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L'Assurance Loyers Impayés

L'Assurance Loyers Impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés ou GLI, sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux, voire parfois le départ prématuré du locataire. Il s'agit d'une assurance délivrée par des compagnies privées, contrairement à la garantie Visale.

Même si les bailleurs peuvent demander une caution solidaire, cette garantie n’est pas toujours fiable lorsqu'il s'agit d'une personne physique, notamment en cas d’insolvabilité ou de mauvaise foi (refus de payer). Le fait de prendre une assurance loyers impayés couvre de manière plus sûre le bailleur en cas d’impayés de loyers ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.

Différence entre Assurance Loyers Impayés et Visale

Ces deux garanties ont la même fonction : assurer le bailleur contre les aléas de la location. Elles viennent en quelque sorte se substituer à la caution physique demandée habituellement au locataire.
Bien que leur objectif soit similaire, ce sont tout de même des produits différents :

 

Assurance Loyers Impayés

Visale

Proposée par de nombreux assureurs

Proposée par Action Logement (visale.fr)

Couverture large : impayés, dégradations, frais de procédures, départ prématuré du locataire,…

Couvre les impayés et les dégradations locatives

Garantie à étendue variable selon les offres

Les 3 premières années du bail sont couvertes, le loyer ne doit pas excéder 1300 € (1500 € pour Paris). Les dégradations sont couvertes à hauteur de 2 mois de loyers charges comprises.

Strictes conditions d'éligibilité des locataires (solvabilité vérifiée), salariés précaires généralement exclus.

Ouverte aux jeunes jusqu’à 30 ans, aux salariés en début de contrat (sauf CDI confirmés), et aux signataires d'un bail mobilité.

Présence d’un délai de carence (1,2,3 mois), de franchise et de période probatoire variables selon les offres

Pas de franchise, ni carence, ni période probatoire.

Peut-être souscrite après le début de bail

Doit être souscrite avant la signature du bail

Assurance payante pour le bailleur : environ 2 à 3% du loyer

Gratuit pour le locataire et le bailleur.

Peut-on cumuler l'Assurance Loyers Impayés avec une caution solidaire ?

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’il n’est pas possible de demander une caution au locataire si le bailleur a déjà souscrit une assurance contre les loyers impayés. Il en va de même pour Visale.

Seule exception : si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, le bailleur peut cumuler les deux.

Quelles sont les garanties de l'Assurance Loyers Impayés ?

Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :

  • la prise en charge par l'assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l'assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d'occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, ...), après le délai de franchise s'il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise.
    Cette garantie (et donc l'indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant.
  • les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protections supplémentaire est une option chez certains assureurs)
    Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.
  • les frais de contentieux occasionnés par la situation d'impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d'huissier ...
  • le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l'assurance indemnise le propriétaire jusqu'à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.

Certains contrats proposent également en option une garantie « vacance locative » qui permet de percevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires où le bailleur ne perçoit donc pas de loyer. Des plafonds de garanties et des franchises sont en général présentes.

Les assureurs proposent presque tous des options, avec surcoût. Les prix varient selon les compagnies.

Combien coûte une Assurance Loyers Impayés ?

Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné, auquel viennent s'ajouter les honoraires fixes des assureurs.
Les tarifs de cette assurance oscillent entre 2 et 5 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options éventuellement souscrites. Soit, en moyenne, un peu moins d'un demi-mois de loyer.

Le montant des cotisations est déductible des revenus fonciers, ce qui atténue son coût et rend cette assurance attractive en tant que bailleur.

 

Les impayés de loyers sont en nette augmentation. Ne prenez pas de risque et assurez-vous contre les loyers impayés pour quelques euros par mois.

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