D’après l’association de consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) certains d’administrateurs de biens ont tendance à surfacturer les locataires. Nous vous proposons ici un tour d’horizon de ce qui peut être facturé légalement au locataire dans le cadre de la gestion d’une location.
Sommaire
Recherche du locataire
Les propriétaires peuvent déléguer la recherche de leur locataire ou s’en occuper eux-mêmes. Les bailleurs qui utilisent LocService pour trouver leur(s) locataire(s) s’engagent à ne pas demander de frais aux candidats contactés par notre intermédiaire. Ils ne facturent donc aucun frais à leur futur locataire.
Les propriétaires peuvent aussi faire appel à un gestionnaire de bien (administrateur de bien, agent immobilier, notaire, cabinet de gestion, etc.) pour trouver un locataire. Dans ce cas, cette recherche est souvent assimilée à la rédaction du bail (une seule ligne de facturation : recherche du locataire et rédaction du bail) et la facturation est généralement partagée à 50/50 entre le propriétaire et le locataire et correspond à un mois de loyer.
Rédaction du bail
Location non meublée :
La loi de 89 tendant à améliorer les rapports locatifs régit les locations vides uniquement. Dans ce cas, les frais de l’intermédiaire sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire (article 5).
Le gestionnaire se chargera donc de veiller à ce que le dossier « bail et annexes» soit complet. En conclusion, les frais de rédaction du bail d’une location vide ne peuvent pas être mis à la seule charge du locataire : ils sont soit partagés entre le propriétaire et le locataire, soit à la seule charge du propriétaire.
Location meublée :
Les locations meublées ne relèvent pas de la loi de 89 et ne sont donc pas concernées par ces dispositions. Par conséquent, le principe de partage des frais de rédaction du bail entre le propriétaire et le locataire ne s’applique pas et la répartition est libre et déterminée dans le bail.
Renouvellement du bail :
Lorsque le bail est renouvelé par tacite reconduction dans les mêmes conditions et sans aucune formalité, il ne peut pas y avoir de facturation de prestation car aucun document n’a été établi.
Par contre, lorsqu’il y a renouvellement du bail avec intervention de l’administrateur (par exemple si le propriétaire a fait effectuer des travaux d’amélioration dans le logement avec incidence sur le loyer), il peut y avoir facturation. Dans ce cas, les règles sont les mêmes que pour la rédaction du bail.
Un propriétaire qui établit lui-même le bail ne peut pas demander de rémunération au locataire. En fin de bail, l’intermédiaire ne peut pas facturer au locataire sortant des « frais de clôture de compte ».
Etat des lieux
Une loi du 22 décembre 2010 a modifié l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 concernant les locations vides. Il est désormais interdit de faire supporter au locataire tout ou partie des frais d’établissement de l’état des lieux amiable et contradictoire.
Par contre, lorsque l’état des lieux n’a pas été établi à l’amiable et de façon contradictoire (au moment de la remise ou de la restitution des clés) suite à un litige, un huissier doit l’établir. Le montant de cette prestation est fixé par un décret en Conseil d’Etat et sera partagé à 50/50 entre le propriétaire et le locataire. Que l’huissier ait été mandaté par le propriétaire ou par le locataire car la loi ne fait pas de distinction. Elle évoque seulement la « partie la plus diligente ».
Dossier de diagnostics techniques
3 diagnostics doivent obligatoirement être joints au bail : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) et l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ENRT). Plus récemment le mesurage dit Loi Boutin est venu compléter ces diagnostics. Tous ces diagnostics permettent d’informer les futurs locataires sur des aspects importants du logement, comme sa performance énergétique ou les éventuels risques naturels encourus.
L’obligation de présenter ces diagnostics pèse sur le bailleur qui en supporte seul les frais. Il ne peut donc pas récupérer tout ou partie de ces frais auprès du locataire. Rappelons que la loi ne contraint pas les propriétaires à faire appel à un professionnel pour remplir l’ERNT : ils peuvent donc le remplir eux-mêmes, gratuitement… tout en prenant le risque de mettre en jeu leur responsabilité en cas de sinistre.
Seuls le DPE et le CREP doivent quant à eux obligatoirement être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. L’ensemble des frais de diagnostics sont déductibles des revenus locatifs des bailleurs qui ont opté pour le régime réel d’imposition.
Quittancement
La loi Boutin de 2009 a légèrement modifié la loi de 89 tendant à améliorer les rapports locatifs en précisant que le bailleur était tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en faisait la demande.
Avant la loi Boutin, la loi de 89 prévoyait que le bailleur était tenu de remettre gratuitement la quittance. L’interprétation des verbes « transmette » ou « remettre » était à l’origine de tellement de discussions et d’abus qu’il a fallu qu’une autre loi vienne mettre de l’ordre dans tout cela : un propriétaire ne peut pas facturer les frais d’envoi des quittances. Il est également interdit de facturer au locataire les frais de relance en cas de retard de paiement.
Réévaluation annuelle du loyer
Lorsque les propriétaires confient la gestion de leur bien à des intermédiaires, ces derniers n’ont pas le droit de facturer au locataire la réévaluation annuelle des charges locatives. Les charges doivent être réévaluées une fois par an mais sans que le locataire soit tenu d’assumer cette prestation.
Abus de facturation
Même si en pratique cela n’est pas toujours respecté par tous les gestionnaires, le locataire en place n’est tenu qu’au paiement du loyer et des charges. Ainsi vous ne pouvez pas faire payer à votre locataire :
- les honoraires de gestion de l’administrateur
- des frais d’encaissement de chèque lorsque le locataire règle son loyer par chèque tous les mois
- des frais de changement de mode de règlement du loyer si le locataire préfère payer par virement mensuel et non plus par chèque
- une visite technique annuelle du gestionnaire
- des frais de clôture de dossier ou autres actes d’administration (comme l’établissement de l’état préparatoire de la déclaration des revenus fonciers)
- la « réservation » d’un logement : si depuis la loi DALO de 2007 il est interdit de demander un chèque de réservation du logement, certains intermédiaires continuent de demander un dépôt correspondant à un mois de loyer hors charges … qu’ils ne restituent pas au locataire qui change d’avis avant d’avoir signé quoi que ce soit.
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !
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Bonjour je paye mon loyer de 540 et mon propriétés me demande 300 euro de plus pour le chauffage alors qui est compris déjà dans mon loyer
Bonjour, tout dépend de ce que prévoit votre contrat de location. Si les charges (dont le chauffage) sont payées « au forfait », alors le montant est fixe et votre propriétaire ne peut pas vous réclamer un supplément, même si les dépenses réelles sont plus élevées. En revanche, si vous payez des provisions sur charges, alors une régularisation annuelle est possible, mais uniquement sur présentation de justificatifs détaillés (factures, décompte, etc.). Dans tous les cas, il faut relire votre bail pour vérifier le mode de paiement des charges et s’assurer que le chauffage y est bien inclus. Sans cela, la demande de 300 € supplémentaires n’est pas forcément légitime.
Bonjour,
Loyer de 800€, état des lieux réalisé par le propriétaire bailleur.
J’ai effectué un virement de 2450€ (800 de loyer d’avance, 800 de caution et 850 de rédaction de bail et frais de dossier) en entrant dans le logement
Ma question est la suivante, les 850€ sont ils légaux ? car en regardant un peu je trouve en réponse qu’il ne pouvait pas me facturer plus de 3€ TTC du m² pour l’état des lieux
Bonjour,
Effectivement, les frais que le propriétaire peut vous facturer sont strictement encadrés par la loi. Pour une location vide ou meublée soumise à la loi Alur, les seuls frais imputables au locataire sont :
– Les frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail, plafonnés à 12 € TTC/m² en zone très tendue, 10 € TTC/m² en zone tendue et 8 € TTC/m² ailleurs.
– Les frais d’état des lieux, limités à 3 € TTC/m², à condition qu’il ait été réalisé par un professionnel.
Si c’est le propriétaire qui a fait lui-même l’état des lieux, il ne pouvait pas vous facturer ces 3 €/m². De plus, il ne peut pas facturer de « frais de dossier » supplémentaires.
Si ces 850 € dépassent ces plafonds, vous pouvez demander un remboursement du trop-perçu. En cas de refus, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation ou un juge.
Cordialement.
Bonjour, en tant que propriétaire bailleur, j’ai souscris une assurance habitation pour assurer le logement que je mets en location. Elle couvre notamment ma responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. Est-ce possible de déclarer ces frais d’assurance en tant que charges locatives?
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour,
Non, les frais d’assurance souscrite par le propriétaire, y compris l’assurance propriétaire non occupant (PNO), ne font pas partie des charges locatives récupérables auprès du locataire. Ces charges concernent uniquement des dépenses directement liées à l’usage du logement ou de l’immeuble par le locataire, comme l’entretien des parties communes ou certaines taxes. L’assurance habitation du locataire reste à sa charge, et l’assurance PNO reste une dépense personnelle du propriétaire, déductible des revenus fonciers en régime réel, mais non récupérable sur le locataire.
Cordialement
ERRATUM
Le propriétaire exige par mail du 18/12 que je retire le véhicule le 31/12.
Bonjour,
J’ai 68 ans et je n’ai pas encore fait le seuil de ma rupture récente. Depuis le 01/04/24, j’ai loué un studio de 23 m2 avec un emplacement pour mon véhicule de travail. Le propriétaire dirige une SCI. J’ai un bail d’1 an pour le logement mais pas pour l’emplacement voiture. J’avais trouvé un logement, je ne voulais pas me casser pas la tête avec autre chose. Pour la 1ère facturation d’eau, le propriétaire m’adresse une quittance de 54€ pour une conso de 9 m3 (au lieu de 8). Il a compté le prix du m3 à 6 €. Après paiement, je découvre que le prix du m3 qui diffère selon les communes, est de 4,75€. Soit une différence de 11,40€. Je lui ai fait la remarque par mail, dans l’espoir qu’il ne renouvelle pas. Du coup, je suis devenu antipathique, il a refusé de réparer le volet roulant qui était cassé et laissait passer l’air signalé depuis le 13/07 et réparé le 19/11. Arrive le 2nd paiement d’eau en décembre, je demande la copie de la facture et la quittance. Il m’envoie la copie seule. J’effectue les calculs pour 13m3 et je lui adresse un virement duquel j’ai retranché les 11,40€ encaissés indument. Je n’ai pas reçu de quittance. Par mail, il m’adresse l’avis de taxe foncière et me demande de r régler la quote-part qu’il estime à 137€. Là aussi pas de quittance. Je lui réponds que je fais le nécessaire en lui précisant que les éléments qu’il a considérés pour obtenir 137 € ne prennent pas en compte le prorata temporis qui est de 9 mois, soit. 9/12. Il m’envoie un mail me disant de retirer mon véhicule au 31/01 au plus tard et de lui remettre la clé du portail. A part ses calculs bidons, a-t-il le droit d’exiger que je lui rende la clé du portail alors qu’il a été loué en même temps que le studio et que c’est lui qui n’a pas voulu établir de contrat de location ? Merci de votre réponse.
Bonjour,
– Facturation de l’eau : Le propriétaire doit facturer le coût réel indiqué sur les factures du fournisseur d’eau. Vous avez bien fait de rectifier le paiement. Vous êtes également en droit de demander une quittance mise à jour.
– Réparation du volet roulant : Le propriétaire a l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Vous pourriez signaler tout manquement en cas de retard excessif.
– Quote-part de taxe foncière : Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable. Elle doit être justifiée par l’avis d’imposition et ajustée au prorata temporis. Vous pouvez contester tout montant non conforme.
– Clé du portail et emplacement de stationnement : Si l’emplacement a été mis à disposition dès le début, il peut être considéré comme partie intégrante de la location. Le propriétaire ne peut en exiger la restitution sans justification légale.
En cas de litige, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) ou consultez un avocat spécialisé en droit locatif.
Cordialement,
L’équipe LocService.
Bonjour,
Le propriétaire nous demande de payer des frais d’établissement de 150€ pour le déplacement, l’état des lieux, le contrat et la rédaction de divers documents. Cette somme est restituée à 50% si l’engagement de rester au moins 2 ans dans l’appartement est tenu.
Ces frais sont ils justifiés et légal ?
Merci de votre réponse.
Bonjour, si c’est lui qui fait ces démarches, à ma connaissance non.
peux -t-on facturer un recommandé qui concerne la date de son départ et la date de l’état des lieux à son locataire ou la régularisation des charges ? surtout si celui-ci n’est pas allé le chercher ?
En vous vous remerciant pour votre éclairage
Bonjour, à ma connaissance non ce n’est possible.
bonjour, je suis bailleur d’un meublé et je passais par une agence. A la sortie des lieux des locataires, j’ai constaté des dégradations non notées sur l’état des lieux fait et rempli par l’agence : tiroir cassé, hotte cassée, lustre cassé, manque d’objets, … j’ai contacté cette agence pour lui signaler mais elle m’a répondu qu’un état des lieux était ferme et définitif ! Ai-je un recours possible contre l’agence qui n’a sincèrement pas correctement fait son travail ? (même le numéro de compteur dans l’état des lieux est erroné!)
Bonjour, je suppose que oui mais cela sort de mon champ de compétences. Je pense que prendre les conseils d’un avocat serait tout indiqué dans cette situation.
l’agent d’entretien a eu un accident du travail, le bailleur peut-il nous faire payer le temps d’arrêt (3 mois) + son remplacement par un agent d’une société
Merci
Bien cordialement DV
J’avoue ne pas être sûr de ma réponse…L’arrêt de l’agent d’entretien n’est-il pas censé être payé par l’Assurance Maladie ?
Bonjour
J’ai loué récemment un appartement pour moi et mes 2 enfants. Je n’ai eu à disposition que 2 clés pour l’appartement et ai demandé à en avoir une supplémentaire pour mes enfants car autonomes dans leurs allers et venus notamment pour se rendre à l’école. Le propriétaire a effectué une commande de clés (car clés sécurisées necessitant un code). Le jeu de clés fourni ne fonctionnait pas. Je lui ai donc remis. Juste après cette demande, j’ai déposé mon préavis pour quitter le logement dans les règles. Je n’ai jamais eu les clés supplémentaires et celui-ci veut me les facturer. En a-t-il le droit sachant qu’aucun devis ni facture ne m’a été adressé ?
Bonjour, sans facture à ma connaissance il ne peut rien faire, donc non en l’état il ne peut pas.
Bonjour et bonne année. Mon agence m’appelle et me demande mes disponibilités afin d’envoyer un ouvrier qui doit poser des plaques d’isolations au niveau de la fenêtre de mémoire. J’ai planifié cela au 24 Janvier au matin. Le matin même, j’oublie qu’il y avait ce rendez vous et l’ouvrier n’a pas pu intervenir. Est ce que je vais devoir payer à titre personnel les frais de déplacement ? Est ce légale ? Merci pour votre temps.
Bonjour, j’avoue ne pas savoir car cela est un cas particulier, mais il me semblerait logique que ces frais vous soient imputables effectivement.
Bonjour,
L’agence immobilière par laquelle je passe, à mandaté une entreprise externe pour l’état des lieux de sorties.
Appartement repeint lors de mon départ en bref rien à redire, juste une butée de porte : (entrée : bon état // sortie : état moyen, cache absent)
Je reçois mon solde de départ et j’observe :
Indemnités de dépréciation : 59,60
Clôture dossier (suivi ELS) : 40€
Archivage dossier : 5€
Est-ce que l’agence à le droit de me facturer cela ?
Merci d’avance.
Bonjour, non pas du tout.
Bonjour mon propriétaire a retenu sur la caution son temps personnel passé pour faire les travaux et ses frais kilométriques personnel, il a soi-disant pris une journée de congé et ma facture est 12h à 30 € de l’heure et de trajet à 50 €, il m’a retenu en tout 360 € sur la caution a-t-il le droit ?
Bonjour, non à ma connaissance il n’a pas le droit.
Lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, je reçois une facture pour le déplacement de la personne. Est-ce normal ?
Bonjour, non, l’EDL de sortie ne peut donner lieu à aucune facturation.
changement de gestionnaire locatif le sortant peut il facturer
au locataire des frais de clôture pour la 2ème fois on nous facture en 2017
changement de gestionnaire facture de 117.- euros en 2023
nouveau gestionnaire facture 119.-euros sous prétexte de supplément de charges
Votre situation doit être examinée dans le détail, le mieux dans votre cas est de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit).
bonjour,
mon bailleur propriétaire m’a facturé une intervention dont je n’étais pas informée, ni par l’agence, ni par lui. quand votre propriétaire ( que vous avez depuis 11 années), vous demande de lui laisser vos clefs de maison car il doit venir changer le cumulus qui est hors service, vous lui faites confiance. En rentrant chez moi, il y était encore, il me dit, je cites : j’en ai profité pour regarder les clims, je lui réponds : mais je les avais faites regarder peu de temps avant, il me répondra : j’espère que vous n’avez pas payé car elles étaient sales!! je trouve cela suspect, mais toutefois je le remercie en lui disant que de ce fait, il me faisait économiser pour l’année à venir… ( je payais un forfait de 85 €/an à l’agence qui m’envoyé un monsieur chaque année.
Quel ne fut pas ma stupeur lorsque en début de l’année suivante, l’agence m’envoie comme d’habitude les charges annuelles, mais qui là, s’élevaient à presque 300 € de plus que d’habitude, spécifiant : nettoyage de climatiseurs. Je contacte l’agence qui mettra 22 mois à me faire parvenir cette facture. En fait, c’est mon propriétaire/bailleur, qui m’avait facturé son intervention chez moi lors du changement du cumulus ( je n’ai jamais su qu’il avait une entreprise) donc ni informations et ni devis de la part de l’agence immobilière, bien sur, pas non plus de bon d’intervention, alors que lorsque je suis rentrée chez moi, mon propriétaire était encore présent.
Est ce légal ? de la part de l’agence de ne pas me prévenir ?
Est ce légal de la part de mon propriétaire apparemment de faire double casquette dans ses appartements
Est ce légal qu’il me facture sans preuve et surtout avec de ma part une grande suspicion sur cette intervention ?
A ce jour je n’ai pas réglé cette facture, car un professionnel m’a dit que le bon d’intervention était obligatoire avec signature…. mais l’agence me ressort sur mes charges à chaque fois depuis 2019, que je suis redevable de cette facture. je tiens à signaler que j’ai toujours payé mes charges entièrement chaque année depuis 11 ans sauf cette facture.
Je suis perdue j’ai était dans un abus de confiance absolue.
j’ai fais des recherches sur mon bail c’est au nom d’une SCI familiale et des deux femmes et sur le kbis dans la sci il y a les 2 maris en qualités d’associés et leurs 2 femmes en qualités de gérantes 25% chacun. et j’ai vu aussi que sur mon bail il est stipulé que je donne le droit à mon bailleur (donc lui) de choisir son artisan (donc lui) enfin ca je ne le découvre que maintenant il est rare de lire 10 pages de bail … voilà si vous pouviez me donner des informations sur mes droits.
Bonjour, votre situation doit être examinée dans le détail, le mieux dans votre cas est de prendre conseil auprès de l’Adil de votre département (c’est gratuit).
Mon bailleur de prendre en plus de mes charges un TCE pour effectuer toutes sorte de travaux dans mon appartement (changement de robinet , réparation de fuite , rabotage de porte changement de poignet de porte ect …) est ce normal? Ont-ils le droit?
Bonjour,
En tant que propriétaire, si mon bien est inoccupé est-ce que je dois quand même régler les honoraires de gestion locative à mon agence qui gère ce lot?
Bonjour, je suppose que tout dépend de ce qu’il y a de marqué dans le contrat que vous avez signé avec eux.
Mon agence me réclame sur mon loyer des frais d intervention lors d un problème de toilette bouche
A priori il s’agit d’un problème qui relève de votre responsabilité donc cela me semble normal…
Mon futur propriétaire une sci immobilière non agent immobilier me prend 1 mois de loyer plus un mois de caution 2X1080 € plus 700 € de frais de bain plus 600 euros pour l’entretien de la chaudière et la réfection des joints en provision
Est-ce légal
Bonjour,
Les frais que vous mentionnez semblent excessifs. En général, un propriétaire peut demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, et des frais d’agence plafonnés. Les frais d’entretien de la chaudière et la réfection des joints ne devraient pas être à votre charge. Vous devriez contacter un avocat ou une association de locataires pour obtenir des conseils sur cette situation.
Alors que faire facturer à un locataire (durant 4 ans) sortant laissant un appartement très très sale graisseux avec odeurs fortes. Hotte cassée et aussi par manque d’aération dans l’appartement,, humidité et plinthes abimées. Salle de douche refaite à neuf à son arrivée doit être aussi décrassée et repeinte. Désencombrement de sa cave. Une facture juste pour ces travaux 4 100 € !
Ne croyez vous pas qu’il est temps de responsabiliser les locataires.
Bonjour,
En tant que propriétaire, vous pouvez facturer les réparations dues aux dégradations causées par le locataire. Pour cela, il faut avoir établi un état des lieux de sortie contrastant avec celui d’entrée. La facture des travaux doit être justifiée et proportionnelle aux dégradations. En cas de litige, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal.