La résiliation du bail par le propriétaire

Le bailleur peut donner congé à son locataire à condition de respecter des motifs précis et un délai de préavis plus long que pour le congé du locataire.

Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut pas résilier le bail n’importe quand : il doit attendre l’échéance du bail en cours, c’est-à-dire jusqu’à la date de renouvellement, et prévenir le locataire que le bail ne sera pas reconduit en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en mains propres. Cette lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance, ou 3 mois si c’est une location meublée (la date de signature de réception faisant foi). Si cette formalité n’est pas respectée, le locataire peut faire valoir la nullité du congé.

📌 Quels sont les motifs possibles pour résilier le bail quand on est propriétaire ?

Le propriétaire peut donner congé au locataire uniquement dans les cas suivants :

• reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint),
• vente du logement,
• existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail, c’est-à-dire l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations : retards répétés et importants du paiement du loyer, violation du règlement de copropriété, sous-location non autorisée, troubles du voisinage,… Le locataire peut contester, dans ce cas c’est au tribunal qu’il reviendra de trancher le litige.

Si après un congé pour reprise le locataire constate que le logement n’a pas été repris, est vide, ou sert de résidence secondaire, il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d’instance (il doit alors détenir des preuves). Plus largement, si le propriétaire ment à propos du motif de congé, il s’expose à une amende pénale.

Le propriétaire d’un logement conventionné Anah ou APL ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

⚠️ Certaines catégories de locataires sont « protégées« , c’est-à-dire qu’il faut respecter des conditions supplémentaires pour pouvoir résilier leur bail :
1- les locataires âgés de plus de 65 ans
2- les locataires hébergeant une personne âgée de plus de 65 ans à charge fiscalement
3- les bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale (AJPP)

Pour ces personnes, à condition que leur foyer dispose de ressources inférieures à un certain plafond, il est impossible de s’opposer au renouvellement de leur bail sauf si :
– le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou répond aux mêmes conditions de ressources modestes (concernant les cas n° 1 et 2)
– le bailleur leur propose une solution de relogement adaptée, dans leurs moyens et dans un secteur géographique proche

📮 Comment envoyer le congé au locataire ?

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien remise en mains propres ou par acte d’huissier. Tous les autres moyens, et notamment l’email ou le téléphone, ne sont pas valables. Le motif du congé doit être précisé.

La lettre de congé doit comporter des mentions spécifiques au motif invoqué :

• Congé pour reprise : la lettre doit indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse, et la nature de son lien avec le bailleur,
• Congé pour vendre : voir le paragraphe ci-dessous,
• Congé pour motif légitime et sérieux : la lettre doit indiquer quel est le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

⚠️ Pour les congé pour reprise ou pour vente, il faut aussi penser à joindre la notice d’information obligatoire dont nous parlons plus loin dans cet article.

⏱️ Quel préavis pour un congé donné au locataire ?

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour une location non meublée. Pour les meublés, ce délai n’est que de 3 mois. Une fois que le locataire l’a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite. Il n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement (c’est-à-dire au pro-rata du temps d’occupation). Exemple : si le locataire part 2 mois et demi avant la fin du préavis, il n’a pas à payer le loyer ni les charges pour ces 2 mois et demi restants.

📚 Congé pour vendre : ce que la loi impose

En location non meublée, un congé pour vendre ne sert pas uniquement à mettre fin au bail : il vaut aussi offre de vente au profit du locataire. Cela implique des règles très cadrées.

1) Les mentions indispensables dans le congé

Votre congé doit indiquer, sous peine de nullité :

• le prix de vente,
• les conditions de la vente projetée.

En revanche, d’après la jurisprudence, il n’est pas obligatoire d’indiquer les tantièmes du lot, ni l’état descriptif de division, ni de fournir le règlement de copropriété.

2) Le délai de réponse du locataire

L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire ne l’accepte pas, il devra quitter le logement à l’expiration du préavis.

3) Si le locataire accepte

Le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse :

• de 2 mois pour réaliser la vente (signature de l’acte)
• de 4 mois s’il annonce recourir à un prêt (l’acceptation dépend alors de l’obtention du prêt)

Pendant ce temps, le contrat de location est prorogé jusqu’à la fin du délai prévu.

⚠️ Si la vente n’est pas réalisée à temps, l’acceptation devient nulle de plein droit et le locataire perd son titre d’occupation.

4) Si vous vendez finalement moins cher (ou à de meilleures conditions)

Si vous décidez de vendre à un tiers à un prix plus avantageux ou à des conditions plus favorables :

• le locataire doit recevoir une nouvelle notification (par vous, ou par le notaire si vous ne l’avez pas fait),
• cette nouvelle offre est valable 1 mois à compter de sa réception.

Sinon, la vente peut être annulée.

📌 Détail pratique : la notification part à l’adresse indiquée par le locataire ; à défaut, elle part à l’adresse du logement loué.

Le locataire qui accepte cette nouvelle offre bénéficie ensuite des mêmes délais :

• 2 mois pour réaliser la vente,
• 4 mois s’il recourt à un prêt.

Et si la vente ne se fait pas dans le délai, l’acceptation devient nulle de plein droit.

5) Points d’attention

• ⚠️ La loi prévoit que les termes des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi de juillet 1989 doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
• Le droit de préemption ne s’applique pas :
  • aux ventes entre parents jusqu’au 3e degré inclus, si l’acquéreur occupe le logement au moins 2 ans après la fin du préavis
  • à certains immeubles visés par le code de la construction et de l’habitation (L.126-17)
• Il existe aussi des cas particuliers où l’offre est dissociée du congé (congés pour vente de l’article 11-1) et des situations où un congé pour vente peut être nul de plein droit (engagement de prorogation lié à la loi de 1975).

📄 La notice d’information à joindre au congé pour reprise ou pour vente

Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur qui donne congé à son locataire pour reprendre ou vendre le logement doit obligatoirement joindre une notice d’information au courrier de congé. Cette obligation concerne les locations vides utilisées comme résidence principale.

Cette notice a pour objectif d’informer clairement le locataire de ses droits. Elle rappelle notamment les obligations du bailleur, les conditions de validité du congé, ainsi que les voies de recours possibles si le locataire estime que le congé n’est pas justifié ou mal formalisé. Elle précise aussi les cas dans lesquels une indemnisation peut être demandée. Le contenu de la notice peut être trouvé en annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017.

La notice doit être jointe au congé, quel que soit le mode d’envoi retenu (lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature). Son absence constitue un manquement au formalisme légal, ce qui peut fragiliser la procédure et exposer le bailleur à une contestation du congé, voire à son annulation.

Il s’agit donc d’une formalité à ne pas négliger, au même titre que le respect du préavis, la mention précise du motif ou l’indication des informations obligatoires liées à la reprise ou à la vente du logement.

🏠 Comment récupérer un logement que vous achetez avec locataire en place ?

Le propriétaire qui vient d’acheter un logement occupé par un locataire et qui veut lui donner congé, doit respecter certains délais :

• Si c’est un congé pour reprise du logement :
  • Il doit attendre 2 ans si l’échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l’achat.
  • Il doit attendre le terme du contrat de location si l’échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l’achat.
• Si c’est un congé pour revendre le logement :
  • Il doit attendre le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l’échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat.
  • Il doit attendre le terme du contrat en cours si l’échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l’achat.

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.