Dispositif Jeanbrun (Relance logement) : guide complet 2026

Le dispositif Jeanbrun, appelé aussi « Relance logement », est une loi de défiscalisation succédant au Pinel et dont le but est de favoriser l’investissement locatif dans des logements non meublés. Il permet d’amortir fiscalement 80 % du prix du bien, à des taux de 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social), et d’imputer le déficit foncier sur le revenu global. Applicable sur tout le territoire sans zonage. Engagement : 9 ans minimum.

Adopté dans le cadre de la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « dispositif Relance logement », constitue la nouvelle référence en matière de défiscalisation immobilière locative. Succédant au dispositif Pinel, ce nouveau mécanisme vise à relancer l’investissement locatif privé en France grâce à un système d’amortissement fiscal.

Alors que le marché locatif français fait face à une pénurie de logements, le gouvernement mise sur ce dispositif pour produire 50 000 logements supplémentaires par an. Avec l’absence de zonage géographique et la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, le dispositif Jeanbrun ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs.

🏛️ Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, qui l’a présenté en janvier 2026. Il s’agit d’un mécanisme fiscal permettant aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle, basée sur un système d’amortissement du bien.

Un mécanisme basé sur l’amortissement

Contrairement au dispositif Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Chaque année, l’investisseur peut déduire une fraction du prix d’acquisition du logement de ses revenus fonciers imposables.

L’amortissement s’applique sur 80 % du prix d’achat du bien (la loi affectant une valeur forfaitaire de 20 % au foncier), avec des taux variables selon le niveau de loyer pratiqué. Cette déduction permet de réduire significativement, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs.

Pas de zonage géographique

Innovation majeure par rapport au Pinel : le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans restriction de zone. Fini le zonage A, A bis, B1 ou B2. Les investisseurs peuvent désormais acheter dans n’importe quelle ville de France, en zone urbaine comme en zone rurale, dès lors qu’ils respectent les plafonds de loyers imposés (qui, eux, dépendent de la zone).

Cette absence de contrainte géographique élargit considérablement les possibilités d’investissement et permet de cibler des marchés locatifs porteurs en dehors des grandes métropoles.

✅ Conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions cumulatives concernant le bien immobilier, sa mise en location et le profil des locataires.

Critères relatifs au bien immobilier

Le logement doit impérativement :

• Être situé dans un immeuble collectif (appartement, pas de maison individuelle),
• Être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), avec un permis de construire déposé à partir du 1er janvier 2026,
• Ou être ancien avec travaux importants représentant au moins 30 % du prix d’acquisition total. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien.

La période d’acquisition concernée s’étend du 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi de finances) au 31 décembre 2028.

Obligations de location

L’investisseur s’engage à :

• Louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale,
• Respecter un engagement de location de 9 ans minimum,
• Mettre le logement en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien,
• Ne pas louer à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant/descendant (jusqu’au 2e degré),
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

En cas de non-respect de ces obligations, l’avantage fiscal sera remis en cause, et les déductions déjà obtenues devront être réintégrées dans les revenus fonciers.

📊 Les taux d’amortissement selon le niveau de loyer

Le dispositif Jeanbrun propose une gradation des avantages fiscaux en fonction du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré et accessible, plus le taux d’amortissement annuel est élevé. Trois catégories sont définies : intermédiaire, social et très social.

Logement neuf ou VEFA

L’amortissement s’applique sur 80 % du prix d’acquisition (hors terrain). Le plafond annuel de base est de 8 000 €, majoré de 2 000 € (soit 10 000 €) si au moins 50 % des revenus locatifs relèvent du logement social, ou de 4 000 € (soit 12 000 €) si au moins 50 % relèvent du logement très social.

Logement ancien avec travaux

Pour les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation lourde (au moins 30 % du prix d’acquisition), les taux d’amortissements suivants sont définis :

• Loyer intermédiaire : 3 % par an
• Loyer social : 3,5 % par an (3 % + 0,5 point)
• Loyer très social : 4 % par an (3 % + 1 point)

Les travaux doivent soit concourir à la production d’un immeuble neuf au sens fiscal, soit constituer une réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec amélioration de la performance énergétique (atteindre une note A ou B au DPE).

💶 Les plafonds de loyers à respecter

Point crucial du dispositif Jeanbrun : les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds stricts. Mais contrairement à ce que l’on pourrait penser, la loi Jeanbrun ne crée aucun barème de loyers spécifique. Elle renvoie directement à des plafonds existants définis dans le Code général des impôts :

• Pour le loyer intermédiaire : application de l’article 199 novovicies du CGI, soit les plafonds Pinel et Denormandie,
• Pour les loyers social et très social : application de l’article 199 tricies du CGI, soit les barèmes du conventionnement Anah (Loc’Avantages).

Les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, et varient selon la zone géographique du bien (Abis, A, B1, B2, C). Bien que le dispositif Jeanbrun ne soit pas soumis au zonage pour être applicable, les plafonds de loyers, eux, restent déterminés par zones.

👥 Les plafonds de ressources des locataires

En complément des plafonds de loyers, le dispositif Jeanbrun impose des plafonds de ressources pour les locataires. Ces plafonds s’apprécient à la date de signature du bail et dépendent de la composition du foyer fiscal du locataire ainsi que de la zone géographique.

Comme pour les loyers, ces plafonds sont ceux définis dans les dispositifs Pinel (loyer intermédiaire) et Loc’Avantages (loyers social et très social). Ils sont révisés chaque année.

Le respect de ces conditions de ressources garantit que les logements bénéficiant du dispositif Jeanbrun sont bien destinés aux ménages aux revenus modestes et intermédiaires, conformément à l’objectif de logement abordable du dispositif.

📉 Un déficit foncier possible : comment ça marche ?

L’un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global du foyer fiscal, et non uniquement sur les revenus fonciers.

Mécanisme du déficit foncier

Lorsque les charges liées au logement (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.) dépassent les loyers perçus, l’investisseur se trouve en situation de déficit foncier.

Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, ce déficit peut être déduit du revenu global (salaire, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui permet de réduire l’imposition.

Plafond majoré jusqu’en 2027 pour la rénovation énergétique

À titre transitoire, pour faciliter le financement de rénovations énergétiques lourdes, la loi de finances 2026 double temporairement le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global, le portant à 21 400 euros par an pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.

Cette mesure exceptionnelle renforce considérablement l’attractivité du dispositif pour les investisseurs fortement imposés, notamment dans le cadre de projets de rénovation énergétique du parc ancien.

🧮 Exemple chiffré d’investissement

Prenons un cas concret pour illustrer le dispositif Jeanbrun :

• Prix d’acquisition : 200 000 euros (appartement neuf T2 à Nantes, zone B1)
• Financement : 30 000 euros d’apport, 170 000 euros d’emprunt
• Option choisie : loyer intermédiaire (3,5 % d’amortissement annuel)
• Assiette amortissable : 200 000 € x 80 % = 160 000 euros
• Amortissement annuel : 160 000 € x 3,5 % = 5 600 euros

Impact fiscal sur 10 ans :

• Revenus locatifs annuels : environ 9 000 euros
• Charges et amortissement déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances + amortissement de 5 600 euros
• Résultat : imposition nulle ou très réduite sur les revenus locatifs pendant plusieurs années
• Si déficit foncier : imputation possible sur le revenu global (jusqu’à 10 700 € par an), réduisant l’impôt sur les autres revenus

Au total, après 10 ans de détention, l’investisseur peut avoir économisé plusieurs milliers d’euros d’impôt tout en constituant un patrimoine immobilier valorisable.

⚖️ Comparaison avec le dispositif Pinel

Le dispositif Jeanbrun se veut le successeur du Pinel, mais avec des différences notables :

⚠️ Points de vigilance et contraintes

Malgré ses atouts, le dispositif Jeanbrun comporte plusieurs contraintes qu’il convient d’anticiper avant d’investir :

Les loyers plafonnés limitent la rentabilité immédiate

L’obligation de respecter des plafonds de loyers réduit mécaniquement les revenus locatifs par rapport au marché libre. Selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social), la décote peut atteindre 15 à 45 % par rapport aux loyers de marché.

Il est donc essentiel de bien calculer si l’avantage fiscal compense cette perte de loyer, en tenant compte de votre tranche marginale d’imposition.

Un engagement de long terme

L’engagement de location de 9 ans est contraignant. En cas de revente anticipée ou de manquement aux obligations, l’avantage fiscal sera remis en cause et les déductions déjà perçues devront être réintégrées dans les revenus.

Cet investissement doit s’inscrire dans une logique patrimoniale de moyen-long terme, pas dans une optique de placement spéculatif à court terme.

Des plafonds de ressources contraignants

Le respect des plafonds de ressources des locataires peut réduire le vivier de candidats potentiels, notamment pour les loyers intermédiaires dans les zones tendues où la concurrence locative est forte.

Il convient de bien étudier le marché local et de s’assurer qu’il existe une demande suffisante pour des logements à loyers encadrés dans la zone visée.

🎯 Pour qui le dispositif Jeanbrun est-il intéressant ?

Le dispositif Jeanbrun ne s’adresse pas à tous les profils d’investisseurs. Voici les situations où il présente un réel intérêt :

Les contribuables fortement imposés

Le mécanisme d’amortissement et la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global sont particulièrement avantageux pour les foyers fiscaux situés dans les tranches marginales d’imposition élevées (30 %, 41 % ou 45 %). Plus votre taux marginal est important, plus l’économie d’impôt sera substantielle.

Les investisseurs patrimoniaux de long terme

Si vous cherchez à constituer un patrimoine immobilier sur la durée, avec une vision de transmission ou de préparation de la retraite, le dispositif Jeanbrun offre un cadre fiscal stable et avantageux sur 9 ans minimum.

Les investisseurs acceptant une rentabilité lissée

Contrairement aux dispositifs visant une rentabilité locative maximale, le Jeanbrun privilégie la stabilité fiscale. L’investisseur accepte des loyers plafonnés en échange d’une fiscalité allégée sur plusieurs années. C’est un pari sur le temps, pas sur le rendement immédiat.

➕ Cumul avec d’autres dispositifs

Le dispositif Jeanbrun n’est généralement pas cumulable avec d’autres niches fiscales immobilières ciblées sur un même bien. Pour le neuf, il ne peut être cumulé avec le Censi-Bouvard. Pour l’ancien, il ne peut être cumulé avec les dispositifs Malraux, Denormandie, Pinel et Censi-Bouvard.

En revanche, il reste cumulable avec les niches fiscales classiques (dons, emploi à domicile, etc.) dans la limite du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Dans certaines zones éligibles (notamment en zone A), il peut être possible de cumuler le dispositif Jeanbrun avec le dispositif de TVA réduite à 10 % pour les logements locatifs intermédiaires (LLI), ce qui réduit le coût d’acquisition et améliore la rentabilité globale de l’opération.

📝 Démarches et formalités

Lors de la déclaration de revenus

La mise en œuvre du dispositif Jeanbrun se fait lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition du bien immobilier.

Vous devez exercer une option pour bénéficier du dispositif. Cette option, qui devrait se matérialiser par le remplissage d’un formulaire spécifique dans votre déclaration de revenus, comporte votre engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans, à une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal ou qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Une fois l’option exercée, elle devient irrévocable pour le bien concerné. Vous ne pourrez plus revenir en arrière sur ce choix. Les modalités pratiques (formulaire à remplir, cases à cocher) seront sans doute précisées par l’administration fiscale dans les mois à venir.

Suivi annuel

Chaque année, vous devrez déclarer vos revenus fonciers en tenant compte de l’amortissement déductible et des charges liées au logement. Le respect des plafonds de loyers et de ressources doit être vérifié à chaque renouvellement de bail.

Il est recommandé de conserver tous les justificatifs (baux, quittances, factures de travaux, etc.) pendant toute la durée de l’engagement, en cas de contrôle fiscal.

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Ivan Thiébault

Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.