La crise économique est-elle plus efficace que l’encadrement des loyers ?

La crise économique influence fortement le marché de la location

LocService vient de publier un sondage réalisé auprès d’un échantillon représentatif de 1.455 bailleurs particuliers qui utilisent régulièrement ses services pour trouver un locataire. L’objectif de ce sondage était de déterminer l’influence de la crise économique dans leur recherche de locataire.

85 % d’entre eux considèrent que la crise économique a une incidence directe sur leur recherche de locataires. Ils sont une majorité (51 %) à constater qu’il est de plus en plus difficile de trouver un locataire solvable. Si l’on rajoute les 16% qui ont dû diminuer le loyer pour louer, ce sont les 2/3 des propriétaires qui ont du mal à louer au prix  souhaité.

La crise diminue également le nombre de candidats potentiels (11%) et 7% estiment que les locataires hésitent d’avantage avant de se décider à déménager.

Seuls 15 % des bailleurs jugent que la crise n’a aucune incidence dans leur recherche de locataires.

L’encadrement des loyers sera-t-il réellement efficace ?

Les loyers ont donc atteint un niveau si élevé qu’il est de plus en plus difficile de trouver un logement ou des locataires solvables. Conséquence les prix ont tendance à se stabiliser voire à diminuer dans certains secteurs. De plus, les loyers sont déjà plafonnés pour tous les investissements immobiliers réalisés dans le cadre de la loi Scellier et chaque année l’Etat publie un décret pour bloquer les loyers parisiens.

Bien entendu il faut à nouveau distinguer le marché parisien des autres régions. Louer à Paris devient un luxe pour la majorité des ménages même si les loyers de la capitale restent moins élevés qu’à Moscou, Londres, Tokyo ou même Bogota.

Dans sa dernière étude sur la mobilité résidentielle des locataires, Clameur confirme que le marché locatif privé se contracte fortement. Ainsi, selon l’association, 26,4 % à peine des locataires ont déménagé au cours des cinq premiers mois de l’année, soit la proportion la plus faible depuis 2009. Là encore la crise influence directement l’attitude des candidats locataires. La demande locative est soutenue principalement par des personnes obligées de trouver un nouveau logement : naissance, séparation, mutation professionnelle, études, …

Dans cette période d’incertitude économique, beaucoup de locataires préfèrent en effet conserver leur logement actuel dont le loyer a été limité à la hausse annuelle prévue par l’IRL. Ce manque de mobilité entraine d’ailleurs des problèmes de mobilité professionnelle que le CREDOC souligne dans son étude d’avril 2012 en révélant que 40 % des entreprises sont affectées par les problèmes de logements de leurs salariés.

Baisser les loyers … en augmentant l’offre locative

«  Je ne pense pas que l’encadrement des loyers puisse avoir une influence directe sur les loyers actuels. Je comprends bien sûr la difficulté des locataires à se loger compte tenu du niveau des loyers pratiqués dans les secteurs tendus. D’ailleurs, l’INSEE révèle que 20 % des locataires dépensent plus de 40 % de leurs revenus pour se loger. Le problème majeur du logement en France est avant tout un problème de disponibilité de logement à prix abordable. Le parc social représente seulement 17% des résidences principales et les finances de l’Etat n’autorisent pas un effort massif de construction de logements sociaux qui permettraient de loger, mais pas avant plusieurs années, les ménages les plus modestes. « 

Compte tenu de l’envolée des prix de l’immobilier, les conditions d’accession à la propriété deviennent de plus en plus difficiles à remplir en termes de solvabilité et de nombreux candidats primo-accédants se voient contraints de rester locataires.

Reste le marché locatif privé qui permet de loger plus de 20 % des ménages français. Ce parc est détenu principalement par des petits propriétaires qui espèrent compléter leurs revenus ou leur retraite. Ces bailleurs particuliers sont devenus un maillon très important du logement en France depuis que les investisseurs institutionnels (assureurs, banques, sociétés foncières…) se sont massivement désengagés de ce marché.

Il semblerait donc logique de favoriser ce marché locatif privé pour augmenter l’offre et mécaniquement diminuer les loyers. Bien entendu il ne faut pas retomber dans les travers des dispositifs Scellier ou Périssol implantés dans des régions sans activité locative justifiant de trop nombreuses constructions. Pourtant, l’encadrement des loyers, la fin du dispositif Scellier, l’augmentation des plus-values immobilières, l’augmentation de la CSG et les incertitudes sur la fiscalité immobilière ne sont certainement pas des signaux très positifs adressés à ces petits propriétaires.

Il faudrait au contraire encourager l’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien avec une fiscalité raisonnable et un système d’amortissement fiscal limité aux zones tendues avec éventuellement un plafond de ressources des locataires pour éviter l’effet d’aubaine.  Les projets du nouveau gouvernement de libérer le foncier détenu par l’Etat doit permettre de diminuer le prix des logements produits et donc d’assurer une rentabilité locative aux bailleurs même avec des loyers plus faibles.

En attendant, seule la crise économique semble être capable de faire baisser les loyers mais malheureusement sans créer de nouveaux logements et sans rénover le parc locatif existant.

 

 

Richard Horbette. Fondateur de LocService.fr