La grille de vétusté permet de déterminer l’usure normale des équipements d’un logement et aide à calculer les retenues sur le dépôt de garantie. Elle prend en compte la durée de vie théorique, la franchise, l’abattement et la part résiduelle pour calculer la part des réparations imputables au locataire.
Lors de la restitution d’un logement, le dépôt de garantie est souvent un sujet sensible entre le locataire et le propriétaire. En cas de dégradations, le propriétaire est en droit de déduire une partie de ce dépôt pour couvrir les réparations. Cependant, il est essentiel de faire la distinction entre l’usure normale et les dégradations causées par une négligence. C’est ici qu’intervient la grille de vétusté, un outil qui permet d’objectiver les discussions en prenant en compte l’ancienneté des équipements du logement.
Sommaire
Qu’est-ce que la vétusté ?
La vétusté désigne l’usure normale d’un bien ou d’un équipement due à son utilisation prolongée et au passage du temps. Autrement dit, ce n’est pas une dégradation imputable au locataire, mais une conséquence naturelle de l’utilisation du logement.
Prenons un exemple : le locataire abîme le lavabo de la cuisine et cette dégradation apparaît dans l’état des lieux de sortie. Il doit être changé. Cependant ledit lavabo a été installé il y a 10 ans, il serait donc exagéré de demander au locataire de le rembourser au prix du neuf.
C’est là qu’intervient la grille de vétusté : il s’agit d’un document qui permet d’appliquer une décote à chaque équipement du logement en fonction du temps écoulé depuis son installation. Ce document est convenu d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non, la grille de vétusté n’est pas obligatoire dans les locations privées, mais elle est fortement recommandée pour encadrer les discussions entre locataires et propriétaires lors de la restitution du dépôt de garantie.
C’est le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté pour les logements loués à usage de résidence principale. Celui-ci dispose que « les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté », ce qui exclut donc la notion d’obligation. La grille de vétusté ainsi retenue peut être annexée au bail.
En revanche il est obligatoire que cette grille ait fait l’objet d’un accord collectif du type de ceux passés pour les logements sociaux. Selon le décret cité précédemment, elle doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Vous trouverez plus bas un lien vers un exemple de grille de vétusté.
Les éléments clés d’une grille de vétusté
Quatre notions principales sont à connaître pour comprendre une grille de vétusté :
- La durée de vie théorique : C’est le nombre d’années pendant lequel un équipement est censé être utilisé avant de devoir être remplacé en raison de son vieillissement naturel. Par exemple, la durée de vie d’une moquette est souvent estimée à 7 ou 10 ans, tandis qu’un chauffe-eau peut durer 15 ans.
- La franchise : Il s’agit de la période pendant laquelle l’usure d’un équipement est considérée comme non déductible. Autrement dit, pendant les premières années, le propriétaire ne peut pas prendre en compte cette usure pour demander une participation au locataire en cas de remplacement.
- L’abattement après franchise : Une fois la période de franchise écoulée, un pourcentage de vétusté est appliqué chaque année. Cet abattement réduit la somme que le locataire devra éventuellement payer en fonction de l’âge de l’équipement.
- La part résiduelle : Même si un équipement a dépassé sa durée de vie théorique, une part résiduelle peut encore être appliquée. Il s’agit d’un montant minimum que le locataire doit toujours payer en cas de dégradation anormale, même lorsque la durée de vie est expirée. Cette part est généralement fixée entre 10 et 20 % du coût de remplacement de l’équipement.
Cas d’utilisation 1 : La moquette d’un salon
Imaginons un logement où une moquette a été installée dans le salon.
- Durée de vie théorique : La moquette est estimée pour une durée de vie de 10 ans.
- Franchise : La grille de vétusté prévoit une franchise de 2 ans, ce qui signifie que durant ces deux premières années, aucune déduction pour vétusté ne peut être appliquée si la moquette montre une usure normale.
- Abattement après franchise : À partir de la troisième année, un abattement de 10 % est appliqué chaque année.
Scénario
Si, au bout de 6 ans d’occupation, la moquette est tachée et doit être remplacée, la grille de vétusté s’applique ainsi :
- Le locataire a occupé le logement pendant 6 ans, soit 4 ans après la période de franchise.
- Le propriétaire peut appliquer un abattement de 10 % par an après la franchise. Cela fait donc un abattement de 40 % pour les 4 années post-franchise.
- Si la moquette coûte 1000 € à remplacer, le propriétaire peut exiger une participation du locataire à hauteur de 60 % de ce montant, soit 600 €, en déduisant les 40 % d’usure naturelle.
Cas d’utilisation 3 : Un réservoir de chasse d’eau
Prenons le cas d’un réservoir de chasse d’eau installé dans les toilettes.
- Durée de vie théorique : La durée de vie moyenne d’un réservoir de chasse d’eau est estimée à 12 ans.
- Franchise : La grille de vétusté prévoit une franchise de 3 ans.
- Abattement après franchise : À partir de la quatrième année, un abattement de 8 % est appliqué chaque année.
- Part résiduelle : Si la durée de vie théorique est dépassée, une part résiduelle de 15 % s’applique.
Scénario
Le locataire occupe le logement pendant 14 ans. À son départ, le réservoir de chasse d’eau présente des dégradations qui nécessitent son remplacement.
- Le réservoir a 14 ans, soit 2 ans de plus que sa durée de vie théorique de 12 ans.
- Bien que la durée de vie soit dépassée, une part résiduelle de 15 % est appliquée en raison des dommages anormaux.
- Si le remplacement du réservoir de chasse d’eau coûte 300 €, le locataire devra payer 15 % de ce montant, soit 45 €.
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Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Comment garantir les loyerd impayes au cad ou le locataire oublie de payer son loyer ou ne peut le régler le propriétaire se trouve, en difficulté importante…
bonjour, j’ai quitté ma dernière location de maison il y a maintenant plus de six mois. A ce jour, je n’ai rien reçu de ma propriétaire qui a décidé de garder ma caution d’un mois sans aucun courrier mentionnant le pourquoi de ce fait. Le bail n’a été que sommèrement établi ainsi que l’état des lieux d’entrée. Nous avons toujours été à jour des loyers. A notre départ aprés 15 ans de location, ladite propriétaire a tout trouvé « sale » (peinture du plafond non refaite alors qu’il était impécable -nous sommes non fumeurs-). Lors d’un contrôle CAF le préposé nous a dit que le bail n’était pas valable… Un dégât des eaux a eu lieu (sous le carrelage du salon) et il a fallu UN AN pour « réparer » sommèrement des dégats car elle ne voulait pas faire intervenir son assurance (dérivation de l’eau par un tuyau au plafond). Ce qui a fait aprés plusieurs mois, jouer la porte fenêtre qui ne s’ouvrait plus que difficilement. Tout çà pour demander : que puis-je faire aprés un courrier avec AR resté sans réponse ? j’ai des photos.
Bonjour, si plus de 2 mois se sont écoulés depuis votre départ sans que la propriétaire vous ait restitué le dépôt de garantie ni justifié les retenues par un état des lieux de sortie contradictoire ou des devis, elle est en tort. Vous avez bien fait d’envoyer un courrier recommandé, conservez-en une copie avec l’accusé de réception. La prochaine étape est de saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection (au tribunal judiciaire) pour demander la restitution de votre dépôt de garantie, avec éventuellement des dommages et intérêts. Vos photos et la durée anormalement longue des réparations joueront en votre faveur.
Bonjour
je suis locataire et la porte du garage a cassé au niveau du bras du support lors de l’ouverture, Mon propriétaire de me demande de payer le changement de cette porte.
La maison a été construite 1980, cela fait 13 ans que suis dans se logement et la porte n’a jamais été changé depuis sa construction.
dois-je payer la vétusté de cette porte ?
merci
Bonjour, au vu des éléments que vous indiquez, il s’agit très probablement d’un cas de vétusté. Une porte de garage datant de 1980 et jamais remplacée est largement en fin de vie. En tant que locataire, vous êtes responsable de l’entretien courant, mais pas du remplacement d’un équipement usé par le temps. Sauf si le propriétaire peut prouver une mauvaise utilisation de votre part, le remplacement complet d’une porte aussi ancienne relève de sa responsabilité. Vous pouvez lui répondre par écrit en invoquant la vétusté et demander, le cas échéant, qu’il applique une grille de vétusté.