou une autre drogue ?
Si le locataire fume des joints ou d’autres substances illicites dans le logement, la situation devient plus sérieuse, notamment si cela entraîne des troubles de voisinage (odeurs, tapage, trafic dans l’immeuble…). Le bailleur a l’obligation d’agir pour faire cesser les troubles. Voici les démarches possibles :
- Tenter une résolution amiable, en rappelant les obligations du locataire (jouissance paisible du bien, respect du voisinage).
- Envoyer un courrier recommandé, demandant de faire cesser ces comportements sous peine de procédure.
- Option de dénonciation anonyme : le bailleur (ou un voisin) peut signaler anonymement l’usage de drogues via le tchat sécurisé de la plateforme officielle Ma Sécurité (masecurite.interieur.gouv.fr), disponible 24h/24. Toutefois, cette option vise avant tout à alimenter les renseignements des forces de l’ordre et n’entraîne pas nécessairement d’intervention rapide. Elle reste donc d’une efficacité limitée face à des nuisances continues.
- Si les nuisances persistent, saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail, au motif de troubles anormaux ou de non-respect des obligations contractuelles. Il sera alors nécessaire de se munir de preuves solides, notamment des témoignages et/ou un constat de commissaire de justice.
En résumé, le principal levier dont dispose un propriétaire au cas où son locataire fume de la drogue, sera de s’appuyer sur les nuisances causées au voisinage.
⚠️ Attention, souvenez-vous que l’odeur de cannabis ne signifie pas nécessairement qu’il s’agit de cannabis : il peut également s’agir de CBD, produit tout à fait légal…
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Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.