Guide de la location >> Réussir sa location >> Le paiement du loyer et des charges
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Le paiement du loyer et des charges

Le mode de paiement

Le locataire a pour principale obligation de payer son loyer et ses charges. Le paiement peut se faire en espèces (jusqu'à 3.000€) par chèque ou par virement automatique.
Attention, le propriétaire ne peut pas imposer un mode de paiement par prélèvement automatique mais il peut le proposer et le locataire est libre de l'accepter.

Les charges locatives

Le propriétaire peut demander au locataire le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.
Trois types de charges font l'objet de provisions :
• Les frais entraînés par les services liés au logement (eau, ascenseur ou un chauffage collectif).
• Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble (sauf si les frais sont dus à des erreurs ou des malfaçons de l'immeuble).
• Les services dont bénéficient le locataire tel l'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.
La liste des charges locatives est précisée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle est limitative, les charges qui n'y sont pas mentionnées ne peuvent pas être facturées au locataire.
Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.
Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit préciser les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que la manière dont elles sont réparties entre les locataires.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les justificatifs permettant l'établissement du décompte des charges.
Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte.

Quand faut-il payer ?

Le bail fixe les modalités de paiement du loyer :
• Paiement à échoir : il faut payer le loyer d'avance, en début du mois (le plus courant) ou par trimestre.
• Paiement à terme échu : le locataire paie le loyer à la fin du mois ou du trimestre, il s'agit aujourd'hui d'un cas très rare.
Dans tous les cas, la date du paiement est généralement indiquée (le 5 du mois).
Le propriétaire n'a pas à expédier de rappels à son locataire. Ce dernier doit s'en acquitter spontanément dans les délais prévus.

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À partir de quand parle-t-on de retard de paiement ?

On considère que jusqu'au 10 du mois, le loyer est payé dans les temps, mais certains baux peuvent être très stricts et appliquer des pénalités de retard dès que la date indiquée au contrat est dépassée.
Le bail peut prévoir des pénalités de retards chiffrées mais le bailleur ne peut pas imposer la prise en charge par le locataire des frais de procédures (seul un juge est habilité à prendre ce genre de décisions).

Que faut-il faire en cas d'impayé ?

Avant d'entrer en conflit, il est préférable que le propriétaire prenne contact avec le locataire afin de connaître la raison de son impayé et essayer de trouver une solution plus efficace et moins coûteuse, pour les deux parties, qu'une procédure judiciaire.
Lorsque le locataire se trouve en difficulté et sait qu'il aura des difficultés à payer son loyer, il doit prendre contact avec le bailleur pour lui expliquer pourquoi sa situation financière se dégrade et demander un étalement des paiements. Le propriétaire peut refuser.
Il est également possible pour le propriétaire de souscrire une assurance Loyer Impayé ou une GRL.

Quelle est la procédure à suivre ?

Si aucun accord n'a pu être trouvé, l'incident de paiement reste inexpliqué et le retard se prolonge au-delà d'un mois, le propriétaire fait appel à un huissier qui délivrera un «commandement de payer» au locataire. A réception de celui-ci le locataire peut, au choix :
• Régler ces dettes dans les deux mois.
• Demander un étalement de sa dette par l'intermédiaire de l'huissier.
• Saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d'instance pour contester sa dette.
• Ignorer le commandement, dans ce cas, le propriétaire lui fera parvenir une assignation à comparaître devant le tribunal.

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