Ivan ThiébaultD’après l’association de consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) certains d’administrateurs de biens ont tendance à surfacturer les locataires. Nous vous proposons ici un tour d’horizon de ce qui peut être facturé légalement au locataire dans le cadre de la gestion d’une location.
Recherche du locataire
Les propriétaires peuvent déléguer la recherche de leur locataire ou s’en occuper eux-mêmes. Les bailleurs qui utilisent LocService pour trouver leur(s) locataire(s) s’engagent à ne pas demander de frais aux candidats contactés par notre intermédiaire. Ils ne facturent donc aucun frais à leur futur locataire.
Les propriétaires peuvent aussi faire appel à un gestionnaire de bien (administrateur de bien, agent immobilier, notaire, cabinet de gestion, etc.) pour trouver un locataire. Dans ce cas, cette recherche est souvent assimilée à la rédaction du bail (une seule ligne de facturation : recherche du locataire et rédaction du bail) et la facturation est généralement partagée à 50/50 entre le propriétaire et le locataire et correspond à un mois de loyer.
Rédaction du bail
Location non meublée :
La loi de 89 tendant à améliorer les rapports locatifs régit les locations vides uniquement. Dans ce cas, les frais de l’intermédiaire sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire (article 5).
Le gestionnaire se chargera donc de veiller à ce que le dossier « bail et annexes» soit complet. En conclusion, les frais de rédaction du bail d’une location vide ne peuvent pas être mis à la seule charge du locataire : ils sont soit partagés entre le propriétaire et le locataire, soit à la seule charge du propriétaire.
Location meublée :
Les locations meublées ne relèvent pas de la loi de 89 et ne sont donc pas concernées par ces dispositions. Par conséquent, le principe de partage des frais de rédaction du bail entre le propriétaire et le locataire ne s’applique pas et la répartition est libre et déterminée dans le bail.
Renouvellement du bail :
Lorsque le bail est renouvelé par tacite reconduction dans les mêmes conditions et sans aucune formalité, il ne peut pas y avoir de facturation de prestation car aucun document n’a été établi.
Par contre, lorsqu’il y a renouvellement du bail avec intervention de l’administrateur (par exemple si le propriétaire a fait effectuer des travaux d’amélioration dans le logement avec incidence sur le loyer), il peut y avoir facturation. Dans ce cas, les règles sont les mêmes que pour la rédaction du bail.
Un propriétaire qui établit lui-même le bail ne peut pas demander de rémunération au locataire. En fin de bail, l’intermédiaire ne peut pas facturer au locataire sortant des « frais de clôture de compte ».
Etat des lieux
Une loi du 22 décembre 2010 a modifié l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 concernant les locations vides. Il est désormais interdit de faire supporter au locataire tout ou partie des frais d’établissement de l’état des lieux amiable et contradictoire.
Par contre, lorsque l’état des lieux n’a pas été établi à l’amiable et de façon contradictoire (au moment de la remise ou de la restitution des clés) suite à un litige, un huissier doit l’établir. Le montant de cette prestation est fixé par un décret en Conseil d’Etat et sera partagé à 50/50 entre le propriétaire et le locataire. Que l’huissier ait été mandaté par le propriétaire ou par le locataire car la loi ne fait pas de distinction. Elle évoque seulement la « partie la plus diligente ».
Dossier de diagnostics techniques
3 diagnostics doivent obligatoirement être joints au bail : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) et l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ENRT). Plus récemment le mesurage dit Loi Boutin est venu compléter ces diagnostics. Tous ces diagnostics permettent d’informer les futurs locataires sur des aspects importants du logement, comme sa performance énergétique ou les éventuels risques naturels encourus.
L’obligation de présenter ces diagnostics pèse sur le bailleur qui en supporte seul les frais. Il ne peut donc pas récupérer tout ou partie de ces frais auprès du locataire. Rappelons que la loi ne contraint pas les propriétaires à faire appel à un professionnel pour remplir l’ERNT : ils peuvent donc le remplir eux-mêmes, gratuitement… tout en prenant le risque de mettre en jeu leur responsabilité en cas de sinistre.
Seuls le DPE et le CREP doivent quant à eux obligatoirement être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. L’ensemble des frais de diagnostics sont déductibles des revenus locatifs des bailleurs qui ont opté pour le régime réel d’imposition. Pour tout savoir sur les diagnostics et la location, consultez notre dossier spécial.
Quittancement
La loi Boutin de 2009 a légèrement modifié la loi de 89 tendant à améliorer les rapports locatifs en précisant que le bailleur était tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en faisait la demande.
Avant la loi Boutin, la loi de 89 prévoyait que le bailleur était tenu de remettre gratuitement la quittance. L’interprétation des verbes « transmette » ou « remettre » était à l’origine de tellement de discussions et d’abus qu’il a fallu qu’une autre loi vienne mettre de l’ordre dans tout cela : un propriétaire ne peut pas facturer les frais d’envoi des quittances. Il est également interdit de facturer au locataire les frais de relance en cas de retard de paiement.
Réévaluation annuelle du loyer
Lorsque les propriétaires confient la gestion de leur bien à des intermédiaires, ces derniers n’ont pas le droit de facturer au locataire la réévaluation annuelle des charges locatives. Les charges doivent être réévaluées une fois par an mais sans que le locataire soit tenu d’assumer cette prestation. LocService met gratuitement à disposition de ces bailleurs une calculette de révision des loyers.
Abus de facturation
Même si en pratique cela n’est pas toujours respecté par tous les gestionnaires, le locataire en place n’est tenu qu’au paiement du loyer et des charges. Ainsi vous ne pouvez pas faire payer à votre locataire :
- les honoraires de gestion de l’administrateur
- des frais d’encaissement de chèque lorsque le locataire règle son loyer par chèque tous les mois
- des frais de changement de mode de règlement du loyer si le locataire préfère payer par virement mensuel et non plus par chèque
- une visite technique annuelle du gestionnaire
- des frais de clôture de dossier ou autres actes d’administration (comme l’établissement de l’état préparatoire de la déclaration des revenus fonciers)
- la « réservation » d’un logement : si depuis la loi DALO de 2007 il est interdit de demander un chèque de réservation du logement, certains intermédiaires continuent de demander un dépôt correspondant à un mois de loyer hors charges … qu’ils ne restituent pas au locataire qui change d’avis avant d’avoir signé quoi que ce soit.
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