Le 1er octobre 2021 a été marqué par la plus forte augmentation du prix du gaz de ces 15 dernières années avec une hausse de +12,6 %. Depuis début 2021, le prix du gaz a augmenté de 57%. Du côté de l’électricité, les prix devraient augmenter également début février prochain de 4 %. Pour les propriétaires-bailleurs qui incluent l’énergie dans leurs charges, ces hausses vont les obliger à procéder à des ajustements. En fonction du régime choisi, au réel ou au forfait, les règles sont différentes.

Les charges au réel (provisions pour charges)

Ce régime est obligatoire pour les locations vides, et facultatif pour les locations meublées ou les colocations. Pour les locations qui y sont soumises, il est important de rappeler que le propriétaire n’a en principe pas le droit d’inclure l’électricité et le gaz privatifs dans les charges, c’est au locataire de souscrire un abonnement à son nom. Cependant, il peut y avoir d’autres charges récupérables affectées par la hausse des prix de l’énergie : chauffage et eau chaude collectifs, électricité des parties communes, de l’ascenseur, etc.

Les charges payées au réel avec provisions peuvent faire l’objet d’une régularisation annuelle : le propriétaire peut donc « rattraper » les hausses sur le locataire si les provisions ne sont pas suffisantes. Pour cela, un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

Attention : si le bailleur oublie de faire cette régularisation après plus de 3 ans, il ne peut plus revenir en arrière !

Les charges forfaitaires

Les charges forfaitaires ne peuvent concerner que les locations meublées, les colocations, et sont obligatoires en cas de bail mobilité. S’il reste fortement recommandé d’installer des compteurs individuels pour la fourniture d’énergie au locataire afin que celui-ci puisse souscrire un abonnement à son nom, dans la pratique beaucoup de propriétaires choisissent encore d’inclure ces dépenses dans un forfait de charges payé mensuellement par le locataire en plus du loyer.

Cela signifie que le montant de ce forfait et sa périodicité sont fixés dans le contrat, et le propriétaire ne peut plus demander de régularisation ensuite au locataire ; autrement dit, même au cas où le locataire consomme plus que ce qui est prévu dans les charges forfaitaires, le propriétaire ne peut rien lui réclamer. Attention donc avant d’opter pour ce système ! De plus, la loi dispose que ce forfait de charges ne peut être « manifestement disproportionné » par rapport aux charges réelles habituelles : le propriétaire doit donc être attentif à ne pas fixer un tarif anormalement élevé.

Si aucune régularisation n’est autorisée, donc, il reste cependant possible de réviser ce montant forfaitaire chaque année (pour les contrats à reconduction tacite) aux mêmes conditions que le loyer principal, c’est-à-dire en respectant les variations de l’IRL. Il est nécessaire pour cela d’insérer une clause dans le contrat vous offrant la possibilité de réviser le montant des charges forfaitaires en l’indexant sur le loyer.

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