Malgré une fiscalité alléchante, les dispositifs Loc’Avantages et Denormandie peinent à convaincre les investisseurs. En 2025, ils n’ont attiré que quelques milliers de foyers, bien loin du potentiel attendu. Alors, pourquoi ce désintérêt pour ces incitations à investir dans le logement locatif ancien ?
🤔 Trop de contraintes pour Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages, lancé en 2022, promet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des loyers perçus, en contrepartie d’un loyer significativement inférieur au marché.
Mais les conditions sont strictes :
- Louer le logement vide pendant au moins 6 ans.
- Signer une convention avec l’Anah.
- Respecter des plafonds de ressources pour les locataires.
- Accepter des loyers inférieurs de 15 à 45 % aux prix du marché.
Résultat : en 2025, seulement 3 947 ménages ont adopté ce dispositif. Trop complexe, pas assez rentable pour beaucoup, surtout dans les zones tendues où la demande locative est forte.
Des pistes d’évolution sont sur la table. Le député Lionel Causse propose de transformer l’avantage fiscal en crédit d’impôt pour les propriétaires modestes, avec un plafond relevé à 18 000 € et des formalités allégées. Mais rien n’est encore acté.
🏛️ Denormandie : un champ d’action trop restreint
Le Denormandie cible l’immobilier ancien dans les communes en rénovation, avec à la clé une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix du bien.
Mais le dispositif cumule les freins :
- Seulement 500 villes éligibles.
- Obligation de réaliser des travaux représentant 25 % du coût total.
- Objectif de 20 à 30 % de gain énergétique.
- Engagement locatif de 6 à 12 ans.
Avec 2 091 foyers bénéficiaires en 2025, le dispositif reste marginal. La durée, la complexité des travaux et le zonage limité freinent les investisseurs.
🚫 Des dispositifs trop techniques pour le grand public
Ces deux dispositifs pâtissent d’un problème commun : ils sont mal connus, peu lisibles et complexes à mettre en œuvre. Beaucoup de particuliers se sentent perdus face aux conditions techniques et aux démarches administratives.
La promesse d’un avantage fiscal ne suffit plus. Les investisseurs cherchent aujourd’hui de la simplicité, de la visibilité à long terme et un rendement clair. Des critères que ni Loc’Avantages ni Denormandie ne parviennent à réunir pleinement, malgré leurs intentions vertueuses. Le futur « statut du bailleur privé » répondra-t-il à ce besoin ? Les chances sont minces…
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Actuellement en MBA Marketing Digital et en alternance chez LocService, je participe à la stratégie de communication digitale, entre création de contenus, gestion des réseaux sociaux et relation client.
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