À trois mois de l’échéance légale du 23 novembre 2026, le sort de l’encadrement des loyers vient de connaître un coup de théâtre. Alors que le rapport d’évaluation commandé par le gouvernement pointait des « effets ambivalents », un revirement du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, fin juin, ouvre la voie à une prolongation transitoire de deux ans. Retour sur un dossier mouvementé et sur le scénario qui se dessine désormais pour les propriétaires bailleurs des communes concernées.
Sommaire
📅 Un dispositif expérimental qui devait s’arrêter en novembre 2026
L’encadrement des loyers a été instauré à titre expérimental par l’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018, pour une durée initiale de cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 a porté cette expérimentation à huit ans, fixant son terme au 23 novembre 2026. Depuis, le dispositif s’est étendu progressivement : 69 à 72 communes et intercommunalités l’appliquent aujourd’hui, dont Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole et le Pays Basque, avec Marseille et l’agglomération d’Annemasse en cours d’intégration.
Sauf intervention du législateur avant cette date, l’expérimentation s’éteint automatiquement le 23 novembre, privant ces collectivités de toute base juridique pour continuer à plafonner les loyers.
🔍 Le rapport Fack-Chapelle, pièce maîtresse du débat
Remis au gouvernement le 22 mai 2026 par les économistes Gabrielle Fack (Paris-Dauphine) et Guillaume Chapelle (CY Cergy Paris Université), avec l’appui de l’IGF et de l’IGEDD, ce rapport constitue la première évaluation économétrique complète du dispositif, fondée sur près de 30 millions d’annonces immobilières et 270 000 déclarations de loyers issues de la DGFiP.
Ses conclusions sont ambivalentes :
- L’encadrement freine bien la hausse des loyers, de l’ordre de 2 à 4 % les premières années hors Paris, avec un effet qui monte jusqu’à 5 % après cinq semestres. Le transfert de revenus vers les locataires est estimé entre 600 et 700 millions d’euros par an, dont un tiers est supporté par l’État via la baisse des recettes fiscales.
- Le dispositif présente des limites structurelles : plus d’un tiers des baux récents dépassent le plafond majoré, le pilotage statistique reste fragmenté, et les rapporteurs n’excluent pas un effet de raréfaction de l’offre locative à long terme, sans toutefois parvenir à établir un lien de causalité formel.
🏛️ Trois scénarios sur la table
Depuis l’automne 2025, trois issues législatives coexistent dans le débat parlementaire :
La proposition de loi Echaniz de pérennisation, votée en première lecture à l’Assemblée en décembre 2025 à la suite d’une mission flash jugée « très positive », est restée bloquée depuis six mois faute d’inscription au Sénat. Le projet de loi Relance Logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, n’intègre volontairement pas la question de l’encadrement des loyers, jugée trop clivante pour être traitée dans ce texte plus large sur la relance de la construction.
📢 Un revirement gouvernemental sous la pression des maires
C’est là que l’actualité de fin juin a rebattu les cartes. Dans une interview au Monde parue le 24 juin, Vincent Jeanbrun, tout en maintenant son opposition personnelle à l’encadrement des loyers (« la littérature économique nous enseigne qu’un tel mécanisme se traduit normalement par une réduction de l’offre »), a indiqué envisager de prolonger les expérimentations déjà engagées, sans toutefois ouvrir le dispositif à de nouvelles communes.
Le même jour, Iñaki Echaniz confirmait à l’AFP que le gouvernement comptait inscrire sa proposition de loi, amendée, à l’ordre du jour du Sénat à la rentrée. L’objectif affiché : garantir « a minima une prolongation du dispositif de deux ans pour les communes qui l’ont déjà mis en œuvre », afin d’éviter « une sortie sèche en novembre » pour la soixantaine de communes concernées.
Cette annonce a immédiatement suscité des réactions contrastées :
- Le maire de Paris Emmanuel Grégoire a salué « une victoire pour toutes celles et tous ceux que nous devons protéger face à la spéculation immobilière ».
- Les organisations de bailleurs (UNPI, UNIS, SNPI) ont réaffirmé leur opposition frontale. Danielle Dubrac (UNIS) juge qu' »une demi-mesure » de prolongation « provoquerait rejet et attentisme chez les bailleurs et les investisseurs ». Sylvain Grataloup (UNPI) estime que le rapport Fack-Chapelle démontre que « le système ne tient plus ».
- À Lyon, la nouvelle présidente LR de la Métropole, Véronique Sarselli, a annoncé le 29 juin vouloir mettre fin localement à l’expérimentation, qualifiant le dispositif de mesure qui « profite à ceux qui sont déjà installés ». Les maires de Lyon et Villeurbanne ont répliqué en chiffrant les gains pour les locataires (environ 500 € par an en moyenne, jusqu’à 800 € à Paris).
La position de la Métropole de Lyon illustre une dynamique à part : indépendamment du sort national de l’expérimentation, une collectivité peut engager une démarche pour sortir du dispositif sur son propre territoire. Les bailleurs concernés par une zone où un exécutif local exprime cette volonté ont donc intérêt à suivre deux calendriers en parallèle : celui du Parlement et celui de leur collectivité.
🎯 Le scénario le plus crédible pour l’après-novembre 2026
À la lecture des dernières semaines, le scénario qui l’emporte aujourd’hui n’est ni la pérennisation défendue par les 50 maires, ni l’extinction pure réclamée par les organisations de propriétaires, mais bien une prolongation transitoire de deux ans, limitée aux communes déjà engagées, sans élargissement à de nouveaux territoires.
Plusieurs éléments convergent vers cette hypothèse :
- Le gouvernement, par la voix de Vincent Jeanbrun, a lui-même acté publiquement cette option fin juin, alors qu’il maintient par ailleurs son opposition de principe au dispositif.
- Le véhicule législatif existe déjà : la proposition de loi Echaniz, amendée pour recentrer son ambition sur une simple prolongation plutôt qu’une pérennisation sans limite de temps, doit être examinée au Sénat à la rentrée.
- L’opinion publique reste très majoritairement favorable au dispositif (71 % selon le baromètre Odoxa de février 2026, jusqu’à 87 % selon un sondage Ipsos cité par les partisans du texte), ce qui limite la marge de manœuvre politique pour une extinction pure avant une échéance électorale.
- Le rapport Fack-Chapelle, en ne tranchant pas clairement, prive les deux camps d’un argument décisif : ni assez accablant pour justifier un arrêt net, ni assez favorable pour justifier une pérennisation sans conditions.
Ce scénario intermédiaire n’est cependant pas acquis. Il suppose un vote favorable au Sénat, où la majorité de droite et du centre est historiquement plus réticente sur ce sujet, puis une adoption définitive avant le 23 novembre. En cas de blocage ou de calendrier parlementaire trop serré à la rentrée (budget, autres textes prioritaires), le risque d’une extinction automatique du dispositif, faute de texte voté à temps, resterait bien réel.
Pour les propriétaires bailleurs des communes concernées, l’enjeu pratique est donc double : suivre l’examen du texte Echaniz au Sénat dans les prochaines semaines, et anticiper que même en cas de prolongation, celle-ci se ferait a minima, sans les renforcements de contrôle et de sanctions que prévoyait la version pérennisée votée à l’Assemblée en décembre 2025.
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !
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