Troubles du voisinageL’état de copropriété dans un immeuble implique que les droits de chacun ne peuvent s’exercer au détriment de l’intérêt collectif avec lequel ils doivent être compatibles.
Que se passe-t-il dès lors qu’un propriétaire est informé que son locataire serait à l’origine de troubles du voisinage ? Un bailleur a-t-il le droit d’intervenir ? En a-t-il le devoir ? Si oui, quels sont ses moyens d’action ? Quelles peuvent être les conséquences de ces troubles, pour lui comme pour le locataire ?

Qu’est-ce qu’un trouble du voisinage ?

On entend par trouble du voisinage tout comportement, agissement du locataire qui dérange les autres occupants de l’immeuble : bruits, propos, odeurs…

Un propriétaire a-t’il le droit d’intervenir ?

Un propriétaire n’a pas seulement le droit d’intervenir, il en a l’obligation aux termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Il doit en effet faire cesser le trouble de jouissance que son locataire cause aux tiers.

Quels sont ses moyens d’action ?

1- Les courriers

Lorsqu’un propriétaire est informé de troubles causés par son locataire, il doit tout d’abord prendre contact avec le locataire, par lettre recommandée avec avis de réception pour lui demander de respecter le règlement intérieur de la copropriété et donc de cesser les troubles.
Il peut rappeler au locataire que son comportement peut constituer un motif légitime et sérieux de résilier le bail. Il doit toutefois et pour cela être en mesure de prouver le trouble de voisinage, ce qui n’est pas toujours aisé.

Il doit ensuite informer, par lettre recommandée avec avis de réception, toute personne qui lui a signalé les troubles des démarches engagées par ses soins pour y mettre un terme.

Il peut également demander au syndic d’intervenir car l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il appartient au syndic de s’assurer que les locataires et les propriétaires occupants de l’immeuble respectent le règlement intérieur.
Le propriétaire expose pour cela les faits portés à sa connaissance dans une lettre recommandée avec avis de réception et il demande au syndic de rappeler au locataire qu’il doit respecter le règlement intérieur.
Il fait aussi savoir au syndic, dans le même courrier, qu’il a pour sa part entrepris les démarches qui lui incombent aux termes de l’article 6-1 de la loi de 89.
Le syndic ne peut dès lors plus se retourner contre le bailleur au motif qu’il n’aurait pas respecté ses obligations.

Ces démarches sont nécessaires et même indispensables, mais elles ne sont pas toujours très efficaces.

2- Le congé pour motif légitime et sérieux

Evoqué dans les courriers adressés aux locataires, le congé pour motif légitime et sérieux peut être une solution pour résoudre le problème si les troubles ne cessent pas en dépit des démarches engagées.
Ces troubles constituent en effet un motif légitime et sérieux de mettre fin au bail car un locataire qui n’use pas « paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » ne respecte pas l’une de ses obligations contractuelles que le bail lui incombe.

Ce processus est toutefois long car le congé ne peut intervenir qu’à l’expiration du bail ou à la date de son renouvellement. Et le propriétaire doit avoir signifié le congé par lettre recommandée avec avis de réception au moins 6 mois avant l’expiration ou le renouvellement du bail. Compte tenu de ces délais, le congé peut intervenir des mois voire 1 an ou 2 après les faits.

Le bailleur qui envisage cette solution doit être en mesure d’établir sans la moindre contestation possible : les faits reprochés, toutes les démarches entreprises et le fait que les troubles ont continué malgré cela.

3- L’action en justice

L’action en justice pour résiliation du bail est généralement la solution la plus efficace pour régler la situation. Elle peut être engagée même si le bailleur a déjà signifié son congé au locataire.

Le bailleur s’adresse au tribunal d’instance dont relève territorialement le logement loué. Il n’a pas besoin d’un avocat mais il doit être en mesure de prouver les troubles, les démarches entreprises ainsi que la persistance de ces troubles malgré ces démarches. Voici des exemples d’éléments qui peuvent servir de preuve :

  • des témoignages de voisins, de proches (formulaire Cerfa 11527*2) ;
  • des mesures acoustiques ;
  • des photographies ;
  • des procès-verbaux constatant les nuisances ;
  • des mains courantes ;
  • des constats d’huissier ou des expertises ;
  • des certificats médicaux ;
  • des devis de travaux à réaliser pour diminuer l’impact des nuisances ;
  • des factures de travaux déjà réalisés pour atténuer les nuisances.

Il appartient alors au juge d’apprécier la situation. Il pourra soit ordonner la résiliation du bail soit juger que la demande de résiliation n’est pas fondée. Ce qui peut se produire si les troubles ont cessé et/ou si le juge estime que l’action en résiliation ne se justifie plus. Dans ce cas, le bailleur peut intenter une nouvelle action si les troubles reprennent.

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125 Commentaires sur “Traiter les troubles du voisinage : une obligation du propriétaire

  1. Bonjour, je suis locataire dans un immeuble, je rentre chez moi par une escalier, donc partie commune de la copropriété, un haut de l’escalier un parvis. Je suis fumeuse et me rends souvent avec ma fille, on chuchote à peine et le voisin que à sa cour mitoyenne, on ne le voit pas mais on l’entend, il nous dit que l’on n’a pas le droit d’être là, il dit que c’est une partie commune et qu’il entend tout ce que l’on dit. Je pense que ce que lui dérange le plus c’est que l’on entend tout ce qu’il dit. Est ce que je le droit d’être là, parler doucement etc.? Si ma porte est ouverte il entend la musique , quand je parle etc. Il vient de suite réclamer… d’après lui, il faut que je garde ma porte fermé, que quand je rentre chez moi je ne fasse vraiment aucun bruit. Merci de m’éclairer

  2. Bonjour, je suis locataire dans l’appartement d’un immeuble haussmanien. Depuis 8 mois il y’a une colocation de trois étudiants ( trois chambres) au dessus de ma tête. Il y’a eu déjà beaucoup de problèmes avec les occupants de l’immeuble et leur proprio ne bouge pas. Il dit que le syndic ne peut pas faire interdire la colocation.
    Es ce exact?
    De plus il refuse de placer un revêtement sur le sol (et qui n’abîmera pas son parquet).
    Que faire en tant que locataire pour faire céder un propriétaire de placer un revêtement ?
    Merci

    1. Bonjour, à ma connaissance la seule chose que vous puissiez faire c’est demander à votre propriétaire que lui-même demande à l’autre propriétaire d’agir pour que cessent ces troubles.

  3. Bonjour. Moi je vie dans un encienne maison reconstituer en 4 logement à Joliette pcq. Jais fais mes petite recherche je ces qu’elle à été construite en 1948. Dans ce temp il n’y avait pas. De lois pour l’insonorisation Ces un. Gros problème je pense partout mes la ces nous qui es dans cette situation es ces l’enfer ça fais 6 ans que je vie l’enfer mon propriaitaire. Le ces très bien mes il es menteur comme un arracheur de dents. Il m’a apportée à la court car il veu. A tout prié nous mètres dehors de cette appartement pour réaliser ces travaux Et le louer plus cher. Mes jais gagher ma cause rien il n’avais rien que des bail à montrée à la juge et moi j’avais prise des photo de tout de dedans de dehors qu’est-ce que lui irais du faire. Jais fais ça Djibril à ça place en plus. Les chicane de voisin. Comprent. L’insonorisation. Es qu’il a quel que chose à faire pour ça il na pas rien dinsomorisee dans les 4 logement en achètent Li meubles il calais qu’il le sache qu’il n’avez pas d’insonorisation Je suis rendu au bout du rouleau comme on Die. Je suis rendu avec des bouchons dans les oreilles pour aseiller de dormir un peu il nous Disent toujours appeler la police elle es là pour ça la police me déjà apportée à l’hôpital pour que je ressorte après même pas 5 minute après voyons ça pas d’allure. Je les appelé plus son doux J’appelle le propriétaire. Mes il mes son répondeur. Ces rendugraces avant qu’il arrives quelle que chose de grave svp dite Moi qu’il a quel que chose affaire merci infiniment. Au plus voilà Merci bien.

  4. Bonjour, nous habitons notre petite commune depuis 10 ans, nous avons choisi la campagne exprès pour la tranquillité. Depuis 3 ans, une société qui fait du sciage de bois et qui manipule des machines agricoles plus tronçonneuse est venue s’installer à moins de 500 mètres des habitations. Nous devons supporter les bruits répétitifs des machines. Ils travaillent les jours fériés et les dimanches matin avant 10h00. J’ai contacté notre chère maire mais qui ne connaît pas bien toutes les lois. Je travaille les week-ends et les jours fériés, quand je suis en repos, ils démarre les engins agricoles. Je lui ai déjà parlé. Il y a des lois, ils n’auraient jamais eu le droit de s’installer si près de nos maisons et en plus nous sentons les vibrations dans le sol. Pouvez vous nous aider.

  5. Bonjour,
    J’ai loué à mon fils un studio par l’intermédiaire d’une agence. Lors de l’aménagement (3 semaines après) nous avons dormi sur place (le studio sera pour ces études, nous habitons à 150km) et nous avons passé une nuit blanche (cris musique, discussions, chants, hurlements incessants jusqu’à 5h du matin provenant du bar en dessous de l’appartement)
    Étant très étonnés des heures indues et après quelques recherches sur le net, il se trouve qu’un des 3 restaurants situés le bâtiment à côté de l’appartement loué s’avère faire boîte de nuit (c’est à dire tous les jours de la semaine sauf le dimanche et lundi de 16h à 4h et les jeudis vendredis samedi de 16h à 5h) je n’imagine pas mon fils faire ses études en ne dormant pas à cause de ces nuisances qui seront son quotidien.
    Bien évidemment lors de la visite avec l’agence, elle s’est bien gardée de nous prévenir, nous avons pourtant parlé de bruit, l’appartement donne sur une place très passagère, elle nous a prouvé que fenêtre fermée, on n’entendait plus les voiture …. Mais à aucun moment la nuit nocturne du quartier n’a été évoqué…
    Je précise que nous avons visité un appartement dans le même immeuble donnant de l’autre côté de la rue (il est toujours disponible à la location et certainement beaucoup moins bruyant la nuit…)
    Quels sont mes recours ? Mes droits ? Pour moi l’agence a été malhonnête ! Puis je exiger qu’on reloge mon fils dans l’autre appartement ? Bien évidemment j’ai un préavis de 3 mois et je ne peux payer deux appartements simultanément….
    Merci de votre aide

    1. Bonjour, le bailleur a l’obligation de garantir le locataire contre les vices éventuels qui l’empêchent de jouir paisiblement du logement (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/2020-11-06). Je pense que l’agence a fait défaut à cette obligation et, pour éviter des complications, elle ne devrait pas vous faire trop de problèmes pour résilier le bail à l’amiable et envisager des solutions alternatives. N’hésitez pas à solliciter l’Adil de votre département pour en savoir plus sur vos droits.

  6. Bonjour,

    Locataire en appartement locatif depuis 15 ans sans jamais de souci , le voisin du dessus nouveau depuis 2 ans a laissé tombé une planche assez grande (60cm sur 60 environ), et il se trouve qu’il y a 1 an, c’était une petite tablette faisant un certain poids, et déjà à 3 reprises ses chats , n’hésitant pas à venir sonner à 2/3 heures du matin me réveiller, et à multiples reprises d’autres petits objets .
    Et j’ai envoyé un mot à l’entreprise il y a 1 semaine, sans réponse depuis , stipulant cette planche assez grande tombée de 2/3 metres qui aurait pu être dangereux, voire mortel, sans réponse non plus.

    Evidemment, je n’ai pas parler des bruts dû au fait qu’il doit faire de la musculation sur des agrés, y compris la nuit, raison pour laquelle je dors avec des bouchons d’oreilles, et que j’ai acheté une télévision blutetooth.

    Je me demandais si il ne fallait pas directement déposer une plainte , voire une une main courante.
    Merci beaucoup de votre éventuelle réponse par avance.
    Cordialement

    1. Bonjour, comme l’explique l’article ce n’est pas une plainte qu’il faut faire, mais saisir le propriétaire de l’appartement occupé par ce voisin : d’abord lui rappeler son obligation de faire cesser les troubles via une LRAR, et s’il ne fait rien vous pouvez passer à l’action en justice. Je vous recommande de consulter un juriste de l’Adil (gratuit) avant de vous lancer.

  7. bonjour moi sais plus compliquer je suis locataire et j ai une terrasse ouverte et mon voisin qui et proprio en fermer comment ca se fait
    nous avant un coproprio et moi il veule pas meme mettre des pot de fleur et les autre voisin il sont non mis plein comment je doit prosseder moi j ai rien le droit de faire et autre en le droit sais pas normale

  8. Bonjour nous sommes 4 famille à nous plaindre de nuisance sonores de nos nouveau voisin, ils ont emménagés il y a un ans, et depuis un ans cette famille nous gâche la vie! Cris porte qui claquent jusqu’à deux heures du matin. Nous avons passé trois mois de confinement juste horrible ! Nous avons vue le maire de notre ville nous avons fait plusieurs lettre au bailleur.Et nous avons eu un rdv la semaine dernière avec huissier de justice envoyé par le bailleur haut de seine habitat, qui a entendu et noté toute nos déclarations avec les autres voisin. Maintenant je voudrais savoir si cela va faire bouger les chose, ou si nous allons encore attendre un voir deux ou plusieurs années… Car je n’en peu plus de cette situation, je ne veux pas déménager car ce n’est pas à moi de partir mais à cette famille qui pourrissent nos vie depuis un ans
    Merci pour vos prochaines réponse

  9. BONJOUR , le voisin de mon locataire ( meublé ) se plaint d odeurs de cigarettes voir plus, insupportables nuit et jour . Il m informe qu il dépose une main courante après constat de non changement de comportement malgré leur rencontre et l information de ses intentions
    DOIS JE INTERVENIR ? Prévenir le syndic.? Et si les problèmes se poursuivent envisager des solutions et lesquelles? Contrat d un an de bail ?
    Merci de votre reponse

  10. Bonjour,
    Je suis locataire dans un appartement aménagé dans une maison. On est deux locataires dans cette maison.
    Le problème est que la maison est très mal isolée et j’entends tout ce que mes voisins d’en bas font, du matin au soir : je les entends se lever le matin, aller aux toilettes, les portes qui claquent, les chaises, les meubles déplacés, leurs voix…
    J’ai déjà contacté le propriétaire qui nous a réuni pour parler du problème et demander aux voisins de faire attention.
    Il a aussi fait des travaux d’isolation en bas (il a couvert le plafond des voisins en laine de verre…) mais cette isolation est insuffisante car je continue d’entendre tout ce qu’ils font du matin au soir, les bruits sont forts, surtout le claquage des portes…
    J’ai revu le voisin d’en bas pour lui redemander de faire attention mais malgré cela, les bruits continuent.
    J’habite toute seule avec ma fille et j’ai déjà eu droit aux commentaires suivants : que je suis très sensible aux bruits, que comme je suis toute seule, on entend plus… Alors, je ne comprends pas qu’on ne puisse pas avoir droit à la tranquillité quotidienne, que souvent on est dérangé par des bruits de ce genre sans solution à part partir et se trouver un autre logement.
    Ma question est la suivante : vu que le propriétaire a déjà intervenu (mais sans apporter une vrai solution), qu’est-ce que je dois faire maintenant?.
    J’hésite à le recontacter pour lui faire un bilan de l’isolation qui n’est pas efficace (les travaux se sont terminés juste avant le confinement).
    Merci de votre réponse.

      1. Bonjour,
        Merci de votre réponse. je vais suivre votre conseil.
        Cordialement.
        Carolina Vrech

        PS : Désolée si j’avais envoyé 2 ou 3 messages semblables, c’est que je ne savais pas s’ils étaient bien envoyés.

  11. Bonjour;
    J’ai emménagé dans un appartement, il y a maintenant 6 mois et je me rend compte que m’a voisine du dessus à de gros problèmes psychologique, Elle hurle, jure, claque les portes, cours et tapes c’est chaise au sol, à toute heure, du jour comme de nuit.
    J’ai eu location de discuté avec mes autres voisins et à premier vu, ça fait des années qu’elle est comme ça et que c’est la raison du départ des anciens locataires.
    quand vous travaillez à 5h du matin et que vous êtes réveillé plusieurs fois dans la nuit, ça devient ingérable au travail, de plus, j’ai mes enfants un week-end sur 2 et mes enfants ne veulent plus venir chez moi.
    Que dois-je faire ? merci d’avance.

    1. Bonjour, c’est une situation compliquée car il s’agit justement d’une personne souffrant visiblement de pathologies. Le mieux pour vous je pense serait de consulter l’Adil (c’est gratuit) pour voir quels seraient vos droits.

  12. Bonjour,
    Je suis propriétaire. J’ai aménagé une colocation au 1er étage de ma maison vivant au RDC.
    Etant donné l’état d’urgence actuelle vis à vis du coronavirus je prends des précautions et respecte les règles d’hygiènes fixées par l’état. J’ai évidemment invité mes locataires à faire de même.
    Seulement voici le souci, selon l’article 223-1 du code pénal le non respect des consignes de sécurité est considéré comme une mise en danger volontaire de la vie d’autrui.
    Je rencontre des soucis avec deux de mes locataires.
    Ils refusent de suivre les règles instaurées.
    De plus l’un deux travaillant à Carrefour est d’autant plus exposé au risque de COVID-19.
    Je m’inquiète pour ma sécurité ainsi que celle de mon enfant et surtout pour mes locataires qui partagent des lieux en communs tels que la cuisine, la SDB ou encore l’escalier, le couloir et les portes d’entrée.
    Ce même locataire qui s’est toujours bien porté physiquement a depuis quelques semaines dévelloppé une grippe.
    Je ne dis pas qu’il est infecté par le COVID-19, cependant j’ai d’énormes doutes et inquiétudes surtout vis à vis de son attitude.
    J’ai déjà mis de petits mots de précaution en place et envoyer de nombreux messages à mes locataires.
    Seulement l’un semble malade et ne porte ni masque ni gants et ce même lorsqu’il se trouve dans les parties communes.
    Et un second ne respecte pas le confinement et sort tous les jours voire plusieurs fois par jour pour des motifs non valables aux yeux de la loi. Que puis-je faire en tant que propriétaire pour me préserver ainsi que les autres locataires ?
    La situation devient urgente.
    Je vous prierais de trouver réponse à ma question n’en trouvant pas sur le net.
    Je vous remercie pour la lecture de mon message.

    Mme Grandet.

    1. Bonjour, ce qui est certain, c’est que vous ne pouvez pas les expulser, ni arbitrairement ni via une lettre classique de résiliation de bail. Seule une décision de justice vous en donnerait le droit. La « mise en danger de la vie d’autrui » est une accusation qui ne peut être formulée à la légère, et qui doit bien sûr être solidement prouvée. Il s’agit d’un sujet complexe que je vous invite à aborder plutôt avec un juriste (de l’Adil par exemple) ou un avocat.

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