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L'encadrement des loyers de la loi Alur

L'encadrement des loyers de la loi Alur est une mesure visant à empêcher les loyers excessifs dans les villes les plus tendues. Cette mesure impose que les loyers demandés dans une ville ne soient ni supérieurs ni inférieurs à une fourchette de prix. Cette dernière est établie par arrêté préfectoral à partir d'un loyer médian de référence.
L'encadrement des loyers a initialement été appliqué à Paris et Lille, puis suspendu fin 2017. A l'heure actuelle il n'est donc appliqué nulle part en France. Cependant avec la loi Elan, il est susceptible de faire son retour, au moins à Paris, courant 2019.

Il ne faut pas confondre cette mesure avec le décret d'encadrement des loyers à la relocation, qui, lui, a pour but de limiter les hausses de loyer lors des renouvellements de bail ou des changements de locataires dans les zones tendues. Les deux mesures peuvent cependant se cumuler : c'était d'ailleurs le cas lorsque l'encadrement des loyers de la loi Alur était en vigueur à Paris et à Lille.

Le fonctionnement de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers a été initialement créé par la loi ALUR du 27 mars 2014 pour réguler les loyers dans les agglomérations dont le marché locatif est tendu. Sa mise en application dépendait de la présence d'un observatoire des loyers local capable de fournir des données suffisamment représentatives, et de la publication d'un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence fournis par l'observatoire. En vigueur pendant un temps à Paris et à Lille, il a été invalidé dans ces deux villes par décision de justice fin 2017 suite à une faille légale dans son mode d'application.

L'indicateur pour l’encadrement des loyers est le loyer médian, il permet d’être plus stable et moins sensible aux extrêmes. Il y a différents loyers médians selon le nombre de pièces principales, le caractère meublé/non meublé, l'année de construction, et bien sûr la zone géographique. Ce sont ces loyers médians qui servent de loyers de référence.

Pour respecter l'encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.

L'encadrement des loyers instauré par la loi Alur

Quels logements sont concernés par l'encadrement ?

L'encadrement des loyers ne concerne que les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu'ils servent de résidence principale. Il ne s'applique pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques, les meublés en résidences services.

Le complément de loyer pour les biens d'exception

La mesure d'encadrement des loyers permet de demander un complément de loyer au locataire si le logement (meublé ou non meublé) possède des caractéristiques très spécifiques en termes de localisation ou de confort. Le décret du 10 juin 2015 précise quelles sont ces caractéristiques :

  • Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Si les parties conviennent d’un tel complément, son montant et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail. Si le locataire souhaite contester le complément de loyer, il dispose d’un délai de trois mois pour le faire en saisissant d’abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge.

 

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Quel recours est possible en cas de loyer surévalué ou sous-évalué ?

Action du locataire pour diminuer un loyer surévalué
Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, la diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel).

Action du bailleur pour augmenter un loyer sous-évalué
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

En cas de désaccord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Une absence de réponse à 4 mois de la date de renouvellement équivaut à un refus

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