Régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 89, le dépôt de garantie et plus précisément sa restitution est l’une des principales sources de conflits entre propriétaire et locataire à la fin du bail. La justice est souvent amenée à trancher et la jurisprudence est souvent plus « stricte » que la loi.

Dépôt de garantie et caution

A cause d’un abus de langage assez courant, il y a souvent confusion entre le dépôt de garantie et la caution. Rappelons que le dépôt de garantie est une somme d’argent qui permet au propriétaire de se couvrir contre les dégradations commises. La caution quant à elle est une personne qui se porte garant (d’où la confusion) auprès du propriétaire du paiement des loyers et des charges.

A quoi sert le dépôt de garantie ?

Il faut rappeler que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire : en tant que bailleur, vous pouvez en effet librement choisir de le demander ou non à votre locataire. L’article 22 de la loi de 89 précise que cette somme a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire : régularisation du loyer et des charges, frais de réparation essentiellement. Le dépôt de garantie n’est donc pas une avance que le locataire fait à son propriétaire et qui le dispenserait de payer le loyer.

Quand est-il versé ?

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire lors de la signature du bail. Soit par le locataire lui-même, soit par un tiers comme par exemple l’avance loca-pass, accordée par Action Logement (anciennement 1 % Logement). Dans ce cas, le montant de l’aide ne peut pas excéder 500 €. Les bailleurs qui optent encore pour un loyer payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (paiement trimestriel surtout) ne peuvent quant à eux pas demander de dépôt de garantie lors de la signature du bail.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Depuis le 10 février 2008, lorsque le bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie, celui-ci ne peut plus dépasser 1 mois de loyer hors charges pour une location nue.

Si vous avez signé un bail avant cette date et demandé 2 mois de loyer en dépôt, que votre locataire est toujours en place et qu’il vous demande le remboursement du « trop-perçu », vous n’avez pas à lui rembourser cette somme.  Cette loi ne concerne donc que les baux signés après le 10 février 2008, elle n’est pas rétroactive.

Pour les locations meublées, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 27 mars 2014.
Quel que soit le montant initialement versé, il ne peut être révisé ni en cours de bail ni lors du renouvellement du bail, contrairement au loyer. De ce fait, un propriétaire ne peut pas demander pendant l’exécution du bail de « complément » de dépôt de garantie à son locataire en place.

Délais de restitution du dépôt de garantie

Depuis la loi Alur, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal de 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie correspond à l’état des lieux d’entrée, donc lorsqu’il n’y a pas eu de dégradations et que le locataire n’a pas d’impayés de loyers. Dans le cas contraire, le délai de restitution est de deux mois.

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Pourtant, malgré ces dispositions, les tribunaux estiment assez généralement qu’un bailleur est en droit de conserver 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges de copropriété.

Afin d’éviter tout litige relatif à la restitution des clés (les locataires les restituent parfois à des personnes intermédiaires), la loi Alur prévoit que celle-ci ne pourra plus se faire que de deux manières : en mains propres ou en lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire sortant devra impérativement donner sa future adresse au propriétaire afin que celui-ci lui envoie le solde de son dépôt de garantie.

En cas de vente d’un bien loué avec un bail en cours, il revient à l’acquéreur du bien (qui a aussi repris le bail) de restituer le dépôt de garantie à la fin du bail.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Un bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie dans les 2 cas suivants :

  • Le locataire ne s’est pas acquitté de la totalité des loyers et des charges
  • Le propriétaire doit effectuer des travaux de réparation et de remise en état du logement à cause de dégradations causées par le locataire et marquées sur l’état des lieux de sortie

Note : il est même possible que le bailleur demande un complément si le dépôt de garantie seul ne couvre pas les dépenses de remise en état.

En revanche aucune retenue ne peut être faite, ni aucune somme réclamée, pour des dégradations non marquées sur l’état des lieux de sortie. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui va permettre de constater les dégradations mais aussi de les distinguer de la vétusté.

Les conflits entre propriétaires et locataires sortants tiennent souvent à la difficulté de faire la part des choses entre usure normale et dégradations. Rappelons que les réparations liées à l’usure normale sont à la charge du propriétaire et non à celle du locataire. Les dépenses effectuées à ce titre par un propriétaire ne peuvent donc pas être imputées au locataire , ni être déduites du dépôt de garantie.

Autre source importante de conflits : l’exécution elle-même des travaux. Car la loi prévoit seulement que les retenues effectuées « soient dûment justifiées ». Les bailleurs qui effectuent une retenue pour dégradations doivent justifier la somme retenue. Selon la jurisprudence, le propriétaire n’a pas l’obligation de produire des factures des travaux réalisés pour justifier du montant de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie (Cour de cassation, 3 avril 2001). La production d’un devis, même non accepté, est suffisante pour déterminer la somme dont le locataire est redevable. Par ailleurs, le bailleur n’a pas l’obligation de produire ces justificatifs dans le délai des 2 mois (Cass. 3e civ., 8 déc. 2009), et même s’il dépasse le délai, cela ne l’empêche pas de retenir des sommes ; il faut cependant qu’il le fasse dans un délai « raisonnable ».

En cas de conflit sur la restitution du dépôt de garantie, cherchez d’abord une solution amiable. Si cela ne suffit pas, adressez-vous à la Commission Départementale de Conciliation avant d’aller, si besoin est, devant les tribunaux.

Pour éviter les conflits en amont, ne retenez sur le dépôt de garantie que les éléments imputables au locataire, et privilégiez les factures aux devis en cas de travaux.

Peut-on cumuler dépôt de garantie et GRL ou assurances loyers impayés ?

Oui, la souscription d’une Garantie des Risques Locatifs ou une Assurance Loyers Impayés n’interdit pas de demander le versement d’un dépôt de garantie.

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855 Commentaires sur “Dossier : tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie

  1. Bonjour,

    Mon agence de location me réclame de l’argent en plus de mon dépôt de garantie lors de mon état des lieux de sortie. C’est une grosse somme alors qu’il n’y a pas de dégradations, mais ils maintiennent être dans leurs droits en comparant les deux états des lieux. Qu’est ce que je risque si je ne règle pas ce que je leur dois ?

    1. Bonjour, vous risquez d’être poursuivi en justice et, si l’agence gagne, que vous ayez à payer une indemnisation supplémentaire…
      Maintenant, si vous pensez que la demande de l’agence n’est pas légitime, commencez par saisir la Commission de Conciliation pour tenter de résoudre cela à l’amiable.

  2. Bonjour, mon propriétaire ne veut pas me rendre entièrement mon depot de garantie, il justifie par des choses fausses, il me demande mon rib,
    est ce que je dois lui donner mon rib, et si oui est ce que je pourrais quand meme le poursuivre devant les tribunaux si j’ai quand meme reçu son virement?
    je lui ai déjà envoyé un courrier avec AR mais il n’est évidemment pas allé le chercher…

    je vous remerci

  3. Je loue une maison ,mais j’ai aucun papiers de fait ,et je n’est même pas de quittance de loyer est ce que la propriétaire est en règle car je paye mon loyer je suis dans une maison avec aucun papiers de fait .que doit je faire l’or du déménagement
    D’avance merci

    1. Pour les quittances : le bailleur n’est pas obligé de les fournir d’office, mais il doit le faire si vous le lui demandez.
      Pour le déménagement : vous devez vous assurer de respecter la procédure légale identique à un locataire normal.

  4. Bonjour, pourriez-vous m’aider s’il vous plaît. Voilà ma situation, à mon arrivée dans le logement, le balcon était caché à l’aide d’un brise vu en tissu mal attaché et dégradé laissé par l’ancienne locataire. La propriétaire m’avait alors demandé si ça ne me dérangeait pas de poser un brise vu en canne identique au sien, pour un effet esthétique, ce que j’avais fait. Seulement avec le temps et surtout le vent celui ci s’est abîmé, je l’ai donc retiré en partant, laissant un balcon propre mais non caché. Au moment de l’état des lieux de sortie, elle a marqué l’absence de brise vu, mais n’avait rien marqué sur l’état des lieux entrant. Et voilà qu’elle m’a déduit l’achat et la pose d’un nouveau brise vu de ma caution. Le brise vu n’étant pas indiqué ni même mentionné dans le bail, ni même dans l’état des lieux entrant et résultant seulement d’une demande verbale de la propriétaire pour satisfaire ses goûts personnels, a-t-elle le droit de me le facturer? Merci de votre aide.

    1. Bonjour, là j’avoue que que je ne sais pas bien quoi répondre ! Je pense qu’elle ne peut rien vous reprocher car cela s’apparente à un aménagement que vous avez le droit de faire sans qu’elle puisse s’y opposer (au même titre que repeindre un mur par exemple). Mais à confirmer auprès de l’Adil peut-être.

  5. Bonjour je vous contact car j’ai quitté mon logement le 8 Juin 2022 et on m’a annoncé qu’il sera reloué le 22 Juin 2022.

    Sachant que j’avais déjà signalé des dégradations dont on est pas responsable et que ça fait deux ans que un coup on nous sort que c’est de notre faute alors que d’autres expert c’est dû à du dommage ouvrage pour un parquet qui s’est gondolé dû à une infiltration extérieur.

    Dans l’état des lieux de sortie c’est marqué qu’il y a des traces aux murs et la peinture fatiguée dû au temps (sachant que dans l’état des lieux d’entrée la peinture n’a pas été refait et aussi eu des traces).

    Pareillement pour la cuisine où le plan de travail a déjà commencé à gondolé et qu’il s’est aggravé (il était déjà gondolé à l’état de lieux d’entrée).

    Je voulais savoir du fait qu’il y a un nouveau locataire est-ce que c’est considérer comme louable et donc aucune amputation sera fait sur ma caution ?

    Et si malgré les contestations dû on nous facture un montant au delà de la caution et qu’on est fiché Banque de France et dans l’impossibilité de payer que peut-on faire ?

    Je vous remercie d’avance de votre réponse

    1. Bonjour,
      « Je voulais savoir du fait qu’il y a un nouveau locataire est-ce que c’est considérer comme louable et donc aucune amputation sera fait sur ma caution ?  » => non, vous restez redevable des dégradations notées dans l’EDL de sortie.
      « Et si malgré les contestations dû on nous facture un montant au delà de la caution et qu’on est fiché Banque de France et dans l’impossibilité de payer que peut-on faire ? » => malheureusement je ne sais pas répondre à cette question, désolé.

  6. Bonjour à tous,

    Nous avons développé un service qui pourrait vous aider, il permet de remplacer le paiement de la caution locative (dépôt de garantie) par un petit paiement mensuel équivalent à 0,9% du dépôt de garantie supporté par le locataire.
    À titre d’exemple plutôt que de verser 500€ pour payer la location, le locataire va payer 4,5€/mois.

    L’inscription prend 2 min sur notre site (https://www.depozen.com/) et nos équipes sont à votre entière disposition pour vous accompagner à la mise en place de Depozen (vous y trouverez un numéro de téléphone (gratuit) et un service de messagerie instantané !).

    Depozen se place en tant qu’intermédiaire de confiance entre les locataires et les bailleurs afin de simplifier et de rendre plus transparentes les potentiels retenues sur le dépôt de garantie.

    À très vite !

  7. Bonjour,

    Combien de temps des anciens locataires ont ils pour se retourner contre un propriétaire une fois qu’ils ont reçu un courrier en AR comme quoi la caution ne sera pas restituée?
    L’état des lieux ne spécifie pas toutes les dégradations stipulées. Ya t’il un délais merci

  8. Bonjour,
    Mon propriétaire (collectivité territoriale) m’a rendu l’intégralité de ma caution, puis m’a envoyé, quelques jours plus tard, un message m’indiquant une somme à lui restituer (devis de travaux à l’appui).
    Il souhaite me faire payer ce qui est passé de « BE » à « EU » sur l’EDL de sortie.
    Ai-je un recours?
    Si non, puis-je lui proposer un échéancier?
    Merci à vous.

    1. Bonjour, ce n’est pas si simple, il faut faire le distingo entre ce qui est de l’usure normale (à la charge du bailleur) et ce qui est de votre faute. Vous pouvez effectivement contester, et si aucune solution n’est possible à l’amiable, saisissez la Commission de Conciliation.

  9. les locataires déménagent fin mai, sur la propriété il y a une fosse septique qui s’est gâchée lors de la tonte de l’herbe a eu trois mois pour réparer cela n’a rien fait, il a payé la caution ne couvre pas le coût de la réparation si je peux les régler de l’argent pour les dépenses encouru

    1. Je n’ai pas très bien compris votre question, mais si vous voulez savoir si vous pouvez leur réclamer plus d’argent que le montant de la caution, la réponse est oui, à condition de leur fournir un justificatif.

  10. Bonjour
    le propriétaire à t-il le droit d’utiliser le dépôt de garantie pour repeindre tout son appartement alors que l’etat des lieux d’entré stipulait qu’il y avait déja des taches ?
    Aucune grille de vétusté n’a été faite ainsi qu’aucun meuble n’a été bougé lors de l’état des lieux d’entré pour déterminer la dégradation des murs

    Cordialement

  11. Bonjour, j’ai quitté ma location il y a 1 mois. Étant en mauvais terme avec l’ancien propriétaire qui a fait venir un huissier pour l’état des lieux de sortit.
    Le propriétaire ne souhaitant pas nous rendre la caution pour usure du balatome dans la chambre, que le crépis de la façade du jardin est légèrement sale et que le béton du garage et légèrement taché d’usure naturel.
    Je voulais savoir si le propriétaire peut réclamer des choses qui sont d’usures naturelles et combien de temps a t’il pour nous envoyer un recommander pour que ce soit validé ? Avons nous une chance de récupérer la caution si le delai est dépassé ?

    1. Bonjour, le propriétaire a deux mois après votre départ pour vous restituer le dépôt de garantie, diminué si nécessaire des sommes qui vous sont redevables (sur justificatif). Si ce délai est dépassé, il vous doit des pénalités de retard, mais ça ne veut pas dire qu’il doit vous rendre automatiquement l’intégralité du DG.
      En ce qui vous concerne, les dégâts concernés ont effectivement l’air d’être imputables à l’usure normale et donc pas à votre charge, mais je ne peux pas le garantir. Si vous souhaitez constater cette retenue, il faut saisir la Commission Départementale de Conciliation.

  12. Bonjour cela fait un mois et demi que je loue une place de parking, les locataires ont signé un contrat mais ils n’ont pas payé leur loyer, ni leur garantie . Que dois je faire ? Quelles sont les lois qui me protègent ?
    Merci de vos réponses.

  13. Bonjour
    Je voudrais récupérer ma caution de loyer , mais ma propriétaire me demende le justificatifs que j’ai arreter mon travail est ce possible?

    1. Bonjour, je ne comprends pas le rapport entre ces deux choses, mais par défaut je vous dirais que non, vous n’avez pas à fournir ce genre de document à la propriétaire pour récupérer le dépôt de garantie.

  14. Bonjour,
    L’agence détenant mon dépôt de garantie m’a informé (sans preuve) avoir effectué un virement de restitution le dernier jour des 2 mois impartis mais je n’ai toujours pas reçu ce virement plusieurs jours après .

    Est ce la date d’envoi ou bien de reception qui fait foi aux yeux de la loi ?

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